11 najczęstszych błędów sprzedającego mieszkanie.

Szacowany czas czytania tego postu wynosi 664 sekund

11 najczęstszych błędów sprzedającego mieszkanie.

 

“Sprzedający chce sprzedać jak najdrożej, a kupujący chce kupić jak najtaniej”.

 

Jak znaleźć złoty środek? Na co zwrócić uwagę, żeby dać sobie szansę na sprzedaż.

Pierwsze wrażenie robimy tylko raz i na to jest kilka pierwszych sekund. Dlatego istotne jest to, co widzą, słyszą i czują nasi goście zainteresowani naszym mieszkaniem.

Jest niedziela. Małżeństwo Halina i Henryk właśnie zjedli obiad, siedli przed telewizorem, odpoczywają. Nagle pojawia się reklama otodom, gdzie słyszą rady jak wybrać nowe mieszkanie.

Pada pomysł od żony Haliny: Henryk, może sprzedamy nasze mieszkanie i kupimy większe?

Teraz to wymyśliłaś, odparł Henryk i kontynuuje – A stać nas? Wiesz ile warte jest nasze mieszkanie? Ile musimy wziąć kredytu, żeby kupić większe? A co z kredytem, który na nim mamy? Młody rośnie, mieszka z nami w pokoju, przydałby się nam jeszcze jeden pokoik.

Wycena.

Dobra, zaraz się dowiemy. Mąż otwiera komputer, odpala otodom, wpisuje parametry ich mieszkania. Pokazuje się lista mieszkań. Jedne ze zdjęciami, inne bez. Patrzy na ceny i widzi rozbieżność na poziomie 50 tys. Halina, mówi, myślałem, że nasze mieszkanie jest tańsze. Patrzę na zdjęcia i ceny, to nasze jest lepsze i możemy wziąć koło tej górnej granicy.

To może wystawmy jeszcze trochę drożej, może nie trzeba będzie brać kredytu, ale w ogłoszeniu zaznaczymy, że do negocjacji. Wiesz, klienci to lubią.

Dobra, zrobię zdjęcia, wrzucę na OLX i zobaczymy, co się będzie działo, mówi Henryk.

Henryk jeszcze nie wie, że ceny ofertowe to jedno, a transakcyjne to drugie. Na cenę rynkową mieszkania wpływa kilkanaście elementów, nie tylko 4 podstawowe wpisane w wyszukiwarce internetowej. Rozbieżność cen ofertowych od transakcyjnych może być na poziomie nawet kilkunastu procent. 

Zdjęcia.

Henryk obiegł mieszkanie z telefonem w ręku, trzymając go w pionie i pstryknął kilka zdjęć. Jednego pokoju nie sfotografował, bo przebywała w nim teściowa. Akurat był deszczowy dzień, więc światła nie było za wiele. Dodatkowo mieszkanie nie było posprzątane. Zdjęcia wyszły takie sobie. 

W procesie przygotowania mieszkania do sprzedania jednym z najistotniejszych elementów stanowią zdjęcia, które mają być wizytówką i wabikiem do kontaktu z nami jako osobami sprzedającymi. Dlatego warto nieruchomość przygotować do zdjęć poprzez usunięcie zbędnych elementów, tzw. przydaśków, zdjęć rodzinnych.

W dzisiejszych czasach, gdzie statystycznie na jednego człowieka przypada ponad jeden smartfon, wyposażony w aparat fotograficzny jest niedopuszczalne, żeby ogłoszenie mieszkania do sprzedania było bez zdjęć.

Obraz StockSnap z Pixabay

Opis.

Henryk uruchomił na telefonie aplikację OLX. Wybrał “dodaj”, wgrał zdjęcia, wpisał Tytuł, wybrał kategorię Sprzedaż – nieruchomości – mieszkania, zaznaczył “Prywatnie” i nadszedł czas na wpisanie opisu. Chwilę pomyślał i wpisał:

Sprzedam mieszkanie 53 m2 w samym centrum, przy ul. Kościuszki, w klimatycznej kamienicy na ostatnim piętrze, blisko uczelnie. Po remoncie. Nowe meble kuchenne i sprzęty. Zainteresowane osoby zapraszam do kontaktu.

Teraz Henryk musiał wpisać jeszcze cenę. Wpisał kilka tysięcy powyżej najwyższej ceny, jaką znalazł na otodom za mieszkanie o podobnych parametrach do ich mieszkania. 

Zaznaczył opcję “do negocjacji”, opłacił ogłoszenie i poszło w świat. Zrobiło się późno. Małżonkowie poszli spać.

Opis powinien zawierać podstawowe istotne dla zainteresowanego informacje, dzięki którym chętniej podejmie decyzję o wykonaniu telefonu, zaznaczeniu go do obserwowanych w aplikacji, w której przegląda ogłoszenie. Tu decydującą rolę odgrywa cena oraz informacja, czy jest do negocjacji. Jeśli cena jest oderwana od realiów, ogłoszenie nie będzie budziło zainteresowania.

Rozmowa przez telefon z zainteresowanym.

Nastał poniedziałek. Godz. 6:00, Henryk słyszy, że dzwoni telefon. Pomyślał przez sen, że to budzik, ale okazało się, że to pierwszy telefon na ogłoszenie o sprzedaży mieszkania.

Po krótkiej rozmowie okazuje się, że dzwoniący to nie jest bezpośredni zainteresowany tylko pracownik biura nieruchomości. Henryk grzecznie podziękował i powiedział, że chce sam spróbować sprzedać i poprosił o kontakt za tydzień, dwa. W trakcie dnia telefon dzwonił co chwila, za każdym razem dzwonił Agent nieruchomości. Klienta bezpośredniego ani jednego.

Subiektywna ocena stanu mieszkania.

Jeden z Agentów nieruchomości wiedząc, że kamienica, w której znajduje się mieszkanie, jest z lat 70, więc zadał pytanie: A kiedy był remont? Usłyszał, że  “jakieś 10 lat temu były robione gładzie, a malowanie jakieś 2 lata temu. Zapytał dalej: A czy kiedykolwiek była wymieniana instalacja elektryczna? Pada odpowiedź “Nie, bo nigdy nic się nie działo”.

Henryk na koniec dodał, że sąsiad ostatnio sprzedawał takie samo mieszkanie, tylko w gorszym stanie i wziął za nie kilkanaście tys. więcej niż cena ofertowa.

Z mojego doświadczenia wiem, że klienci decydujący się na zakup mieszkania, które często wiąże się ze wzięciem kredytu na całe życie woli zrobić generalny remont, bo wie, że szybko nie będzie raczej ich stać, albo jak urodzi się dziecko, to nie będzie warunków do przeprowadzania remontu. Dlatego fakt gładzi na ścianach, nie jest wartością, za którą chętnie zapłacą.

Minęły dwa tygodnie, przez ten czas zadzwoniło kilkunastu Agentów nieruchomości, kilku klientów, z których żaden nie zdecydował się na oglądanie mieszkania, w godzinach, jakich chciał zaprezentować mieszkanie Henryk, czyli wieczornych, po swojej pracy.

Henryk zdecydował się podpisać umowę z jednym z poleconych Agentów nieruchomości, Tomkiem. Zaprosił Agenta do mieszkania na sobotę na godz. 11:00.

Zwierzęta.

O 10:45 Agent jest już pod kamienicą. Wchodzi na piętro, na którym znajduje się mieszkanie do sprzedania i słyszy szczekanie psa. W myślach już pojawia się “oby to nie w tym mieszkaniu. Ma traumę, bo kiedyś był w dzieciństwie pogryziony przez psa. 

Puka i z zza drzwi słyszy: “schowaj psa do toalety, już jest, oraz “proszę wejść”.

Agent otwiera drzwi, czuje opór, pcha mocniej. Otworzyły się trochę, więc zagląda za nie i widzi tam kilka dziecięcych bucików. 

Z małym trudem udało mu się wejść. Ciągle słyszy szczekanie psa, nieufnie rozgląda się, czy przypadkiem nie wybiegnie z któregoś pomieszczenia. Gospodarz, widząc zmieszanie Agenta Tomka, mówi: “Spokojnie pies zamknięty jest. On tylko tak szczeka”.

Obraz Wolfgang Eckert z Pixabay

Zapachy.

Agent Tomek wszedł na 4 piętro. Chciał wciągnąć odrobinę powietrza, i nagle uderzyło go kilka połączonych ze sobą zapachów sierści psa, tytoniu i gotowanego obiadu. Dopiero jestem  w przedpokoju, a już nie chce mi się iść dalej, pomyślał. Ale umysł podpowiada, żeby trzeba to wytrzymać i z kultury na szybko zajrzeć do pozostałych pomieszczeń.

Domownicy.

Rusza dalej, z jednego z pokoi dochodzi jakiś stukot i po chwili płacz dziecka. Przewróciło się i nabiło guza. Już mu przyszło do głowy pytanie, ale szczekający pies, płacz dziecka i Halina biegająca w panice, przykładająca zimny nóż do główki dziecka zdecydowały, że uznał, że jednak to nie jest dobry dla nas moment na oglądanie tego mieszkania. 

Pies, który szczeka, jest dość dużym utrudnieniem przy oglądaniu mieszkania. Warto pomyśleć o tym, żeby na czas prezentacji pies był na spacerze. To samo można zrobić z dziećmi. Jeśli wiemy, że zainteresowani mają oglądać mieszkanie, warto by jeden z rodziców na wyszedł z nimi na plac zabaw lub można umawiać prezentacje w czasie kiedy dzieci są w szkole. 

Standard, jaki prezentujemy.

“Może być biednie, ale musi być czysto”.

Jeszcze tylko jedno zerknięcie przez próg do kuchni, a tam właśnie kończy się gotować obiad, wszędzie pełno stojących naczyń, garnków. 

Pomyślał, że do toalety nie zajrzy, bo szczeka w nim pies, ale do łazienki warto zajrzeć, bo ona generuje duże koszty przy remoncie. Otwiera drzwi do łazienki, a tam widok suszącej się bielizny. 

Powoli wycofują się, zobaczył jeszcze drzwi do jednego pokoju. Pyta, czy może tam zajrzeć. Pada odpowiedź, że “tak, ale tam śpi teściowa”. Mimo wszystko Henryk otwiera drzwi, a tam szaro od papierosów.  

Nie chodzi o to, żeby do sprzedaży robić generalny remont. Ale zadbajmy o podstawową estetykę. Wywietrzenie pomieszczeń, szczególnie jeśli w domu są palacze. 

A przy okazji przypomniało mi się jak mówiła moja mama “Może być biednie, ale musi być czysto”.

Obraz myimmo z Pixabay

Brak wiedzy o stanie prawnym.

Ostatecznie Agent Tomek zaprosił Henryka wraz z żoną do swojego biura na podpisanie umowy pośrednictwa. Dwa dni małżonkowie i Agent Tomek spotkali się w jego biurze.

Sprzedający przynieśli dokumenty, o które poprosił Agent nieruchomości. Z ich analizy wynikało, że mieszkanie nie ma powierzchni 53 mkw, jak napisał w ogłoszeniu Henryk tylko 50 mkw, a 3 mkw to przynależna piwnica. Dodatkowo okazało się, że mieszkanie to nie odrębna własność, udział w nieruchomości odpowiadający 53 mkw kamienicy.

Ostatecznie podpisali umowę pośrednictwa.

Jeśli Agent nieruchomości jest solidny i doświadczony to analizę stanu prawnego i dokumentów nieruchomości zawsze zweryfikuje, zanim podejmie decyzję o współpracy, wyceni swoją usługę, podpisze umowę pośrednictwa.

Próby ominięcia Pośrednika.

Agent Tomek umówił się z Haliną i Henrykiem na sesję zdjęciową. Poprosił ich o odpowiednie przygotowanie mieszkania do sesji. Przygotował swój opis ich mieszkania i wystawił na ogólnopolskich portalach, powiesił baner z ogłoszeniem na ich balkonie, rozesłał ofertę do swoich klientów oraz innych Agentów nieruchomości w mieście.

Sąsiedzi z kamienicy obok zobaczyli baner na balkonie, więc już następnego dnia po jego powieszeniu zapukali do drzwi Haliny i Henryka. Powiedzieli, że są zainteresowani zakupem, ale oczekują rabatu w wysokości wynagrodzenia, jakie pobierze Agent Tomek, bo transakcję mogą przeprowadzić sami.

Jak na początku mówiliśmy, kupujący chce zawsze kupić jak najtaniej, więc wszędzie, gdzie może szuka oszczędności. Jednym z takich kosztów jest Agent nieruchomości. Szczególnie jak ktoś ma za sobą jedną transakcję, to uważa, że już wszystko wie i Agent nieruchomości jest mu niepotrzebny. Klienci kupujący nie znają zapisów, jakie są w umowie pomiędzy sprzedającymi, a Agentem. Tego typu zachowanie może nie tylko skutkować zapłaceniem wynagrodzenia, ale również kary umownej. 

Obraz Dan Evans z Pixabay

Sprzedaż na tzw. gębę.

Ostatecznie Halina, Henryk zgodzili się na propozycję sąsiadów. Nie podpisali żadnego dokumentu między sobą potwierdzającego chęć zakupu i warunkach, na jakich sprzedaż miałaby się odbyć. Ustalili, że dają sobie 2 tygodnie na organizację finansowania.

Henryk zadowolony zadzwonił do Agenta Tomka i oznajmił, że sam sprzedał mieszkanie.

Agent pogratulował, ale zapytał o to, jak to się stało, skąd dowiedzieli się kupujący o mieszkaniu i na czym polega sprzedaż. Henryk powiedział o ustaleniach.
Agent Tomek po uważnym wysłuchaniu poinformował Henryka, że chęć zakupu i deklaracja bez pokrycia na piśmie nie znaczy za wiele.  

Minęło 2 tygodnie. Sąsiedzi nie odezwali się, nie pojawili. Henryk zaczął się niepokoić. Zdecydował się zadzwonić do nich. Okazało się, że jak sąsiedzi udali się do banku, wskazali ogłoszenie Agenta Tomka, to pracownik banku doczytał się, że formą własności są udziały. bank nie jest zainteresowany kredytowaniem ich przynajmniej kredytem hipotecznym.   

Agent Tomek za 2 dni przyprowadził klientów zainteresowanych zakupem mieszkania. Dysponowali gotówką, więc transakcja została zrealizowana sprawnie i bez niespodzianek. Po 2 miesiącach od transakcji Halina i Henryk cieszyli się swoim nowym mieszkaniem. Co prawda nie udało im się sprzedać mieszkania za cenę, jaką wymyślili na samym początku, ale przy pomocy kredytu udało im się kupić większe mieszkanie.

O tym jak może skończyć się zakup nieruchomości z pominięciem Pośrednika, możesz przeczytać w tym artykule:

Podsumowując.

Pamiętam, jak pomyślałem kiedyś, że robienie zdjęć to tylko włączenie aparatu, wciśnięcie przycisku i aparat zrobi za mnie wszystko sam. 

Często działania spontaniczne i pozornie proste w rzeczywistości okazują się bardziej skomplikowane, niż nam się wydaje. Jak to mówią “diabeł tkwi w szczegółach”. Transakcja sprzedaży nieruchomości, w tym wypadku mieszkania to proces składający się z wielu elementów, które w odpowiedni sposób, w odpowiednim czasie złożone do siebie dają efekt końcowy. Żeby to się stało, potrzebny jest do tego człowiek z doświadczeniem, który potrafi pokierować czynnościami w odpowiedni sposób, przewidzieć zagrożenia i uchroni przez niepotrzebnymi kosztami.


#nowoczesnyposrednik #marekkloc #agentnieruchomosci #sprzedazmieszkania #bledyprzysprzedazy #otodom #olx