Rentowność 360 – kalkulator rentowności najmu

MK360 · Rentowność 360

Kalkulator rentowności najmu mieszkania

Sprawdź rzeczywistą rentowność inwestycji, miesięczny cash flow i stopę zwrotu z mieszkania na wynajem.

A. Zakup nieruchomości

Wpisz cenę i koszty wejścia w inwestycję. Kapitał zainwestowany policzy się automatycznie.

Notariusz, podatek, prowizja, wycena — według Twoich danych.
Łączny kapitał zainwestowany: 0 zł

B. Przychody

Uwzględnij realny czynsz właściciela i liczbę miesięcy najmu w roku.

Domyślnie 12. Ustaw 11 lub 10, jeśli chcesz uwzględnić pustostan.

C. Koszty właściciela

Podaj realne koszty — kalkulator nie narzuca stawek podatkowych ani porad podatkowych.

Czynsz do wspólnoty/spółdzielni, media opłacane przez właściciela itp.
Wpisz kwotę, którą realnie uwzględniasz w swojej kalkulacji.

D. Finansowanie (opcjonalnie)

To nie jest kalkulator zdolności kredytowej — tylko wpływ raty na cash flow.

Rentowność brutto

—

Roczny przychód / łączna wartość inwestycji

Rentowność netto

—

Roczny dochód netto / łączna wartość inwestycji

Cash flow / miesiąc

—

Przychód miesięczny minus średnie koszty

Szczegółowe zestawienie

Łączna wartość inwestycji—
Roczny przychód z najmu—
Roczny dochód netto—
Miesięczny cash flow—
Rentowność netto pokazuje, jaka część zainwestowanego kapitału wraca do właściciela rocznie po uwzględnieniu wskazanych kosztów.

Myślisz o zakupie mieszkania na wynajem?

Same liczby to dopiero początek. Lokalizacja, płynność nieruchomości, potencjał najmu i możliwość późniejszej sprzedaży mogą mieć równie duże znaczenie jak sama rentowność.

Porozmawiajmy o nieruchomości tel. 501 000 454 biuro@marekkloc.pl

Kalkulator ma charakter orientacyjny i edukacyjny. Wynik zależy od danych podanych przez użytkownika i nie stanowi porady inwestycyjnej, prawnej, podatkowej ani finansowej.

Jak obliczyć rentowność mieszkania na wynajem?

Rentowność najmu to relacja przychodu (lub dochodu) z wynajmu do kapitału zaangażowanego w zakup i przygotowanie nieruchomości. W praktyce inwestorzy najczęściej patrzą na trzy wskaźniki jednocześnie.

  • Rentowność brutto — roczny przychód z czynszu podzielony przez całkowity koszt inwestycji. Nie uwzględnia kosztów właściciela.
  • Rentowność netto — roczny dochód po kosztach właściciela względem tego samego kapitału. Bliżej rzeczywistej stopy zwrotu z mieszkania.
  • Cash flow — ile zostaje „na rękę” w skali miesiąca po kosztach, a przy kredycie także po racie.

Kalkulator ROI mieszkania pomaga szybko porównać scenariusze, ale wynik jest tak dobry, jak dane wejściowe. Jeśli chcesz szerzej przeanalizować sposób zakupu i ocenę ryzyka, przeczytaj także artykuł o modelu inwestycyjnym i ROI. Pozostałe moje rozwiązania znajdziesz w sekcji Pulpit.

Jakie koszty warto uwzględnić przy inwestycji w mieszkanie?

Do ceny zakupu zwykle dochodzą koszty transakcyjne, remont, wyposażenie oraz drobne wydatki startowe. Po stronie eksploatacji: opłaty właściciela, naprawy, zarządzanie najmem i podatki lub inne obciążenia. Jeśli pomijasz pustostany albo remonty, rentowność mieszkania na wynajem wychodzi sztucznie wysoka.

Dlaczego wysoka rentowność nie zawsze oznacza dobrą inwestycję?

Sam wskaźnik ROI nieruchomości nie opisuje ryzyka. Liczy się lokalizacja i płynność przy odsprzedaży, struktura lokalnego popytu na najem, stan techniczny budynku, koszt kolejnych remontów oraz ryzyko pustostanów. Mieszkanie z niższą rentownością w stabilnej lokalizacji bywa bezpieczniejsze niż „atrakcyjny” procent na trudnym rynku.

Najczęstsze błędy przy obliczaniu rentowności najmu

  • Liczenie tylko od ceny zakupu, bez kosztów wejścia.
  • Przyjmowanie 12 miesięcy najmu bez buforu na rotację najemców.
  • Pomijanie napraw, zarządzania i realnych obciążeń właściciela.
  • Mylenie rentowności brutto z netto oraz cash flow z zyskiem księgowym.
  • Ocena inwestycji wyłącznie po procencie, bez analizy lokalizacji i płynności.

FAQ

Czym różni się rentowność brutto od netto?

Brutto bazuje na samym przychodzie z czynszu. Netto odejmuje wskazane koszty właściciela, więc lepiej oddaje stopę zwrotu z mieszkania po kosztach.

Czy ten kalkulator uwzględnia aktualne stawki podatkowe?

Nie. Nie kodujemy stawek podatkowych jako porady. Wpisujesz własną, realną kwotę podatku lub innych obciążeń.

Jak uwzględnić pustostan?

Zmniejsz liczbę miesięcy wynajęcia w roku, np. z 12 na 11 lub 10. To prosty sposób na bardziej konserwatywny scenariusz.

Czy wynik po kredycie to rentowność z kapitału własnego (cash-on-cash)?

Nie w pełnym sensie. Przy kredycie pokazujemy cash flow po racie oraz wkład własny informacyjnie. Główne wskaźniki rentowności liczymy względem łącznej wartości inwestycji (cena + koszty wejścia).