Case study #6 Ile warta jest nieruchomość z perspektywy właściciela, a ile Agenta nieruchomości.

Ile warta jest nieruchomość z perspektywy  właściciela, a ile agenta nieruchomości.

Jakiś czas temu zadzwonił do mnie agent, który pracował w moim biurze nieruchomości.

Poprosił, bym zajął się jego klientami, bo dla niego za daleko, nie zna terenu, okolicy i nie czuje się na siłach, by zrealizować zlecenie klientów dotyczące sprzedaży działki. Powiedział też, że klienci zgodzili się na ponad średnio rynkowe wynagrodzenie za sprzedaż tej nieruchomości.

Skontaktowałem się z właścicielami, umówiłem na spotkanie i obejrzenie nieruchomości. Panie miały do sprzedania działkę o pow. 2,13 ha. szerokości 40 m i długości ok. 520 m. Położona była pomiędzy dwoma drogami gminnymi. Z jednej strony tej działki znajdował się dom w stanie surowym, po części otwartym o pow. ponad 300 mkw, który od 1978 lat nie był wykończony oraz zabudowania gospodarcze z 1965 r. 

Panie chciały, aby wzdłuż działki chciały wytyczyć drogę dojazdową o szerokości  5m i podzielić działkę tak, by powstało 6 działek o rozmiarach 35 x 82m. Korzystając z internetu ustaliły, że cena mkw działki budowlanej w tamtej okolicy wynosi średnio 35 zł. Dokonały więc następującej kalkulacji:

 2,13 ha (21 300 m) x 35 zł = 745 500 zł do tego doliczyły wartość domu oraz zabudowań, co dało im 850 tys. zł.

Przyjmując takie założenie jako pośrednik i ustalając wynagrodzenie na średnio 3% netto od ceny transakcyjnej –  uznajmy, że będzie to 800 tys. – do zarobienia jest 24 tyś. zł netto. Całkiem przyzwoicie. Ale czy na pewno? 

Jak wyglądała sytuacja z mojej strony, jako pośrednika?

W czasie oglądania działki zauważyłem, że:

plusem są:

  • dojazd, bo z  dwóch stron drogą asfaltową
  • szerokość działki całkiem przyzwoita, bo 40 m
  • prąd i woda na działce.

natomiast minusy to:

  • mniej więcej pośrodku działki rów, którym płynie woda
  • zabudowania i dom rozmieszczone są praktycznie na całej szerokości działki, więc nie ma miejsca na 5 metrową drogę, którą Panie przewidziały w swoim planie.

To zasiało we mnie wątpliwości. Musiałem sprawdzić, czy na pewno da się podzielić działkę tak, jak Panie to wymyśliły. Sięgnąłem do  miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tej miejscowości i skontaktowałem z lokalnym geodetą, by ustalić możliwości podziału działki.

Okazało się, że budowlane mogą być tylko 3 działki, 2 z jednej i 1 z drugiej strony, łącznie 74 ary. Pozostała środkowa część to teren upraw polowych. 

Skontaktowałem się również z firmą budowlaną i poprosiłem o analizę stanu budynków. Okazało się, że dom nigdy nie był ogrzewany i cegła nasiąknęła wodą. Osuszenie budynku, co prawda, było możliwe, ale raczej nieopłacalne. Natomiast budynki gospodarcze wymagają znacznych nakładów finansowych.

Zbudowanie drogi dojazdowej wiązałoby się z wyburzeniem obory i garażu. Pojawiło się również pytanie, czy zasadne będzie zburzenie domu i postawienie na jego miejscu nowego. Wyburzenie i wywóz budynków to koszt kilkunastu tysięcy zł, co jeszcze bardziej obniżyłoby wartość działki.

Zatem jaką wartość dla mnie jako pośrednika miała nieruchomość?

Policzmy:

Grunt: 

74 ar budowlane x 20 zł (bo taka jest cena transakcyjna) = 148 000 zł

1,39 ha rolnej x 2,5 zł = 34 750 zł

Zabudowania: 

wg wyliczenia właścicielek 104, 500  zł

Łącznie daje nam to 287 250 zł. Nie licząc kosztów wyburzenia budynków.

W ten sposób z 850 tys. zrobiło się 287 tyś., czyli ponad pół miliona, bo 562 500 zł mniej.

Nie było też pewności, czy uda się sprzedać działkę z taką, a nie za jeszcze niższą  cenę. 

Musiałem poinformować o tym właścicielki. Były bardzo niepocieszone, bo liczyły, że każda z nich kupi dzieciom po mieszkaniu za pieniądze ze sprzedaży tych działek.

A co z moim wynagrodzeniem?

Gdybym zdecydował się na pracę za 3% netto od ceny transakcyjnej przed ustaleniem wartości rynkowej działki, to moje wynagrodzenie, które miało wynieść 24 tys. zł, faktycznie wyniosłoby max. 8 625 zł., czyli prawie 3 razy mniej.

Ostatnio widzę oferty mieszkań, domów, działek zawyżone nawet  o 100%. 

Zastanawiam się, co jest tego powodem. Czy to klienci ustalają takie ceny, czy pośrednik liczy na wysokie wynagrodzenie i dlatego nie koryguje ceny do realnej rynkowej?

Czy jest szansa sprzedać nieruchomość zdecydowanie powyżej jej ceny rynkowej?

3% od 287 tys. to ponad 8 tyś. a 3% z 0, bo nie sprzedałem to nadal 0. Od tego trzeba jeszcze  odjąć koszty poniesione przy przyjęciu oferty – weryfikacje opracowanie i promocje oferty. Czyli tracę. Warto zatem zastanowić się, czy taką ofertę chcę w ogóle mieć w swoim koszyku. 

Warto przeanalizować koszty, jakie ponoszę przy próbach sprzedaży nieruchomości po nierealnych do osiągnięcia cenach. Czy agent nieruchomości jest cudotwórca, który magicznymi trikami sprzeda nieruchomość ponad 100% powyżej ceny rynkowej?