To model współpracy, w którym podpisuję umowę z osobą kupującą.
Moim klientem jest kupujący.
Nie sprzedający.
Nie „oferta”.
Cel jest prosty.
Kupić bezpiecznie.
I możliwie najlepiej w ramach założeń klienta.
Dla kogo jest ten model?
Najczęściej dla osób, które:
kupują pierwszy raz i nie chcą popełnić kosztownego błędu,
kupują w innym mieście i nie mają czasu na chaos,
mają presję terminów po sprzedaży innej nieruchomości,
chcą kupić spokojnie, bez presji i bez „sztucznych okazji”,
kupują inwestycyjnie i analizują liczby, ryzyka oraz scenariusze.
Zakres pracy agenta kupującego
To nie jest „pokaż kilka mieszkań”.
To prowadzenie procesu.
Krok po kroku.
1) Wywiad i strategia zakupu
Ustalam budżet i widełki.
Ustalam priorytety.
Ustalam granice kompromisu.
Dzięki temu klient podejmuje decyzje świadomie.
2) Selekcja ofert i filtrowanie rynku
Większość ofert odpada na starcie.
Zostają te, które mają sens.
Klient dostaje krótką listę.
Nie traci tygodni.
3) Weryfikacja dokumentów i ryzyk
Sprawdzam to, co realnie potrafi zepsuć transakcję.
Księga wieczysta.
Hipoteki.
Roszczenia.
Służebności.
Status prawny lokalu.
4) Negocjacje i warunki
Negocjacje to nie tylko cena.
To także termin.
Zadatek.
Wyposażenie.
Bezpieczeństwo finansowania.
I zapisanie ustaleń tak, żeby działały.
5) Koordynacja procesu do aktu
Rezerwacja.
Przedwstępna.
Kontakt z bankiem i notariuszem.
Harmonogram i dokumenty.
Klient ma czuć spokój.
Jak szukam szybciej: Nbot i alerty
W reprezentacji kupującego czas ma znaczenie.
Dobre oferty znikają szybko.
Czasem tego samego dnia.
Dlatego w pracy korzystam z narzędzia monitoringu ogłoszeń:
Nbot.
Ustawiam kryteria i dostaję powiadomienia o nowych ofertach.
Dzięki temu mogę reagować szybciej.
Dostaję powiadomienie, gdy pojawia się oferta pasująca do profilu.
To skraca czas od „pojawiło się” do „reagujemy”.
W praktyce pomaga też analizować ogłoszenia i ich zmiany w czasie, tam gdzie system ma historię.
Konflikt interesów: dlaczego to ma znaczenie
W modelu klasycznym pośrednik często pracuje dla sprzedającego.
To normalne.
Jego celem jest sprzedać jak najlepiej dla właściciela.
Reprezentacja kupującego odwraca perspektywę.
Moim celem jest kupić dobrze dla kupującego.
I czasem najlepszą decyzją jest:
nie kupować.
Albo poczekać.
Case study: szybki zakup mieszkania w Zamościu
Historia jest prosta.
Sprzedawaliśmy dom świetnym ludziom pod Zamościem.
Kupującego znaleźliśmy szybciej niż zakładaliśmy.
I wtedy pojawiła się presja.
Klienci musieli szybko znaleźć mieszkanie w Zamościu.
Kryteria były trudne.
Dwa małe pokoje.
Parter albo do 2 piętra.
Jeśli wyżej, to tylko z windą.
I tylko jedna, konkretna lokalizacja.
Do tego musieliśmy pilnować budżetu.
Równolegle rozliczaliśmy sprzedaż domu.
Nie było miejsca na przypadki.
Ustawiłem precyzyjne powiadomienia w Nbot.
Po dwóch dniach przyszedł alert.
Było dokładnie to, czego szukaliśmy.
Zadzwoniłem od razu.
Okazało się, że ktoś już oglądał i miał podjąć decyzję.
Umówiliśmy prezentację.
Mieszkanie na żywo wyglądało lepiej niż na zdjęciach.
Złożyliśmy ofertę.
Trzeba było lekko podbić cenę.
Nadal byliśmy poniżej ceny ofertowej.
Ale w widełkach rynkowych.
I w budżecie.
31 12 2025 sfinalizowaliśmy zakup i wydanie mieszkania.
To jest reprezentacja kupującego.
Mniej hałasu.
Więcej procesu.
I szybkie decyzje oparte na danych.
Najczęstsze mity o reprezentacji kupującego
Mit 1: „To jest niepotrzebne, bo kupujący sam wybierze”
Kupujący wybierze.
Ale często emocją.
A emocje bywają kosztowne.
Mit 2: „To tylko oprowadzanie”
Nie.
To strategia, weryfikacja ryzyk, negocjacje i koordynacja.
Mit 3: „Agent kupującego zawsze obniża cenę”
Nie zawsze.
Czasem ważniejsze są warunki i bezpieczeństwo.
Mit 4: „To działa tylko w dużych miastach”
Działa tam, gdzie jest rynek.
Różni się skala.
Nie zasada.
FAQ – najczęstsze pytania
Czy reprezentacja kupującego jest legalna?
Tak.
To normalny model współpracy.
Kluczowe są jasne zasady i umowa z określonym zakresem działań.
Czy agent kupującego ogląda oferty innych biur?
Tak.
To część tego modelu.
Dobry zakup wymaga dostępu do rynku, a nie ograniczenia się do jednej bazy.
Czy kupujący płaci wynagrodzenie za tę usługę?
To zależy od ustaleń.
Najważniejsze jest to, żeby kupujący od początku wiedział, za co płaci i co dostaje w zamian.
Czy agent kupującego gwarantuje najlepszą cenę?
Nie.
Gwarantuję proces, analizę ryzyk i negocjacje.
Rynek i konkurencja robią resztę.
Czy to model dla osób kupujących inwestycyjnie?
Tak.
Tu liczą się liczby, ryzyko i scenariusze, a nie tylko wygląd nieruchomości.
Podsumowanie
Reprezentacja kupującego to model dla tych, którzy chcą kupić świadomie.
Bez chaosu.
Bez presji.
Bez przypadków.
Kupno nieruchomości jest zbyt dużą decyzją,
żeby działać bez planu.
Źródła i dodatkowe informacje
ISAP – Internetowy System Aktów Prawnych (wyszukiwarka aktów prawnych):
ISAP
Nota prawna: linki w artykule mają charakter informacyjny i nie są linkami sponsorowanymi.
Wyjątek: link do Nbot jest linkiem afiliacyjnym (oznaczony atrybutem rel=”sponsored”).
Autor: Marek Kloc.
Przygotowanie tekstu wspierał asystent AI (redakcja i uporządkowanie treści).
Model aukcyjny (licytacyjny) sprzedaży nieruchomości budzi emocje.
I dobrze.
Bo emocje są paliwem tej strategii.
Ale tylko wtedy, gdy agent panuje nad procesem.
W skrócie
Najpierw buduję popyt. Potem zbieram oferty. Na końcu wybieramy najlepszą.
„Aukcja” to nie zabawa w podbijanie ceny. To kontrolowany proces ofertowy.
Wygrywa nie tylko cena. Wygrywają też warunki: termin, finansowanie, zadatek.
Model inwestycyjny – współpraca z agentem przy zakupie nieruchomości pod wynajem lub flipa
Rynek inwestycyjny rządzi się innymi zasadami niż „zakup dla siebie”. Tu liczą się liczby. Liczy się ryzyko. Liczy się czas. I liczy się płynność. W modelu inwestycyjnym nie chodzi o ładne zdjęcia. Chodzi o to, żebyś kupił nieruchomość, która ma sens.
W tym artykule pokazuję, jak wygląda współpraca z agentem w modelu inwestycyjnym. Krok po kroku. Bez marketingowych haseł. To kolejny wpis z serii „Modele pracy agenta nieruchomości”.
Model inwestycyjny to współpraca, w której moim celem jest pomóc Ci kupić nieruchomość pod: wynajem długoterminowy, wynajem krótkoterminowy (tam, gdzie ma to sens), flipa albo budowę portfela inwestycyjnego. Tu nie działamy „na oko”. Najpierw liczymy. Potem dopiero oglądamy.
W modelu inwestycyjnym zaczynamy od strategii i liczb, a dopiero potem od oględzin.
Dla kogo jest ten model?
Ten model jest dla Ciebie, jeśli:
chcesz inwestować, ale nie masz czasu na przeglądanie setek ofert,
nie chcesz kupić „problemu w ładnym opakowaniu”,
masz kapitał i chcesz go zabezpieczyć w nieruchomości,
chcesz kupować seriami, a nie jednorazowo,
chcesz działać szybko, ale bez głupich błędów.
To też model dla osób, które kupują pierwszy raz inwestycyjnie. Bo pierwszy błąd bywa najdroższy.
Co jest inne w zakupie inwestycyjnym niż „dla siebie”?
Zakup dla siebie ma prawo być emocjonalny. Zakup inwestycyjny musi być chłodny. Tu liczy się układ, stan prawny, koszty wejścia i plan wyjścia. W inwestycjach nie wygrywa ten, kto „kupi tanio”. Wygrywa ten, kto kupi dobrze.
Jak wygląda współpraca w modelu inwestycyjnym krok po kroku?
1) Ustalamy strategię inwestycyjną
Zaczynam od pytań, które porządkują temat: budżet, kredyt, horyzont czasu, cel (cashflow, wzrost wartości, szybki obrót), poziom ryzyka oraz to, czy masz zasoby do remontu i obsługi. Bez tego kupujesz przypadek.
2) Definiujemy kryteria nieruchomości
Ustalamy typ nieruchomości, lokalizacje, minimalny standard prawny, zakres remontu, parametry pod najem i płynność. W inwestycjach detale robią wynik.
3) Selekcja ofert i wstępny odsiew ryzyka
Robię odsiew ogłoszeń, które wyglądają dobrze na zdjęciach, ale nie bronią się liczbami lub niosą ryzyka prawne. Dla Ciebie zostaje krótka lista ofert, które naprawdę warto zobaczyć.
4) Oględziny inwestycyjne, czyli oglądamy inaczej
Na oględzinach patrzę na rzeczy, które wpływają na wynik: instalacje, wilgoć, realne koszty remontu, układ pod najem, potencjał przebudowy, wady, których później nie ukryjesz. Dobra oględzina inwestycyjna oszczędza pieniądze i nerwy.
Inwestycyjne oględziny to weryfikacja ryzyk i kosztów. Nie zachwyt nad kolorem ścian.
5) Due diligence: stan prawny, dokumenty, pułapki
Weryfikujemy m.in. księgę wieczystą, tytuł prawny, obciążenia, sposób wydania, opłaty i dokumenty potrzebne do finansowania. Jeśli coś jest niejasne, mówię to wprost. Inwestowanie zaczyna się od bezpieczeństwa.
6) Liczymy wynik. Na spokojnie. Na realnych założeniach
Liczymy, a nie zgadujemy. Uwzględniamy cenę, koszty transakcyjne, remont, wyposażenie, czas przestoju, realny czynsz, koszty stałe i ewentualną obsługę najmu. W flipie liczymy koszt wejścia, koszt prac, czas, rynek wyjścia i margines bezpieczeństwa.
W inwestycjach najczęściej nie zabija brak zysku. Zabija brak marginesu.
ROI – wskaźnik, od którego wielu inwestorów zaczyna rozmowę
Po szkoleniach inwestycyjnych coraz częściej słyszę jedno hasło: ROI. I dobrze. Bo ROI porządkuje myślenie. W praktyce wielu inwestorów wyszukuje oferty właśnie pod ten wskaźnik. Nie pod „ładne wnętrze”. Tylko pod pytanie: ile procent rocznie realnie zarobi ta nieruchomość?
ROI jest ważne, bo pozwala porównać różne inwestycje między sobą: mieszkanie z mieszkaniem, lokal usługowy z mieszkaniem, a nawet nieruchomość z innymi formami lokowania kapitału. Tylko jest jeden warunek: ROI musi być liczone uczciwie.
Co to jest ROI? Proste wyjaśnienie
ROI (Return on Investment) pokazuje, jaki zwrot generuje Twoja inwestycja w skali roku, w relacji do pieniędzy, które realnie w nią wkładasz. W nieruchomościach warto rozróżniać ROI brutto (szybki filtr) i ROI netto (wersja realna).
Wzór na ROI brutto (najprostszy)
ROI brutto (%) = (Roczny przychód z najmu / Cena zakupu) × 100
Wzór na ROI netto (ten, który ma sens)
ROI netto (%) = (Roczny dochód netto / Całkowity koszt inwestycji) × 100
Gdzie roczny dochód netto to przychód minus koszty stałe, rezerwa na pustostan i naprawy, a całkowity koszt inwestycji to cena zakupu plus koszty transakcyjne, remont, wyposażenie i inne koszty wejścia.
Co inwestorzy często liczą źle?
liczenie ROI „od czynszu” bez kosztów i pustostanów,
pomijanie kosztów transakcyjnych i podatków,
brak uwzględnienia remontu, wyposażenia i czasu,
liczenie na „wieczny pełny najem”.
ROI w mieszkaniach a ROI w lokalach usługowych
Inwestycje to nie tylko mieszkania. Coraz częściej analizuję też lokale usługowe. I tu ROI ma ogromne znaczenie, często jeszcze większe niż w mieszkaniach. Dlaczego? Bo stawki najmu bywają wyższe, umowy mogą być dłuższe, ale ryzyka są inne: dopasowanie lokalu do branży, okresy pustostanu, rotacja najemców.
Dlatego w lokalach usługowych ROI liczę ostrożniej. Z większym marginesem na pustostan. I z większą wagą jakości lokalizacji „pod ruch” i „pod funkcję”.
Najważniejsza rzecz o ROI
ROI to nie jest liczba, którą bierzesz z ogłoszenia. ROI to liczba, którą wyliczasz po weryfikacji kosztów wejścia, realnych stawek najmu, kosztów stałych i ryzyk typowych dla danej nieruchomości. Dopiero wtedy ROI pomaga podejmować dobre decyzje.
Gdy ROI się broni, wtedy dopiero przechodzimy do rozmów o cenie. I wtedy negocjacje mają sens.
7) Składamy ofertę i negocjujemy jak inwestor
Negocjacje w inwestycjach to rozmowa o faktach. Przygotowuję strategię: realny przedział ceny, argumenty, priorytety sprzedającego (termin, forma zapłaty, wydanie) i granicę, której nie przekraczamy. Celem jest kupić dobrze. Albo wcale.
8) Finalizacja i plan „co dalej”
W modelu inwestycyjnym ważny jest plan po zakupie: harmonogram remontu, standard pod grupę docelową, przygotowanie do najmu albo sprzedaży oraz strategia prezentacji. Tu wiele inwestycji traci wynik, bo ktoś robi rzeczy niepotrzebne albo robi je za drogo.
Dobra inwestycja to nie tylko zakup. To też plan po zakupie: remont, standard i strategia wyjścia.
Jak wygląda wynagrodzenie w tym modelu?
W moim standardzie wynagrodzenie ustalamy jasno i z góry. Najczęściej kwotowo. Tak, żeby odpowiadało realnemu nakładowi pracy i wartości, którą wnoszę w proces. W przypadku inwestorów, którzy kupują regularnie, model rozliczenia może być dopasowany do sposobu współpracy. Najważniejsze jest jedno: zasady muszą być przejrzyste i działać w długim terminie.
Case study – „okazja” z portalu, która miała zabić wynik
Sytuacja: klient przesłał mi ofertę „idealną pod flipa”. Cena niby super. Lokalizacja dobra. Zdjęcia świetne.
Weryfikacja: po analizie wyszło ryzyko związane z wydaniem lokalu, ryzyka w dokumentach, zaniżone koszty doprowadzenia do standardu sprzedażowego i ograniczona „chłonność cenowa” rynku wyjścia w tej lokalizacji.
Decyzja: zrezygnowaliśmy. Wybraliśmy inną nieruchomość: mniej efektowną na wejściu, ale lepiej policzoną i bezpieczniejszą. W inwestycjach wygrywa rozsądek, nie dopamina.
Najczęstsze błędy inwestorów, które widzę na rynku
kupowanie bez planu wyjścia,
liczenie zysku bez kosztów transakcyjnych i przestojów,
remont „pod siebie”, a nie pod najemcę,
niedoszacowanie czasu,
wejście w nieruchomość z ryzykiem prawnym „bo jakoś będzie”,
brak marginesu bezpieczeństwa.
Największy błąd? Mylenie okazji z ryzykiem.
FAQ – pytania, które słyszę najczęściej
Da się, ale wtedy płacisz za wiedzę w procesie – czasem pieniędzmi. Wsparcie i liczby zmniejszają ryzyko błędów, szczególnie na starcie.
Nie zawsze. Opłaca się ta, która jest dobrze kupiona, dobrze przygotowana i dobrze zarządzana. Rynek nagradza konsekwencję, nie nadzieję.
Zwykle stan prawny. Zły stan prawny potrafi zablokować inwestycję na miesiące. A czas w inwestycjach kosztuje.
ROI brutto jest dobrym filtrem na start, ale do decyzji potrzebujesz ROI netto, czyli uwzględnienia kosztów, pustostanów i realnego kosztu wejścia.
Czasem tak. Ale tylko gdy masz policzone koszty, czas i rynek wyjścia. Remont ma zarabiać, a nie budować dumę.
Nie. Inwestycją mogą być też lokale usługowe. Tam ROI bywa atrakcyjne, ale analiza musi uwzględniać inne ryzyka: dopasowanie do branży i potencjalne pustostany.
Model aukcyjny / licytacyjny sprzedaży nieruchomości (w przygotowaniu)
Model „marketing 360” dla właściciela bez pełnej wyłączności (w przygotowaniu)
Źródła i dodatkowe informacje
Ten artykuł opiera się na mojej praktyce pracy z inwestorami i klientami na rynku nieruchomości. Jeśli chcesz, mogę dopisać osobny materiał: „jak policzyć ROI krok po kroku na przykładzie (mieszkanie i lokal usługowy)” – z tabelą kosztów i założeń.
Nota prawna
Treść ma charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej. Każdą inwestycję należy analizować indywidualnie, z uwzględnieniem stanu prawnego i faktycznego nieruchomości.
Wszelkie linki umieszczone w artykule nie są sponsorowane i nie stanowią płatnej reklamy. Służą wyłącznie jako ułatwienie nawigacji i uzupełnienie tematu.
Nota autorska
Autorem tekstu jest Marek Kloc. Przy tworzeniu artykułu korzystałem ze wsparcia narzędzia AI (czat), które pomogło uporządkować strukturę i dopracować czytelność. Ostateczna treść, wnioski i rekomendacje wynikają z mojej praktyki zawodowej.
Model premium / concierge – dla kogo jest ten standard współpracy?
Model premium, często nazywany też modelem concierge, to najwyższy standard współpracy z agentem nieruchomości. To już nie jest tylko „wystawienie oferty i pokazanie mieszkania”. To opieka nad całym procesem – od decyzji o sprzedaży, aż po przekazanie kluczy i rozliczenia po transakcji.
W Polsce ten model dopiero się rozwija. Wielu właścicieli nawet nie wie, że mogą oczekiwać takiej jakości obsługi. Dlatego w tym artykule pokazuję, na czym polega ten standard, co realnie wchodzi w zakres usługi i dla kogo model premium ma największy sens.
To kolejny tekst z serii „Modele pracy agenta nieruchomości”. Jeśli nie czytałeś jeszcze poprzednich artykułów, polecam zacząć od nich:
Model premium / concierge to rozszerzona wersja współpracy na wyłączność. Zazwyczaj opiera się właśnie na wyłączności, ale idzie o kilka kroków dalej.
W moim podejściu bardzo ważna jest jedna zasada: reprezentuję wyłącznie stronę sprzedającą. Kupujący nie płaci mi żadnego wynagrodzenia. Moim zadaniem jest przyjmowanie ofert z rynku i doprowadzenie do sprzedaży na możliwie najlepszych warunkach dla właściciela.
Model premium zaczyna się od spokojnej rozmowy o strategii, oczekiwaniach i możliwościach nieruchomości.
W praktyce oznacza to, że:
powierzysz mi nie tylko sprzedaż nieruchomości,
ale także przygotowanie jej do wejścia na rynek,
koordynację wszystkich wykonawców,
wsparcie prawne i organizacyjne,
a często również opiekę nad stroną finansową i logistyką całej transakcji.
To usługa szyta na miarę. Dla osób, które chcą „zdać z głowy” jak najwięcej elementów związanych ze sprzedażą albo kolejnym zakupem. I oczekują najwyższego standardu w komunikacji, prezentacji i bezpieczeństwie procesu.
Czym model premium różni się od zwykłej wyłączności?
Umowa na wyłączność porządkuje proces. Daje jednego opiekuna, spójną strategię i profesjonalny marketing.
Model premium / concierge dopisuje do tego kilka dodatkowych rozdziałów:
głębszą analizę rynku i strategii,
szerszy zakres przygotowania nieruchomości – od odświeżenia po małą metamorfozę,
opiekę nad klientem po zawarciu umowy – także po stronie kupującego,
przejrzysty model wynagrodzenia – pracuję tylko dla sprzedającego, a kupujący nie ponosi kosztu mojej usługi.
Można powiedzieć prosto: wyłączność to bardzo dobry standard, a premium / concierge to standard „hotel pięciogwiazdkowy” w świecie nieruchomości.
Co wchodzi w zakres modelu premium – główne obszary obsługi
1. Analiza i strategia – zanim cokolwiek pokażemy światu
Na początku:
dokładnie analizuję nieruchomość,
sprawdzam lokalizację, otoczenie, plany zagospodarowania, konkurencję,
patrzę na statystyki popytu w segmencie, w którym jest Twoja nieruchomość,
wspólnie określamy realny, strategiczny przedział cenowy.
Rozmawiamy też o Twojej sytuacji: o czasie, o oczekiwaniach, o granicach, których nie chcesz przekraczać. To nie jest „rzucenie ceny na oko”. To świadoma decyzja, poparta danymi.
2. Przygotowanie nieruchomości – od odświeżenia po metamorfozę
W modelu premium nie zaczynamy od portali. Zaczynamy od wnętrza.
rekomenduję drobne poprawki techniczne,
sugeruję zmiany w ustawieniu mebli,
zamawiam homestaging,
organizuję ekipę do malowania, odświeżenia, sprzątania,
koordynuję prace tak, żeby jak najmniej obciążały Ciebie.
Czasem zmiany są symboliczne. Czasem sięgają dalej – mały remont, odświeżenie łazienki, wymiana oświetlenia. Celem jest jedno: żeby Twoja nieruchomość wyglądała lepiej niż inne z tego samego segmentu i żeby kupujący poczuł różnicę od pierwszego wejścia.
Przygotowanie mieszkania do sprzedaży w modelu premium – homestaging i drobne zmiany potrafią zmienić odbiór całej nieruchomości.
Materiały są spójne i zgodne ze strategią. Nie „jak wyjdzie”, tylko „jak ma wyglądać”. W wielu przypadkach to właśnie poziom prezentacji decyduje, czy kupujący w ogóle kliknie w ogłoszenie, czy przejdzie dalej.
4. Marketing rozszerzony – nie tylko portale ogłoszeniowe
W modelu premium nie ograniczam się do klasycznego ogłoszenia na portalach.
tworzę dedykowaną stronę lub landing nieruchomości,
przygotowuję kampanię w social mediach (płatną i organiczną),
wysyłam ofertę do własnej bazy klientów,
informuję zaufanych agentów, którzy mogą mieć odpowiednich kupujących,
wykorzystuję formaty wideo, rolki, krótkie formy,
testuję różne kanały dotarcia, jeśli potencjał oferty jest wyjątkowy.
To już nie jest pasywne czekanie na zapytania. To aktywne docieranie do klienta, który może szukać, ale jeszcze nie wie, że to właśnie ta nieruchomość jest dla niego.
5. Obsługa kupującego – concierge po drugiej stronie
Model premium to także jakość obsługi kupującego.
kupujący otrzymuje komplet informacji,
ma dostęp do dokumentów, które możemy udostępnić,
dostaje jasne odpowiedzi, a nie „muszę zapytać właściciela i oddzwonię za tydzień”,
może liczyć na wsparcie w sprawach kredytu, kontakt do doradców, notariuszy,
ma poczucie, że proces jest prowadzony profesjonalnie i z szacunkiem.
Jednocześnie ważna rzecz: kupujący nie płaci mi wynagrodzenia. To daje po drugiej stronie komfort psychiczny – wie, że koszt usługi pośrednika nie zostanie przerzucony na niego w ostatnim momencie. Moja rola jest jasna – dbam o interes strony sprzedającej, ale prowadzę rozmowy w sposób transparentny i szanujący obie strony.
6. Negocjacje, formalności, dokumenty
W modelu premium moją rolą jest:
przyjmować oferty zakupu z rynku,
przedstawić je w uporządkowany sposób,
zapropnować strategię odpowiedzi,
prowadzić negocjacje tak, aby możliwe było utrzymanie ceny wywoławczej lub uzyskanie ceny powyżej Twoich oczekiwań.
Równolegle pomagam w kompletowaniu dokumentów, koordynuję kontakt z notariuszem, pilnuję terminów i ustaleń. Chodzi o to, żebyś nie musiał obawiać się, że coś przeoczymy w gąszczu formalności.
7. Opieka po transakcji
Model concierge obejmuje często także etap po akcie notarialnym:
wsparcie przy przekazaniu nieruchomości,
spisanie protokołów,
pomoc w sprawach liczników, mediów, wspólnoty,
konsultacja przy kolejnych ruchach (np. zakup nowej nieruchomości, lokowanie środków).
To nie jest usługa „do drzwi kancelarii”. To opieka nad całym procesem zmiany.
Dla kogo jest model premium / concierge?
Model premium nie jest dla wszystkich. I wcale nie musi być.
Największy sens ma wtedy, gdy:
sprzedajesz nieruchomość o dużej wartości,
masz nieruchomość premium – apartament, dom, rezydencję, lokal w wyjątkowej lokalizacji,
zależy Ci na maksymalnym wykorzystaniu potencjału nieruchomości,
nie masz czasu samodzielnie zajmować się szczegółami,
mieszkasz w innej miejscowości lub za granicą,
cenisz poufność, dyskrecję, spokój,
ważna jest dla Ciebie jakość wizerunku – prywatnie lub biznesowo,
chcesz, aby ktoś Cię reprezentował aktywnie, a nie tylko „reagował na zapytania”.
Model concierge jest idealny dla zapracowanych właścicieli, inwestorów i przedsiębiorców, którzy cenią czas, spokój i wysoki standard obsługi.
To model idealny dla zapracowanych właścicieli, inwestorów, przedsiębiorców. Dla ludzi, którzy wiedzą, że ich czas jest równie cenny, jak pieniądze ze sprzedaży.
Kiedy model premium nie ma sensu?
Są sytuacje, w których uczciwie powiem, że model premium to nie jest dobry wybór.
nieruchomość ma bardzo niską cenę i sprzeda się „od ręki” niezależnie od marketingu,
nie chcesz żadnych prac, zmian, przygotowań – chcesz po prostu „wystawić tak, jak jest”,
oczekujesz minimalnego zaangażowania po obu stronach,
liczysz głównie na przypadek, a nie na strategię,
zależy Ci tylko na jak najszybszym upłynnieniu nieruchomości, bez myślenia o optymalnym wyniku.
W takich sytuacjach klasyczna wyłączność lub prostszy model może być wystarczający. Model premium ma sens wtedy, gdy ma co „udźwignąć”.
Jak wygląda wynagrodzenie w modelu premium w mojej pracy?
Model premium wiąże się z wyższym poziomem zaangażowania, czasu i kosztów po stronie biura. Dlatego wynagrodzenie w tym standardzie musi być poukładane uczciwie i jasno od samego początku.
W moim modelu rozliczenia kluczowe są trzy zasady:
Reprezentuję wyłącznie stronę sprzedającą. Kupujący nie płaci mi wynagrodzenia. To daje przejrzystość ról i ułatwia prowadzenie negocjacji.
Wynagrodzenie ustalamy kwotowo, z góry. Ustalamy konkretną kwotę wynagrodzenia za całą obsługę sprzedaży. Konstruuję ją tak, aby zwykle odpowiadała mniej więcej ok. 3–4% wartości nieruchomości, ale nie jest to matematyczny procent wpisany do umowy, tylko punkt odniesienia do rozmowy. Kluczowe jest to, że jeśli wystawimy nieruchomość np. za 300 000 zł, a finalnie sprzedamy ją za 250 000 zł, Twoje wynagrodzenie dla mnie nie spada proporcjonalnie. Nie chcę sytuacji, w której matematyka wynagrodzenia zachęca kogokolwiek do „dopchania” transakcji niżej tylko po to, żeby ją szybko zamknąć.
Jeśli uzyskamy cenę powyżej Twoich oczekiwań – pojawia się premia za sukces. Ustalamy cenę, którą uważasz za satysfakcjonującą. Jeśli dzięki dobrze przeprowadzonej strategii, przygotowaniu i negocjacjom uda się sprzedać nieruchomość drożej, procent z nadwyżki ponad tę kwotę staje się moją premią. Im lepszy wynik dla Ciebie – tym lepszy wynik dla mnie.
To bardzo klarowny układ. Interesy właściciela i pośrednika są poukładane w jednym kierunku – maksymalizujemy efekt, a nie tylko „domykamy transakcję”.
Case study – mieszkanie z „trudnej” oferty do modelu premium
Sytuacja: właściciel zgłosił do mnie mieszkanie, które od kilku miesięcy było na rynku. Wcześniej było wystawiane w kilku biurach, w modelu otwartym. Różne zdjęcia, różne opisy, różne ceny.
Problem: kupujący widzieli tę ofertę wiele razy. Zainteresowanie spadało. Pojawiło się zmęczenie tematem i zniechęcenie.
Decyzja: zaproponowałem zmianę modelu współpracy na wyłączność w wersji premium. Uporządkowaliśmy strategię, komunikację i zdecydowaliśmy się na pełne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży.
Działania:
dokładna analiza rynku i korekta strategii cenowej,
spójny opis, który jasno pokazywał mocne strony nieruchomości,
kampania w social mediach skierowana do konkretnej grupy docelowej,
ograniczenie obecności oferty do jednego, dopracowanego przekazu.
Efekt: w ciągu pierwszych dwóch tygodni od „nowego startu” pojawiło się kilka realnych, a nie przypadkowych zapytań. Po serii prezentacji i negocjacjach mieszkanie sprzedaliśmy na warunkach lepszych niż początkowe oczekiwania właściciela.
Część tej różnicy stanowiła moją premię. Właściciel był zadowolony, bo i tak otrzymał więcej, niż zakładał. Ja byłem zadowolony, bo moja praca i strategia zostały realnie wynagrodzone. To nie była magia. To był uporządkowany proces, konsekwencja i jakość.
FAQ – najczęstsze pytania o model premium / concierge
Nie. Sprawdza się oczywiście przy apartamentach i domach o wysokiej wartości, ale ma sens także przy dobrze położonych mieszkaniach, które mogą zyskać na wartości dzięki odpowiedniemu przygotowaniu i prezentacji. Kluczowe jest to, aby nieruchomość miała potencjał, z którym warto pracować na wyższym poziomie.
Masz więcej kontroli, a mniej obowiązków operacyjnych. Ustalamy zasady współpracy, sposób raportowania i częstotliwość kontaktu. Otrzymujesz pełne informacje, ale nie musisz zajmować się codziennymi zadaniami, które ja biorę na siebie.
Tak. W moim standardzie premium / concierge pracuję wyłącznie dla strony sprzedającej. Kupujący nie płaci mi wynagrodzenia. Moim zadaniem jest uzyskać dla Ciebie możliwie najlepsze warunki sprzedaży przy zachowaniu transparentności i szacunku dla obu stron.
Nie ma uczciwej gwarancji konkretnej ceny. Jest natomiast bardzo duże prawdopodobieństwo, że z dobrym przygotowaniem, marketingiem i negocjacjami wyciągniemy z rynku więcej, niż przy szybkim, przypadkowym wystawieniu nieruchomości „jak leci”. Model premium zwiększa szanse na lepszy wynik, ale nie obiecuje cudów.
Oczywiście. To Ty podejmujesz decyzję. Ja przygotowuję i prowadzę proces tak, abyś miał pełny obraz sytuacji, wszystkie argumenty na stole i spokojną przestrzeń do podjęcia decyzji. Mogę rekomendować kierunek działania, ale nie podejmuję decyzji za Ciebie.
Model premium wymaga chwili na przygotowanie nieruchomości i materiałów, ale często skraca realny czas dojścia do poważnego kupującego. Zamiast szumu i przypadkowych zapytań mamy przemyślaną kampanię, która przyciąga osoby realnie zainteresowane konkretnym standardem i lokalizacją.
Kolejne artykuły z serii
Ten tekst jest częścią serii „Modele pracy agenta nieruchomości”. Jeśli chcesz lepiej zrozumieć różne sposoby współpracy z pośrednikiem, zajrzyj także do:
Model inwestycyjny – współpraca z agentem przy zakupach „pod wynajem” (w przygotowaniu)
Źródła i dodatkowe informacje
Wnioski zawarte w tym artykule opieram na moim doświadczeniu zawodowym w pracy z właścicielami nieruchomości i kupującymi na rynku mieszkań, domów i działek. Na co dzień obserwuję, jak różne modele współpracy przekładają się na efekt sprzedaży, poziom stresu i poczucie bezpieczeństwa klientów.
Równolegle śledzę raporty i analizy dotyczące rynku nieruchomości oraz praktyk pośrednictwa w Polsce i na świecie. Ich wspólnym mianownikiem jest jedno: najlepsze rezultaty daje świadomie dobrany model współpracy, dopasowany do konkretnej nieruchomości i sytuacji właściciela.
Nota prawna
Informacje zawarte w tym artykule mają charakter ogólny i edukacyjny. Nie stanowią porady prawnej ani indywidualnej rekomendacji dotyczącej konkretnej transakcji. Przed podjęciem decyzji o sprzedaży lub zakupie nieruchomości warto skonsultować się z profesjonalnym doradcą lub prawnikiem, uwzględniając indywidualną sytuację i obowiązujący stan prawny.
W tekście mogą pojawiać się odwołania do innych stron internetowych lub materiałów. Żaden z umieszczonych linków nie jest linkiem sponsorowanym ani powiązanym komercyjnie. Służą wyłącznie jako dodatkowe źródło wiedzy i inspiracji.
Nota autorska
Autorem treści jest Marek Kloc. Przy tworzeniu artykułu korzystałem ze wsparcia narzędzia AI (czat), które pomagało uporządkować strukturę tekstu, dopasować nagłówki i zoptymalizować treść pod kątem czytelności oraz SEO. Ostateczne wnioski, przykłady i rekomendacje wynikają z mojej praktyki zawodowej i doświadczeń w pracy z klientami biura nieruchomości.
Współpraca z WSEI w Lublinie. Nowy rozdział dla Śniadań Lubelskich Pośredników
Dziś zrobiłem ważny krok. Podpisałem umowę o współpracy pomiędzy Akademią WSEI w Lublinie a Mark Property i projektem Nowoczesny Pośrednik.
To decyzja, która ma realnie wzmocnić Śniadania Lubelskich Pośredników i całe środowisko biur nieruchomości w naszym regionie.
Podpisanie umowy współpracy pomiędzy Mark Property, Nowoczesnym Pośrednikiem i Akademią WSEI w Lublinie.
Dlaczego właśnie WSEI?
Akademia WSEI to uczelnia, która stawia na praktykę, biznes i nowoczesne technologie. Nie interesuje mnie współpraca „do zdjęcia”.
Interesują mnie efekty, które pośrednik poczuje w swoim biurze, w liczbach i w jakości obsługi klientów.
Jako Marek Kloc, od lat prowadzę biuro nieruchomości w Lublinie, Łęcznej, Zamościu, Włodawie i na Roztoczu.
Widzę, jak szybko zmienia się rynek. Jak wiele od nas się oczekuje. I jak trudno nadążyć, gdy pośrednik zostaje z tym sam.
Akademia WSEI rozumie biznes i pracę przedsiębiorcy.
Jest otwarta na nowe technologie, w tym AI.
Pracuje blisko praktyków i firm, nie tylko w teorii.
Ma ekspertów z obszaru finansów, prawa, zarządzania i marketingu.
Dlatego ta współpraca ma dla mnie sens. I dlatego jestem przekonany, że będzie miała znaczenie dla pośredników z całego województwa lubelskiego.
Co ta umowa oznacza dla Śniadań Lubelskich Pośredników?
Od ośmiu lat organizuję
Śniadania Lubelskich Pośredników
.
To kilkadziesiąt spotkań, setki osób, dziesiątki wspólnych transakcji
i mnóstwo wartościowych kontaktów. Teraz wchodzimy w kolejny etap.
1. Patronat merytoryczny Akademii WSEI
Akademia WSEI obejmuje Śniadania Lubelskich Pośredników patronatem merytorycznym. To jasny sygnał: to, co robimy, ma poziom.
To nie są „luźne śniadanka”. To regularne spotkania biznesowe z konkretną wartością dla pośrednika.
2. Dostęp do ekspertów i praktyków
Na naszych spotkaniach mogą pojawiać się wykładowcy i eksperci współpracujący z Akademią WSEI.
Specjaliści od finansów, prawa, podatków, zarządzania firmą, marketingu, procesów i nowych technologii – w tym sztucznej inteligencji.
3. Nowe formaty spotkań
Ta współpraca otwiera drogę do paneli dyskusyjnych, warsztatów, case studies opartych o realne dane z biur nieruchomości.
Będziemy łączyć wiedzę akademicką z tym, co dzieje się na co dzień przy biurkach agentów.
4. Większe wydarzenia branżowe
Myślę już o pierwszej dużej konferencji dla pośredników po tej stronie Wisły.
Śniadania będą dalej naszym stałym rytuałem, ale będą też fundamentem pod większe projekty rozwojowe dla branży.
Chwila, która otwiera nowy etap
Podpisanie tej umowy to nie tylko formalność. To symbol. Sygnalizuje, że środowisko pośredników nieruchomości w województwie lubelskim
jest zauważalne, poważnie traktowane i gotowe do współpracy z uczelnią wyższą.
Formalny moment podpisania umowy o współpracy.Rozmowy o kierunkach wspólnych działań dla branży nieruchomości.
Kto wziął udział w podpisaniu umowy?
To porozumienie jest efektem wspólnej decyzji władz Akademii WSEI i mojej firmy Mark Property Sp. z o.o.
W podpisaniu umowy uczestniczyły następujące osoby:
mgr Teresa Bogacka, dr h.c. – Prezydent Akademii WSEI
prof. dr hab. inż. Marek Opielak, dr h.c. – Rektor Akademii WSEI
dr Sylwia Skrzypek-Ahmed, prof. Akademii WSEI, MBA – Dziekan Wydziału Administracji i Nauk Społecznych
mgr Ilona Hofman – Dyrektor Centrum Kształcenia Podyplomowego Akademii WSEI
Marek Kloc – Prezes firmy Mark Property Sp. z o.o., organizator Śniadań Lubelskich Pośredników
Jestem wdzięczny za zaufanie i otwartość władz Akademii WSEI na współpracę z branżą pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Co zyskują pośrednicy z Lublina, Łęcznej, Zamościa, Włodawy i Roztocza?
Jeśli prowadzisz biuro nieruchomości w Lublinie, Łęcznej, Włodawie, Zamościu, Zwierzyńcu lub na Roztoczu,
ta współpraca jest także dla Ciebie. Nie tylko dla mnie.
Lepszą jakość wiedzy. Zamiast przypadkowych informacji z mediów społecznościowych – uporządkowane treści, oparte na danych i doświadczeniu.
Bezpośredni kontakt z ekspertami. Możliwość zadania pytania na żywo, doprecyzowania wątpliwości, skonsultowania konkretnych sytuacji z własnego biura.
Silniejszy network. Śniadania od lat łączą pośredników. Teraz do tej sieci kontaktów dochodzą wykładowcy, praktycy biznesu i partnerzy Akademii WSEI.
Nowe narzędzia do rozwoju biura. Chcę, by właściciele biur mieli dostęp do lepszych analiz finansowych, nowych procesów, wsparcia w zakresie rentowności i wykorzystania AI.
To nie jest projekt „dla wszystkich i dla nikogo”. To jest projekt dla pośredników, którzy chcą budować świadome, stabilne i dochodowe biura nieruchomości.
Dlaczego ta współpraca jest dla mnie osobiście ważna?
Od 2010 roku pracuję w pośrednictwie. Prowadzę biuro nieruchomości, tworzę markę Nowoczesny Pośrednik,
organizuję szkolenia i Śniadania Lubelskich Pośredników. Im dłużej działam, tym wyraźniej widzę dwie rzeczy:
W naszej branży jest ogromny potencjał.
Wciąż za mało pracujemy na liczbach, danych i rzetelnej wiedzy.
Nie chcę narzekać na rynek. Wolę pracować z tymi, którzy chcą się rozwijać.
Którzy chcą wiedzieć, jak zwiększać zyski biura, jak optymalizować koszty, jak lepiej obsługiwać klientów i jak korzystać z nowych narzędzi.
Umowa z Akademią WSEI jest dla mnie potwierdzeniem, że idziemy w dobrą stronę.
To podparcie dla Nowoczesnego Pośrednika, Śniadań Lubelskich Pośredników i wszystkich kolejnych projektów, które planujemy.
Dołącz do nas na Śniadaniach Lubelskich Pośredników
Jeśli chcesz zobaczyć, jak wygląda ta współpraca w praktyce – przyjedź na
Śniadania Lubelskich Pośredników
.
Raz w miesiącu spotykamy się, by rozmawiać o realnych wyzwaniach, dzielić się doświadczeniem i szukać rozwiązań.
Działasz jako pośrednik lub prowadzisz biuro nieruchomości w Lublinie, Łęcznej, Włodawie, Zamościu, Zwierzyńcu lub na Roztoczu?
Chcesz być bliżej projektu Nowoczesny Pośrednik i tego, co robimy z Akademią WSEI?
Egzekucja z nieruchomości. Nowe przepisy właśnie weszły w życie w grudniu 2025
Od 5 grudnia 2025 r. egzekucja z nieruchomości wygląda inaczej niż dotychczas. Jako pośrednik nieruchomości, który na co dzień pracuje z właścicielami mieszkań i domów w Lublinie, Łęcznej, Zamościu, Włodawie i na Roztoczu, widzę, jak ta zmiana budzi emocje. W tym artykule spokojnie, krok po kroku wyjaśniam, co się zmieniło, jak dziś wygląda licytacja komornicza i co możesz zrobić, zanim Twoje mieszkanie trafi na e-licytację.
Jeśli masz kredyt, zadłużenie lub po prostu chcesz kupić mieszkanie z licytacji, warto zrozumieć nowe zasady. Dzięki temu podejmiesz decyzje świadomie, a nie w panice.
Egzekucja z nieruchomości w 2025 roku coraz częściej odbywa się w formie e-licytacji.
Co dokładnie zmieniło się w egzekucji z nieruchomości w grudniu 2025?
Najważniejsza zmiana dotyczy sposobu sprzedaży nieruchomości przez komornika. Do 4 grudnia 2025 r. licytacja elektroniczna była tylko możliwością. Komornik prowadził ją na wniosek wierzyciela. Standardem była tradycyjna licytacja publiczna w sądzie lub w innym wyznaczonym miejscu.
Od 5 grudnia 2025 r. zasady się odwróciły. Ustawa z dnia 9 października 2025 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2025 poz. 1518) wprowadziła elektroniczną licytację jako podstawowy sposób egzekucji z nieruchomości. Teraz komornik musi sprzedać nieruchomość w drodze licytacji elektronicznej, chyba że wierzyciel zażąda tradycyjnej licytacji publicznej.
Licytacja publiczna w sądzie: tylko na żądanie wierzyciela. Jeśli jest kilku wierzycieli, wystarczy wniosek jednego z nich.
Dotyczy także trybu uproszczonego: zasada pierwszeństwa e-licytacji obejmuje również uproszczoną egzekucję z nieruchomości.
Postępowania wszczęte wcześniej: sprawy rozpoczęte i niezakończone przed 5.12.2025 r. co do zasady toczą się na starych zasadach.
E-licytacje nieruchomości odbywają się w systemie teleinformatycznym Krajowej Rady Komorniczej. To ten sam system, który od kilku lat służy do sprzedaży ruchomości. Teraz stał się głównym miejscem sprzedaży mieszkań i domów zajętych w egzekucji.
Równolegle w 2025 r. zmieniły się też inne elementy egzekucji komorniczej. Wzrosły kwoty wolne od zajęcia (np. z rachunku bankowego i wynagrodzenia), a część komunikacji z dłużnikiem przenosi się do kanałów elektronicznych. Te zmiany lepiej chronią podstawowe środki utrzymania, ale nie blokują egzekucji z nieruchomości, gdy dług jest poważny.
Jak dziś działa egzekucja z nieruchomości krok po kroku?
Przed licytacją elektroniczną dzieje się bardzo dużo. Egzekucja z nieruchomości to zawsze ostatni, najdalej idący etap. Upraszczając, wygląda to tak:
1. Tytuł wykonawczy i wszczęcie egzekucji
Wierzyciel (np. bank) uzyskuje tytuł wykonawczy – najczęściej prawomocny wyrok, nakaz zapłaty lub dawne tytuły bankowe zaopatrzone w klauzulę wykonalności.
Składa wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji, wskazując sposoby egzekucji (w tym z nieruchomości).
2. Zajęcie nieruchomości
Komornik zajmuje nieruchomość. Wysyła zawiadomienia do dłużnika, wierzyciela i sądu prowadzącego księgę wieczystą.
W księdze wieczystej pojawia się wzmianka o wszczęciu egzekucji. Od tego momentu sprzedaż nieruchomości „poza komornikiem” jest znacznie utrudniona.
3. Opis i oszacowanie
Biegły sądowy dokonuje wyceny nieruchomości. To kluczowy dokument, od którego zależy cena wywoławcza.
Powstaje opis i oszacowanie. Dłużnik i wierzyciel mają prawo wnieść skargę na opis i oszacowanie.
4. Wybór trybu sprzedaży – teraz domyślnie e-licytacja
Po wejściu w życie nowych przepisów komornik co do zasady przygotowuje licytację elektroniczną.
Jeśli wierzyciel złoży wniosek, sprzedaż może odbyć się w trybie tradycyjnej licytacji publicznej.
Gdy jest kilku wierzycieli, każdy z nich może domagać się licytacji publicznej – wystarczy wniosek jednego.
5. Ogłoszenie o licytacji
Obwieszczenie trafia do portalu obwieszczeń o licytacjach oraz do innych miejsc przewidzianych w przepisach.
W ogłoszeniu znajdziesz m.in.:
adres i podstawowe dane nieruchomości,
sumę oszacowania,
cenę wywoławczą,
termin rozpoczęcia i zakończenia licytacji,
wysokość rękojmi (zwykle 10% wartości oszacowania),
informacje o prawach i obciążeniach ujawnionych w księdze wieczystej.
6. Pierwsza i druga licytacja
Pierwsza licytacja: cena wywoławcza wynosi zwykle 3/4 wartości oszacowania.
Druga licytacja: jeśli pierwsza się nie powiedzie, cena wywoławcza spada do 2/3 wartości oszacowania.
W e-licytacji licytacja trwa zazwyczaj kilka dni. Uczestnicy składają oferty online, po wpłacie rękojmi.
7. Przybicie, przysądzenie własności i podział kwoty
Po zakończeniu licytacji sąd wydaje postanowienie o przybiciu, a następnie o przysądzeniu własności.
Od tego momentu dłużnik definitywnie traci prawo do nieruchomości, a nowy nabywca może zostać wpisany do księgi wieczystej.
Kwota uzyskana z licytacji trafia na rachunek depozytowy i jest dzielona między wierzycieli zgodnie z przepisami.
To tylko skrót. W praktyce każdy etap może rodzić problemy i pytania. Dlatego w pracy z klientami często łączę rolę pośrednika z rolą przewodnika – pomagam przełożyć język Kodeksu postępowania cywilnego na język decyzji: „co zrobić dzisiaj?”.
Skala e-licytacji w liczbach – co mówią statystyki z ostatnich lat?
Żeby lepiej zrozumieć nowe przepisy, warto spojrzeć na liczby. Elektroniczne licytacje nieruchomości nie są już eksperymentem. To realny, rosnący kawałek rynku.
System e-licytacji dla komorników działa od 2020 r. Został zbudowany na zlecenie Krajowej Rady Komorniczej i służy do prowadzenia licytacji online zajętych w egzekucji ruchomości i nieruchomości. W ciągu pierwszych pięciu lat przez portal sprzedano majątek o wartości przekraczającej miliard złotych. To pokazuje skalę i tempo, z jakim ta forma sprzedaży się upowszechniła.
Jeśli popatrzymy tylko na nieruchomości, widać bardzo mocny trend wzrostowy. Z dostępnych danych Krajowej Rady Komorniczej wynika, że:
w 2022 r. przeprowadzono kilkaset e-licytacji nieruchomości,
w 2023 r. ich liczba przekroczyła już tysiąc,
w 2024 r. było ich wyraźnie więcej niż rok wcześniej, a udział e-licytacji w ogólnej liczbie licytacji nieruchomości sięgnął mniej więcej jednej czwartej całego rynku.
Równolegle rośnie sama liczba licytacji zakończonych skuteczną sprzedażą. W 2023 r. odnotowano kilka tysięcy takich transakcji, najwięcej od pięciu lat. Jednocześnie dane KRK pokazują, że długoterminowo spada liczba zajęć komorniczych nieruchomości – z poziomów bliskich 200 tysięcy rocznie dekadę temu do około 120–130 tysięcy w ostatnich latach. Mamy więc mniej zajęć, ale większy nacisk na skuteczną sprzedaż, także w formie e-licytacji.
W ostatnich latach liczba e-licytacji nieruchomości w Polsce wyraźnie rośnie.
Przykładowe aktualne oferty znajdziesz na oficjalnym portalu Krajowej Rady Komorniczej: elicytacje.komornik.pl. To tam pojawiają się elektroniczne licytacje mieszkań, domów i innych składników majątku zajętych w egzekucji.
Co nowe przepisy oznaczają dla dłużnika – właściciela mieszkania lub domu?
Jeśli masz zadłużenie i obawiasz się egzekucji z nieruchomości, najważniejsza informacja brzmi: e-licytacja jest łatwiej dostępna dla kupujących. To oznacza większą konkurencję po stronie nabywców, a więc realną szansę na wyższą cenę sprzedaży. Dla Ciebie może to być plus, bo większa kwota oznacza większą spłatę długu, a czasem nawet nadwyżkę.
Jednocześnie system staje się dla wierzycieli bardziej efektywny. E-licytacja nie wymaga obecności w sądzie, jest dostępna z całej Polski. To zwiększa prawdopodobieństwo, że licytacja dojdzie do skutku. Z perspektywy dłużnika oznacza to, że chowanie głowy w piasek ma coraz mniejszy sens.
Twoje prawa jako dłużnika
Masz prawo otrzymać informacje o czynnościach w egzekucji.
Masz prawo zaskarżyć opis i oszacowanie nieruchomości.
Masz prawo spłacić dług i koszty egzekucyjne – wtedy komornik co do zasady umarza postępowanie.
Możesz rozmawiać z wierzycielem o ugodzie, restrukturyzacji lub sprzedaży nieruchomości „poza licytacją”, poprzez standardową umowę sprzedaży.
Dlaczego warto działać zanim dojdzie do licytacji?
Na licytacji cena startuje od 3/4 wartości oszacowania, a w drugiej licytacji od 2/3. W praktyce mieszkanie może zostać sprzedane poniżej typowej ceny rynkowej.
Po potrąceniu kosztów egzekucji i odsetek może się okazać, że dług nie został spłacony w całości.
Sprzedając mieszkanie wcześniej, przy wsparciu pośrednika, często można uzyskać wyższą cenę i lepiej poukładać relacje z wierzycielami.
W mojej pracy często widzę ten sam schemat. Im wcześniej właściciel przychodzi po pomoc, tym więcej mamy opcji. Gdy opis i oszacowanie są już prawomocne, a termin licytacji ogłoszony, pole manewru gwałtownie się kurczy.
Co nowe przepisy oznaczają dla kupującego na licytacji komorniczej?
Po stronie kupujących zmiana jest wyraźnie odczuwalna. E-licytacje nieruchomości stają się standardem. Nie trzeba jechać do sądu w Zamościu, Lublinie czy innym mieście. Wystarczy konto w systemie i wpłacona rękojmia. To otwiera rynek na inwestorów z całej Polski.
Plusy dla kupującego
Dostęp do większej liczby ofert w jednym systemie.
Możliwość licytowania z dowolnego miejsca, bez kosztów dojazdu.
Wciąż atrakcyjne progi cenowe – 3/4 wartości oszacowania w pierwszej licytacji i 2/3 w drugiej.
Ryzyka, o których musisz pamiętać
Nieruchomość kupujesz w dużej mierze „jak jest”. Rzeczywisty stan techniczny i sytuacja lokatorów mogą Cię zaskoczyć.
Część praw (np. niektóre służebności) może pozostać w mocy po licytacji – to trzeba sprawdzić w księdze wieczystej i obwieszczeniu.
Musisz zorganizować finansowanie w stosunkowo krótkim czasie po przysądzeniu własności.
Dlatego coraz częściej pracuję z klientami, którzy chcą kupić mieszkanie z licytacji, ale potrzebują wsparcia w analizie księgi wieczystej, dokumentów i lokalnego rynku. To szczególnie ważne, gdy licytujesz nieruchomość w miejscowości, której nie znasz.
Case study: zadłużone mieszkanie w Zamościu – licytacja czy sprzedaż z pośrednikiem?
Poniższy przykład jest uproszczony, ale bardzo zbliżony do sytuacji, z jakimi spotykam się w pracy.
Indywidualna rozmowa często pozwala uniknąć licytacji komorniczej.
Sytuacja wyjściowa
Mieszkanie w Zamościu, osiedle z dobrą infrastrukturą.
Wartość rynkowa: około 500 000 zł.
Zadłużenie wobec banku i innych wierzycieli: około 410 000 zł.
Komornik wszczął egzekucję z nieruchomości. W księdze wieczystej pojawiła się wzmianka.
Scenariusz 1 – brak reakcji, e-licytacja elektroniczna
Biegły wycenia mieszkanie na 500 000 zł.
Na pierwszej licytacji cena wywoławcza to 375 000 zł (3/4 wartości oszacowania).
Mieszkanie sprzedaje się za 400 000 zł.
Po odjęciu kosztów egzekucyjnych i odsetek dług nie zostaje spłacony w pełni. Właściciel traci mieszkanie i nadal ma do uregulowania resztę zobowiązań.
Scenariusz 2 – sprzedaż rynkowa przed licytacją
Właściciel zgłasza się do mnie, zanim komornik wyznaczy termin licytacji.
Ustalamy strategię: sprzedaż mieszkania na wolnym rynku z równoczesną spłatą wierzycieli.
Po przygotowaniu mieszkania do sprzedaży, sesji zdjęciowej, kampanii online i negocjacjach udaje się uzyskać 520 000 zł.
Bank i pozostali wierzyciele dostają należne kwoty, koszty transakcyjne są z góry policzone.
Właściciel nie tylko wychodzi z długu, ale zostaje mu jeszcze niewielka nadwyżka środków.
W realnym życiu te liczby bywają różne, ale logika jest podobna. Im wcześniej zaczniemy działać, tym większa szansa, że nie zobaczysz swojego mieszkania na e-licytacji.
Najczęstsze błędy właścicieli i kupujących przy egzekucji z nieruchomości
Najczęstsze błędy dłużników
Udawanie, że problemu nie ma. Odkładanie reakcji do momentu, gdy termin licytacji jest już wyznaczony.
Brak kontaktu z wierzycielem. Często da się rozmawiać o ugodzie, harmonogramie spłat czy sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki.
Brak analizy opisu i oszacowania. Niewniesienie skargi, mimo realnych zastrzeżeń co do wyceny.
Sprzedaż „na szybko” bez strategii. Próba sprzedaży mieszkania po zaniżonej cenie, bez przygotowania oferty i bez wsparcia pośrednika.
Najczęstsze błędy kupujących
Brak analizy księgi wieczystej. Nabywca widzi tylko atrakcyjną cenę, a nie sprawdza, jakie prawa i roszczenia są wpisane w KW.
Ignorowanie kwestii lokatorów. Zakup mieszkania z osobami zamieszkującymi, bez planu, jak rozwiązać tę sytuację zgodnie z prawem.
Brak rezerwy na remont. Nieruchomości z egzekucji często wymagają poważnych nakładów.
Liczenie na kredyt hipoteczny „jak przy zwykłym zakupie”. Finansowanie zakupu z licytacji bywa bardziej wymagające czasowo i formalnie.
Jeśli rozważasz zakup mieszkania z licytacji w Lublinie, Łęcznej, Zamościu, Włodawie czy na Roztoczu, mogę pomóc Ci przejść przez ten proces krok po kroku. Zadbamy o analizę dokumentów i realistyczną kalkulację opłacalności.
Najczęstsze pytania (FAQ)
Domyślnie tak – po zmianach z grudnia 2025 r. podstawowym sposobem sprzedaży nieruchomości jest licytacja elektroniczna. Komornik przeprowadza ją w systemie teleinformatycznym. Tradycyjna licytacja publiczna w sądzie jest możliwa, ale tylko na żądanie wierzyciela. Jeśli wierzycieli jest kilku, wystarczy wniosek jednego z nich.
Co do zasady tak. Jeżeli spłacisz całość długu wraz z kosztami egzekucyjnymi, wierzyciel zostaje zaspokojony, a komornik może umorzyć postępowanie. Im wcześniej to zrobisz, tym mniej kosztów się pojawi. W praktyce często łączę to z przygotowaniem sprzedaży mieszkania na wolnym rynku, aby środki ze sprzedaży pokryły zadłużenie.
Tak. To bardzo rozsądna strategia. Sprzedaż zadłużonego mieszkania w porozumieniu z wierzycielem jest często korzystniejsza niż licytacja komornicza. Umawiamy się wtedy z wierzycielem na spłatę długu z ceny sprzedaży. W praktyce takie transakcje wymagają dobrej koordynacji między bankiem, komornikiem, notariuszem i pośrednikiem, ale są jak najbardziej możliwe.
Najczęściej e-licytacja trwa kilka dni. W obwieszczeniu znajdziesz dokładną datę i godzinę rozpoczęcia oraz zakończenia. W tym czasie możesz składać oferty po wcześniejszej wpłacie rękojmi. System automatycznie przyjmuje kolejne postąpienia i na końcu wskazuje najwyższą ofertę.
Co do zasady nabycie nieruchomości w trybie egzekucji komorniczej daje silną ochronę prawną. Większość hipotek i obciążeń wygasa, a wierzyciele są zaspokajani z ceny uzyskanej na licytacji. Jednak część praw, np. niektóre służebności, może pozostać. Dlatego zawsze analizuję z klientami księgę wieczystą, treść obwieszczenia i dokumenty z sądu. Przy większych wątpliwościach warto dodatkowo skonsultować się z prawnikiem.
Kolejne artykuły / dalsza lektura
Jak sprzedać zadłużone mieszkanie przed licytacją komorniczą? (w przygotowaniu)
Jak czytać obwieszczenia o licytacjach nieruchomości krok po kroku? (w przygotowaniu)
Zakup mieszkania z e-licytacji – checklista inwestora z Lublina i Zamościa (w przygotowaniu)
Co zrobić, gdy komornik wpisał się do księgi wieczystej Twojego domu? (w przygotowaniu)
Ten artykuł opieram na aktualnych przepisach i wiarygodnych opracowaniach. Kluczowe znaczenie ma ustawa z dnia 9 października 2025 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2025 poz. 1518), która od 5 grudnia 2025 r. wprowadziła zasadę pierwszeństwa licytacji elektronicznej przy egzekucji z nieruchomości.
Korzystałem też z praktycznych opracowań i statystyk przygotowanych dla Krajowej Rady Komorniczej oraz analiz rynkowych dotyczących:
funkcjonowania portalu e-licytacji komorniczych i wartości sprzedaży zrealizowanych w tym systemie,
wzrostu liczby e-licytacji nieruchomości w latach 2022–2024 i rosnącego udziału tej formy sprzedaży w ogólnej liczbie licytacji,
łącznej liczby licytacji nieruchomości zakończonych sprzedażą w ostatnich latach,
długoterminowego trendu spadku liczby zajęć komorniczych nieruchomości przy jednoczesnym wzroście skuteczności samej egzekucji.
Pamiętaj, że przepisy mogą się dalej zmieniać, a każdy przypadek jest inny. Dlatego ten artykuł ma charakter informacyjny i nie zastąpi indywidualnej porady prawnej.
Podsumowanie
Od grudnia 2025 r. egzekucja z nieruchomości weszła w nowy etap. Licytacje elektroniczne stały się standardem, a tradycyjne licytacje w sądzie – wyjątkiem. Dla wierzycieli to większa skuteczność. Dla kupujących – łatwiejszy dostęp do ofert z całej Polski. Dla dłużników – silny sygnał, że odwlekanie decyzji jest coraz bardziej ryzykowne.
Jako pośrednik nieruchomości, który od lat pracuje z klientami w Lublinie, Łęcznej, Zamościu, Włodawie i na Roztoczu, widzę jedno. Najgorzej mają ci, którzy dowiadują się o nowych przepisach dopiero z obwieszczenia o licytacji swojego mieszkania. Dużo lepiej radzą sobie ci, którzy przychodzą wcześniej i wspólnie układamy plan – czy to sprzedaż zadłużonej nieruchomości, czy rozmowy z bankiem, czy przygotowanie do zakupu na licytacji.
Jeśli chcesz porozmawiać o swojej sytuacji lub o zakupie nieruchomości z licytacji komorniczej, możesz się ze mną skontaktować telefonicznie lub mailowo. Lepiej zapytać dziś, niż żałować jutro.
Nota prawna: Artykuł ma charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej w rozumieniu obowiązujących przepisów. Decyzje dotyczące spłaty zadłużenia, udziału w licytacjach komorniczych czy sprzedaży nieruchomości powinny być podejmowane po analizie konkretnej sytuacji oraz – w razie potrzeby – po konsultacji z adwokatem, radcą prawnym lub doradcą podatkowym.
Nota autorska: Autorem artykułu jest Marek Kloc, pośrednik w obrocie nieruchomościami. Sztuczna inteligencja została wykorzystana wyłącznie jako narzędzie pomocnicze przy porządkowaniu treści i optymalizacji SEO. Ostateczny kształt merytoryczny i odpowiedzialność za treść należą do autora.
Model na wyłączność – jak wygląda w praktyce krok po kroku?
Model na wyłączność to jedna z najbardziej dojrzałych, przewidywalnych i poukładanych form współpracy z agentem nieruchomości. W Polsce wciąż bywa mylony z „zamknięciem” oferty lub ograniczeniem możliwości sprzedaży. Tymczasem w profesjonalnym pośrednictwie jest dokładnie odwrotnie.
Wyłączność daje właścicielowi większą kontrolę, porządek i bezpieczeństwo. Daje agentowi możliwość pełnego zaangażowania i zbudowania strategii. A kupującemu – spójność, jakość informacji i poczucie, że nad ofertą czuwa jedna odpowiedzialna osoba.
Jeśli nie czytałeś jeszcze tekstów, które rozpoczynają tę serię, warto zacząć od nich:
Model otwarty ma jedną podstawową wadę: brak odpowiedzialności. Wiele biur, wielu agentów, wiele opisów – i nikt, kto spina to wszystko w jeden spójny proces. Nikt nie kontroluje jakości zdjęć, aktualności ceny, rozbieżności w informacjach.
Model na wyłączność powstał po to, aby ten chaos uporządkować. W tym podejściu:
jest jeden agent odpowiedzialny za proces,
powstaje strategia sprzedaży, a nie przypadkowe działania,
można zainwestować w marketing z realną szansą zwrotu,
powstaje jedna, spójna historia nieruchomości na rynku.
To model partnerski. Obie strony – właściciel i agent – grają do jednej bramki i mają wspólny cel.
Na czym polega umowa na wyłączność?
W umowie na wyłączność właściciel powierza sprzedaż nieruchomości jednemu agentowi lub jednej agencji. To ta osoba odpowiada za całość procesu i koordynuje wszystkie działania – od pierwszego zdjęcia aż do podpisania aktu notarialnego.
Nie oznacza to, że inni agenci nie mogą przyprowadzić klienta. Mogą – ale dzieje się to pod kontrolą agenta prowadzącego, zgodnie z ustalonymi zasadami współpracy między biurami. Dla właściciela nadal jest to jeden kontakt i jedna odpowiedzialna osoba.
Profesjonalna rozmowa o umowie na wyłączność i strategii sprzedaży nieruchomości.
W praktyce umowa na wyłączność oznacza:
jeden, dopracowany opis oferty,
spójną komunikację na portalach, stronie biura i w social mediach,
aktualne informacje przekazywane kupującym,
pełną odpowiedzialność agenta za przebieg procesu.
Co daje model wyłącznościowy właścicielowi?
1. Jeden odpowiedzialny partner
Właściciel nie musi odbierać telefonów od kilku różnych biur, tłumaczyć w kółko tego samego ani pilnować, kto co napisał w ogłoszeniu. Ma jednego partnera, który:
wie, co się dzieje z ofertą,
zna historię każdego klienta, który oglądał nieruchomość,
pilnuje terminów, dokumentów i ustaleń.
2. Profesjonalny marketing
Wyłączność daje agentowi realną możliwość inwestowania w marketing. Skoro wiadomo, że to on prowadzi sprzedaż, może zaplanować i sfinansować działania, które w modelu otwartym zwykle w ogóle nie powstają:
sesję zdjęciową przygotowaną przez fotografa,
zdjęcia z drona,
home staging – przygotowanie wnętrza do prezentacji,
wideo-prezentację lub spacer wirtualny,
reklamy płatne w internecie,
kampanie w social mediach,
prezentację oferty w bazie klientów i wśród zaprzyjaźnionych biur.
Profesjonalna sesja zdjęciowa i przygotowanie mieszkania pod sprzedaż w modelu na wyłączność.
3. Wyższą wiarygodność oferty
Jedna cena. Jeden opis. Jedna osoba kontaktowa. Dla kupującego to sygnał, że oferta jest przemyślana, a właściciel poważnie podchodzi do sprzedaży. Wiarygodność przekłada się na gotowość do złożenia oferty i na poziom negocjacji.
4. Mniej stresu i chaosu
Właściciel nie musi już pilnować, co pojawia się w ogłoszeniach. Nie musi prostować błędów, reagować na rozbieżności i tłumaczyć się z działań różnych biur. Może skoncentrować się na decyzjach, a nie na gaszeniu pożarów.
5. Lepsze warunki negocjacji
Negocjacje prowadzi jeden agent. Zna dokładnie sytuację właściciela, wie, jakich argumentów użyć i kiedy. Może świadomie budować pozycję negocjacyjną, zamiast odpowiadać wyłącznie na naciski kupującego.
Co zyskuje kupujący?
Wyłączność to nie tylko korzyści dla właściciela. Dla kupującego ten model także jest wygodniejszy i bardziej przejrzysty:
otrzymuje spójne i aktualne informacje,
ma jeden numer kontaktowy,
ogląda zdjęcia i materiały przygotowane na profesjonalnym poziomie,
czuje, że oferta jest „poukładana”, a nie przypadkowa,
ma świadomość, że po drugiej stronie jest osoba, która zna nieruchomość.
To wszystko buduje zaufanie do oferty i ułatwia podjęcie decyzji o zakupie.
Co zyskuje agent?
Agent prowadzący sprzedaż na wyłączność nie musi ścigać się z innymi biurami. Może skupić się na jakości, strategii i konsekwentnej pracy.
ma możliwość inwestowania w marketing,
ma motywację, aby dopracować każdy szczegół,
wie, że jego praca jest realnie powiązana z wynikiem,
może planować działania w czasie, a nie reagować tylko na bieżące telefony.
To przekłada się na efekt końcowy. Dobrze poprowadzona wyłączność jest korzystna dla wszystkich stron transakcji.
Model na wyłączność krok po kroku
Poniżej opisuję, jak najczęściej wygląda profesjonalny proces sprzedaży nieruchomości w modelu na wyłączność.
Spotkanie i analiza nieruchomości – rozmowa o potrzebach, oczekiwaniach i terminach. Ocena stanu nieruchomości, lokalizacji, potencjalnych atutów i ograniczeń.
Analiza cenowa – sprawdzenie podobnych ofert i transakcji, analiza rynku, określenie realnego przedziału cenowego.
Przygotowanie nieruchomości – rekomendacje dotyczące porządków, drobnych poprawek, ustawienia mebli, detali, które podnoszą atrakcyjność.
Home staging – uporządkowanie i „opowiedzenie historii” mieszkania lub domu na zdjęciach.
Profesjonalna sesja zdjęciowa i wideo – zdjęcia wnętrz, ujęcia z drona, ewentualnie film, wirtualny spacer.
Przygotowanie opisu oferty – jeden, spójny tekst, który pokazuje mocne strony nieruchomości i odpowiada na najczęstsze pytania kupujących.
Publikacja oferty – na portalach nieruchomości, stronie biura, w social mediach, newsletterach, sieci współpracujących agentów.
Prezentacje nieruchomości – umawianie spotkań, pokazywanie nieruchomości w przygotowanej formie, zbieranie informacji zwrotnej.
Negocjacje – prowadzenie rozmów z kupującymi, konstruktywne przedstawianie argumentów, dbanie o interes właściciela.
Przygotowanie dokumentów – wsparcie w kompletowaniu dokumentacji, kontakt z notariuszem, ustalanie szczegółów umowy.
Finalizacja transakcji – umowa przedwstępna lub od razu akt notarialny, protokół zdawczo-odbiorczy, przekazanie nieruchomości.
Podpisanie umowy na wyłączność i prowadzenie procesu sprzedaży aż do aktu notarialnego.
Najczęstsze mity o wyłączności
Wokół umowy na wyłączność narosło sporo mitów. Oto kilka z nich.
Mit: wyłączność to blokada dla innych biur. W praktyce agent prowadzący może współpracować z innymi biurami, ale na jasnych zasadach.
Mit: wyłączność oznacza mniejszą widoczność. Profesjonalnie prowadzona oferta na wyłączność ma zwykle większy zasięg niż przeciętna oferta w modelu otwartym.
Mit: wyłączność ogranicza możliwości właściciela. Właściciel zyskuje większą kontrolę nad procesem, a nie mniejszą.
Mit: agent na wyłączności „usiądzie na ofercie”. Agent wie, że to od jego pracy zależy efekt. To motywuje, a nie rozleniwia.
Plusy modelu wyłącznościowego
spójna komunikacja o nieruchomości,
jeden odpowiedzialny partner,
możliwość zbudowania strategii i kampanii marketingowej,
lepsza kontrola nad ceną i sposobem prezentacji,
większa wiarygodność oferty,
mniej stresu i chaosu dla właściciela,
łatwiejszy, bardziej przejrzysty proces dla kupującego.
Ograniczenia modelu wyłącznościowego
Wyłączność to model świadomy i wymagający. Nie będzie dobrym wyborem dla każdego.
wymaga zaufania do wybranego agenta,
wymaga współpracy właściciela (udostępnianie nieruchomości, czas na przygotowanie),
nie jest idealna dla sytuacji „sprzedam szybko za każdą cenę”,
wymaga akceptacji ustalonej strategii działania.
Kiedy wyłączność ma największy sens?
Model na wyłączność szczególnie dobrze sprawdza się, gdy:
chcesz zadbać o maksymalną wartość nieruchomości, a nie tylko o szybki czas sprzedaży,
sprzedajesz nieruchomość premium,
ważny jest dla Ciebie spokój i poukładany proces,
nieruchomość ma wyróżniający się standard lub historię,
chcesz mieć jedną osobę odpowiedzialną za całość sprzedaży.
Kiedy wyłączność nie będzie dobrym wyborem?
Wyłączność może nie być optymalna, jeśli:
chcesz sprzedać nieruchomość „jak najszybciej i za cokolwiek”,
nie masz możliwości współdziałania przy przygotowaniu oferty,
nie chcesz, aby ktokolwiek fotografował czy przygotowywał wnętrze,
sprzedajesz nieruchomość w bardzo niskiej cenie, która sprzeda się natychmiast niezależnie od modelu.
Case study – mieszkanie sprzedane na wyłączności
Sytuacja: właściciel 3-pokojowego mieszkania w dużym mieście próbował sprzedać je w modelu otwartym z kilkoma biurami. Zdjęcia były niespójne, opisy różniły się między ogłoszeniami, a ceny wahały się o kilkanaście tysięcy złotych.
Problem: kupujący mieli wrażenie, że coś jest „nie tak”. Pytali, dlaczego oferta jest w tylu biurach i czemu pojawiają się różne ceny. Liczba zapytań stopniowo malała, mimo że mieszkanie było atrakcyjne.
Decyzja: właściciel zdecydował się zakończyć dotychczasowe umowy i podpisać umowę na wyłączność z jednym agentem. Ustaliliśmy jasną strategię, przygotowaliśmy mieszkanie, wykonaliśmy profesjonalną sesję zdjęciową i wideo, opracowaliśmy jeden opis i uruchomiliśmy spójną kampanię.
Efekt: po 10 dniach od startu kampanii pojawił się kupujący z konkretną ofertą. Negocjacje były rzeczowe i spokojne. Finalnie mieszkanie sprzedano na satysfakcjonujących warunkach, bez chaosu i bez sprzecznych informacji krążących po rynku.
FAQ – pytania o umowę na wyłączność z agentem nieruchomości
Umowa na wyłączność oznacza, że jedna agencja odpowiada za prowadzenie procesu sprzedaży. Nie wyklucza to współpracy z innymi biurami. Wręcz przeciwnie – agent prowadzący może zaprosić do współpracy innych pośredników, ale robi to w kontrolowany sposób, dbając o spójność oferty i interes właściciela.
Nie. Profesjonalnie prowadzona umowa na wyłączność zwykle daje większą widoczność niż model otwarty. Agent może inwestować w lepsze zdjęcia, płatne promocje i spójne kampanie, bo wie, że to on odpowiada za cały proces i ponosi za niego odpowiedzialność.
Przy wyłączności agent ma jasny związek między efektem swojej pracy a wynagrodzeniem. Może zaplanować działania, zainwestować w marketing i poświęcić więcej czasu na dopracowanie oferty. W modelu otwartym to ryzyko jest dużo większe, bo kilku agentów rywalizuje o ten sam rezultat.
Tak. Wymaga to spokojnego przeanalizowania obecnych umów i zakończenia współpracy na zgodnych z nimi zasadach. Po uporządkowaniu sytuacji można rozpocząć współpracę na wyłączność z jednym agentem i zbudować nową, spójną strategię sprzedaży.
Jeżeli priorytetem jest wyłącznie czas, a cena schodzi na dalszy plan, model otwarty może wydawać się kuszący. W praktyce jednak dobrze przygotowana wyłączność często pozwala połączyć rozsądny czas sprzedaży z lepszym wynikiem finansowym i spokojniejszym procesem.
Kolejne artykuły z cyklu
Ten tekst jest częścią serii „Modele pracy agenta nieruchomości”. Jeśli chcesz lepiej zrozumieć różne sposoby współpracy z pośrednikiem, zajrzyj także do:
Model premium / concierge – dla kogo jest ten standard współpracy? (w przygotowaniu)
Model inwestycyjny – współpraca z agentem przy zakupach „pod wynajem” (w przygotowaniu)
Źródła i dodatkowe informacje
Wnioski zawarte w tym artykule opieram na moim doświadczeniu zawodowym w pracy z właścicielami nieruchomości i kupującymi na rynku mieszkań, domów i działek. Na co dzień obserwuję, jak różne modele współpracy przekładają się na efekt sprzedaży, poziom stresu i poczucie bezpieczeństwa klientów.
Równolegle śledzę raporty i analizy dotyczące rynku nieruchomości oraz praktyk pośrednictwa w Polsce i na świecie. Ich wspólnym mianownikiem jest jedno: najlepsze rezultaty daje świadomie dobrany model współpracy, dopasowany do konkretnej nieruchomości i sytuacji właściciela.
Nota prawna
Informacje zawarte w tym artykule mają charakter ogólny i edukacyjny. Nie stanowią porady prawnej ani indywidualnej rekomendacji dotyczącej konkretnej transakcji. Przed podjęciem decyzji o sprzedaży lub zakupie nieruchomości warto skonsultować się z profesjonalnym doradcą lub prawnikiem, uwzględniając indywidualną sytuację i obowiązujący stan prawny.
W tekście mogą pojawiać się odwołania do innych stron internetowych lub materiałów. Żaden z umieszczonych linków nie jest linkiem sponsorowanym ani powiązanym komercyjnie. Służą wyłącznie jako dodatkowe źródło wiedzy i inspiracji.
Nota autorska
Autorem treści jest Marek Kloc. Przy tworzeniu artykułu korzystałem ze wsparcia narzędzia AI (czat), które pomagało uporządkować strukturę tekstu, dopasować nagłówki i zoptymalizować treść pod kątem czytelności oraz SEO. Ostateczne wnioski, przykłady i rekomendacje wynikają z mojej praktyki zawodowej i doświadczeń w pracy z klientami biura nieruchomości.
Model multilistingowy – umowa otwarta z agentem nieruchomości
Model multilistingowy to w Polsce najbardziej znana forma współpracy z agentem nieruchomości. W codziennym języku klienci nazywają go po prostu umową zwykłą albo umową otwartą z agentem nieruchomości. To model, który na pierwszy rzut oka wydaje się logiczny: im więcej agentów pracuje nad nieruchomością, tym większa szansa na szybką sprzedaż.
W praktyce wygląda to inaczej. Jeśli nie czytałeś jeszcze tekstu wprowadzającego do całej serii, polecam zacząć właśnie od niego – tam tłumaczę wszystkie modele współpracy w szerszym kontekście:
Ten artykuł jest kontynuacją tamtego przewodnika i skupia się wyłącznie na jednym modelu: multilistingowym (otwartym). Chcę pokazać jego mocne strony, ograniczenia i konsekwencje – tak, abyś mógł świadomie zdecydować, czy to dobre rozwiązanie dla Twojej nieruchomości.
W modelu multilistingowym właściciel nieruchomości współpracuje jednocześnie z kilkoma agentami lub biurami. Każdy z nich:
przygotowuje własne ogłoszenie,
dodaje je do wybranych portali,
odbiera zapytania od klientów,
prowadzi prezentacje,
negocjuje i próbuje doprowadzić do podpisania umowy.
Agent otrzymuje wynagrodzenie tylko wtedy, gdy to on znajdzie kupującego i doprowadzi do finalizacji transakcji. W teorii brzmi to zachęcająco: więcej biur = więcej ogłoszeń = więcej szans na sprzedaż.
W praktyce umowa otwarta z agentem nieruchomości ma swoje konsekwencje, o których wielu właścicieli dowiaduje się dopiero po kilku tygodniach obecności oferty na rynku.
Co widzi kupujący przy umowie otwartej?
Dla kupującego oferta wystawiona w modelu multilistingowym wygląda zwykle tak:
kilka ogłoszeń tej samej nieruchomości,
różne zdjęcia,
odmienne opisy,
czasem inne metraże lub rozkład pomieszczeń,
nieraz różne ceny.
Z punktu widzenia klienta to sygnał, że nikt nie koordynuje procesu. Pojawia się pytanie: „Skoro tyle biur sprzedaje tę nieruchomość i wciąż jest dostępna, to co jest z nią nie tak?”.
W efekcie nieruchomość, która miała być „mocno widoczna”, staje się ofertą postrzeganą jako mniej wiarygodna. A to ma bezpośredni wpływ na gotowość do złożenia oferty zakupu i na poziom negocjacji ceny.
Co czuje właściciel nieruchomości?
Na początku właściciel ma poczucie, że „dzieje się dużo”. Dzwonią agenci, padają deklaracje: „Mamy klienta”, „Będziemy działać”. Po kilku tygodniach emocje się zmieniają.
Najczęściej pojawia się:
zmęczenie liczbą telefonów i powtarzającymi się pytaniami,
poczucie chaosu,
brak kontroli nad tym, jakie zdjęcia i opisy są w internecie,
frustracja związana z rozbieżnymi informacjami udzielanymi przez różne biura,
wątpliwość, czy ktokolwiek faktycznie bierze odpowiedzialność za całość procesu.
Właściciel słyszy od kupujących: „Inny agent mówił coś innego”, „U kogo mam podpisać umowę?”, „U kogo cena jest aktualna?”. To nie pomaga w budowaniu zaufania do transakcji.
Mocne strony modelu multilistingowego
Umowa otwarta z agentem nieruchomości nie jest z natury zła. Ma swoje mocne strony, które w określonych sytuacjach mogą być ważne.
1. Duża widoczność na portalach
Wiele biur dodaje ofertę do różnych serwisów. Nieruchomość szybko zyskuje dużą liczbę wyświetleń. Na pierwszy rzut oka wygląda na „dobrze widoczną” na rynku.
2. Niski próg wejścia
Podpisanie umowy otwartej trwa chwilę. Zwykle nie poprzedza go szczegółowa analiza, przygotowanie strategii czy planu marketingowego. To model dla tych, którzy chcą „po prostu zacząć sprzedawać”.
3. Sprawdza się przy ofertach bardzo atrakcyjnych cenowo
Jeśli cena jest zdecydowanie poniżej średniej rynkowej, nieruchomość znajdzie kupującego niezależnie od modelu współpracy. W takich przypadkach multilisting nie szkodzi aż tak mocno, bo „cena sprzedaje ofertę”.
Ograniczenia i ryzyka umowy otwartej
Wyważony opis musi jednak pokazać również drugą stronę medalu. Model multilistingowy ma naturalne ograniczenia, które widać szczególnie przy nieruchomościach wymagających bardziej przemyślanej strategii.
1. Brak jednej osoby odpowiedzialnej
Nie ma jednego agenta, który koordynuje całość. Każdy działa po swojemu. Właściciel staje się osobą, która musi spinać to wszystko w jedno – choć zwykle nie ma na to ani czasu, ani narzędzi.
2. Niespójność ogłoszeń
Każde biuro tworzy własny opis i dobiera własne zdjęcia. Pojawiają się rozbieżności w metrażu, standardzie wykończenia, czasem nawet w cenie. To obniża wiarygodność oferty w oczach kupujących.
3. Brak realnej strategii marketingowej
W modelu otwartym większość biur ogranicza działania do podstawowego ogłoszenia. Profesjonalny marketing – sesja zdjęciowa, wideo, home staging, płatne kampanie – rzadko jest realizowany, bo brakuje gwarancji, że nakład pracy i środków się zwróci.
4. Ryzyko „przepalenia” oferty
Nieruchomość pojawia się wszędzie, w wielu wersjach. Po pewnym czasie staje się „tłem” na portalach. Kupujący mijają ją bez emocji, bo widzieli ją już kilka razy w różnych odsłonach.
5. Trudniejsze negocjacje
Kupujący, widząc chaos w prezentacji oferty, często wykorzystują to w negocjacjach. Argumentują, że „oferta długo wisi”, „nikt jej nie kupuje”, więc sprzedający „na pewno jest zmęczony” i gotowy na większe ustępstwa.
Dlaczego agenci rzadko inwestują w model otwarty?
Profesjonalne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży kosztuje. Sesja zdjęciowa, wideo, ujęcia z drona, home staging, kampanie reklamowe – to konkretne kwoty. W modelu otwartym agent nie ma pewności, że to on doprowadzi do transakcji i odzyska te środki.
Efekt? W większości przypadków zakres działań jest ograniczony do minimum. Nie dlatego, że agent „nie chce”. Dlatego, że model rozliczenia nie pozwala mu zbudować opłacalnej strategii.
Kiedy model multilistingowy ma sens?
Mimo swoich ograniczeń model multilistingowy bywa dobrym wyborem.
Przy ofertach wyraźnie poniżej ceny rynkowej – gdy kluczowy jest czas, a nie maksymalizacja ceny.
Przy prostych, standardowych nieruchomościach – mieszkanie o typowym metrażu, w popularnej lokalizacji, w przewidywalnym standardzie.
W sytuacjach, gdy właściciel nie oczekuje rozbudowanego marketingu – chce po prostu „wystawić i sprzedać”.
W takich przypadkach multilisting może być neutralny lub wręcz wystarczający. Warunek jest jeden: trzeba mieć świadomość, czego ten model nie zapewni.
Kiedy lepiej unikać umowy otwartej?
Są sytuacje, w których model multilistingowy może bardziej zaszkodzić, niż pomóc.
Nieruchomości premium – domy, apartamenty, rezydencje wymagają spójnej koncepcji, a nie przypadkowej obecności w wielu miejscach.
Nieruchomości z potencjałem na wyższą cenę – gdy celem jest optymalny wynik finansowy, a nie tylko szybka sprzedaż.
Oferty wymagające poufności lub precyzji – nietypowe stany prawne, nieruchomości z historią, projekty inwestycyjne.
Sytuacje, w których właściciel oczekuje konkretnej osoby prowadzącej – jednego partnera, który bierze odpowiedzialność za cały proces.
Jak wygląda proces w praktyce – krok po kroku?
Podpisanie kilku umów otwartych – właściciel spotyka się z kilkoma agentami i każdemu daje zgodę na sprzedaż.
Publikacja wielu ogłoszeń – na portalach pojawia się kilka wersji tej samej oferty.
Równoległe działania agentów – każdy odbiera zapytania, organizuje prezentacje, negocjuje.
Nakładanie się informacji – kupujący słyszą różne komunikaty, widzą różne ceny.
Narastający chaos – właściciel jest zasypywany telefonami i pytaniami, które trudno spiąć w spójny obraz.
To nie znaczy, że ten model nie działa. Działa. Ale wymaga od właściciela większej uważności i akceptacji tego, że nie będzie miał jednego, odpowiedzialnego partnera po swojej stronie.
Jak ograniczyć chaos w modelu multilistingowym?
Jeśli decydujesz się na umowę otwartą z agentem nieruchomości, możesz zadbać o kilka elementów, które znacząco poprawią sytuację:
ustal jedną oficjalną cenę i poproś wszystkich agentów o jej stosowanie,
przygotuj jeden spójny opis nieruchomości i poproś o jego wykorzystanie,
ogranicz liczbę biur do 2–3, zamiast podpisywać umowy „z każdym”,
regularnie sprawdzaj ogłoszenia i proś o aktualizacje, gdy coś się zmienia,
ustal jasne zasady komunikacji i przekazywania informacji.
To nie uczyni z multilistingowego modelu idealnego, ale pozwoli uniknąć części chaosu, który najczęściej pojawia się po kilku tygodniach.
Case study – mieszkanie w modelu otwartym
Sytuacja: właściciel mieszkania w dobrej dzielnicy zdecydował się na współpracę z kilkoma biurami jednocześnie. Każde biuro przygotowało własne ogłoszenie. W ciągu tygodnia oferta pojawiła się w internecie kilkanaście razy.
Problem: po kilku tygodniach liczba zapytań zaczęła spadać, mimo że mieszkanie było wciąż promowane. Kupujący zgłaszali, że „widzieli tę ofertę już kilka razy”, a niektórzy powoływali się na niższą cenę widzianą w innym ogłoszeniu.
Decyzja: właściciel postanowił uporządkować sytuację. Ograniczył liczbę biur do jednego, decydując się na model na wyłączność. Przygotowaliśmy jeden spójny opis, profesjonalne zdjęcia i konkretną strategię promocji.
Efekt: oferta przestała być „jedną z wielu”. Stała się czytelna, przejrzysta, dobrze zaprezentowana. Po krótkim czasie pojawił się kupujący, który złożył poważną, konkretną ofertę. Zamiast chaosu – spokojny proces negocjacji i finalizacji transakcji.
To przykład pokazujący, że nie chodzi tylko o to, by nieruchomość była „wszędzie widoczna”. Dużo ważniejsze jest to, aby była dobrze przygotowana, spójnie prezentowana i prowadzona przez odpowiedzialną osobę.
FAQ – pytania o umowę otwartą z agentem nieruchomości
Umowa otwarta zwiększa liczbę ogłoszeń, ale nie zawsze przekłada się na lepszy efekt. Widoczność to nie wszystko. Kluczowe są jakość prezentacji, spójność informacji i zaangażowanie agenta. Bez tego szum informacyjny może bardziej zaszkodzić niż pomóc.
W modelu multilistingowym agent otrzyma wynagrodzenie tylko wtedy, gdy to on doprowadzi do transakcji. Skoro kilku pośredników działa równolegle, szanse na wynagrodzenie się rozmywają. Trudno oczekiwać, aby inwestował duże środki w marketing bez gwarancji, że to właśnie jemu ta inwestycja się zwróci.
Tak, w wielu sytuacjach jest to dobre rozwiązanie. Wymaga to spokojnej analizy dotychczasowych umów i ustalenia warunków zakończenia współpracy z wybranymi biurami. Często uporządkowanie procesu i powierzenie sprzedaży jednemu agentowi pozwala szybciej osiągnąć zamierzony efekt.
Tak, i w praktyce jest to bardzo rozsądne podejście. Zamiast podpisywać umowy z wieloma podmiotami, lepiej wybrać 2–3 sprawdzone biura, ustalić jednolitą cenę i spójny opis. Dzięki temu ograniczysz chaos i zadbasz o bardziej profesjonalny wizerunek oferty.
Nie musi być gorszy, ale jest inny. Dobrze sprawdza się przy prostych, szybkich sprzedażach i ofertach atrakcyjnych cenowo. Natomiast przy nieruchomościach wymagających strategii, budowania wizerunku oferty i większego zaangażowania – model na wyłączność zazwyczaj daje lepsze rezultaty i większy spokój dla właściciela.
Kolejne artykuły z cyklu
Ten tekst jest częścią szerszego cyklu o modelach pracy agenta nieruchomości. Jeśli chcesz lepiej zrozumieć różnice między poszczególnymi modelami, warto śledzić kolejne wpisy:
Model na wyłączność – jak wygląda w praktyce krok po kroku? (w przygotowaniu)
Model premium / concierge – dla jakich nieruchomości jest najlepszy? (w przygotowaniu)
Model inwestycyjny – współpraca z agentem przy zakupach „pod wynajem” (w przygotowaniu)
Treść tego artykułu opieram na doświadczeniu zawodowym zdobytym w pracy z właścicielami nieruchomości oraz osobami kupującymi mieszkania, domy i działki. Codzienna praktyka pokazuje, jak różne modele współpracy przekładają się na realne efekty sprzedaży.
Równolegle śledzę raporty branżowe, dane z portali ogłoszeniowych i publikacje organizacji związanych z rynkiem nieruchomości. Ich wspólny wniosek jest podobny: nie ma jednego „idealnego” modelu dla wszystkich. Kluczem jest świadomy wybór dopasowany do konkretnej sytuacji.
Nota prawna
Informacje zawarte w tym artykule mają charakter ogólny i edukacyjny. Nie stanowią porady prawnej ani indywidualnej rekomendacji dotyczącej konkretnej transakcji. Każdą decyzję związaną ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości warto skonsultować z profesjonalnym doradcą lub prawnikiem, biorąc pod uwagę specyfikę danej sprawy oraz obowiązujący stan prawny.
W tekście mogą pojawiać się odwołania do innych stron internetowych lub materiałów. Żaden z umieszczonych linków nie jest linkiem sponsorowanym ani powiązanym komercyjnie. Służą one wyłącznie jako dodatkowe źródło wiedzy i inspiracji.
Nota autorska
Autorem treści jest Marek Kloc. Przy tworzeniu artykułu korzystałem ze wsparcia narzędzia AI (czat), które pomagało w uporządkowaniu struktury, optymalizacji nagłówków i dopasowaniu treści do wymogów czytelności oraz SEO. Ostateczny kształt tekstu, przykłady i wnioski wynikają z mojej praktyki zawodowej i doświadczenia w pracy z klientami biura nieruchomości.
Współpraca z agentem nieruchomości nie jest „jedna dla wszystkich”. To, jak wygląda proces sprzedaży lub zakupu mieszkania, domu czy działki, zależy od tego, jaki model współpracy z agentem nieruchomości wybierzesz. Od tego modelu zależy zakres działań agenta, jego odpowiedzialność, zaangażowanie oraz ostateczny efekt – cena, czas sprzedaży i komfort całego procesu.
W tym artykule pokazuję, czym jest model współpracy, jakie są najczęściej spotykane rozwiązania na rynku oraz jak podejść do wyboru w sposób świadomy. Piszę z perspektywy praktyka – osoby, która na co dzień prowadzi biuro nieruchomości i widzi konsekwencje różnych decyzji klientów.
Czym jest model współpracy z agentem nieruchomości?
Model współpracy z agentem nieruchomości to sposób zorganizowania relacji między klientem a biurem nieruchomości. Określa on bardzo konkretnie:
kto za co odpowiada – klient, agent, biuro;
jakie działania podejmie agent w ramach usługi;
w jaki sposób agent jest wynagradzany oraz kiedy powstaje prawo do wynagrodzenia;
jak wygląda komunikacja między stronami i jak często otrzymujesz informacje o postępach;
jakie narzędzia marketingowe zostaną użyte dla Twojej nieruchomości.
Ten sam agent może pracować w różnych modelach. To, co otrzymasz jako klient, zależy więc nie tylko od osoby agenta, ale przede wszystkim od tego, jaką formę współpracy razem wybierzecie. Dobrze dobrany model daje przejrzystość, poczucie bezpieczeństwa i realną kontrolę nad procesem.
Dlaczego wybór modelu współpracy jest tak ważny?
Wybór modelu współpracy nie jest kwestią „technikaliów” do podpisania na końcu spotkania. To jedna z kluczowych decyzji na starcie. Od niej zależy:
tempo sprzedaży lub zakupu – czy nieruchomość będzie aktywnie promowana, czy tylko „wrzucona” do serwisów ogłoszeniowych;
liczba i jakość prezentacji – czy agent filtruje klientów, czy tylko otwiera drzwi każdej osobie, która zadzwoni;
poziom bezpieczeństwa transakcji – weryfikacja dokumentów, wsparcie prawne, przygotowanie umów;
możliwość negocjacji ceny – czy agent ma przestrzeń, by walczyć o lepsze warunki dla Ciebie;
Twój komfort i czas – czy proces jest dla Ciebie jasny, poukładany i przewidywalny.
W praktyce widzę sytuacje, w których dobrze dobrany model współpracy pozwala uzyskać lepszą cenę i spokojniejszy proces, a źle dobrany – generuje chaos, frustrację i konieczność „naprawiania” sytuacji po kilku miesiącach nieskutecznych działań.
Najważniejsze modele współpracy z agentem nieruchomości
Poniżej przedstawiam najczęściej spotykane modele współpracy. W kolejnych artykułach każdy z nich opiszę osobno, krok po kroku z perspektywy klienta biura nieruchomości.
1. Model otwarty – wielu agentów jednocześnie
W modelu otwartym właściciel nieruchomości współpracuje równolegle z kilkoma agentami, często również samodzielnie zamieszcza ogłoszenia.
Jak to wygląda w praktyce?
Ta sama nieruchomość pojawia się w internecie w kilku wersjach – z różnymi zdjęciami, opisami, a czasem nawet z różnymi cenami.
Co widzi kupujący?
Niespójny przekaz. Dla wielu osób jest to sygnał, że „coś jest nie tak”, skoro oferta jest wszędzie, a mimo to wciąż jest dostępna.
Największa zaleta:
poczucie „większego zasięgu”, bo nad nieruchomością pracuje więcej biur.
Największa wada:
brak jednego planu działania i mniejsza motywacja agentów, bo każdy z nich wie, że szansa na wynagrodzenie jest ograniczona.
2. Model na wyłączność – jeden odpowiedzialny agent
W modelu na wyłączność powierzając nieruchomość jednemu agentowi lub jednemu biuru, oczekujesz konkretnego planu działania i pełnej odpowiedzialności.
Co to daje klientowi?
Masz jedną osobę kontaktową, jedną strategię marketingową, jeden harmonogram działań. Wiesz, kto za wszystko odpowiada.
Dlaczego ten model często jest skuteczniejszy?
Agent wie, że jeśli doprowadzi transakcję do końca, otrzyma wynagrodzenie. Ma więc sens inwestować czas, pieniądze i energię w promocję Twojej nieruchomości.
Najczęstsza obawa klientów:
lęk przed „zamknięciem się” na inne biura. W praktyce dobrze skonstruowana umowa na wyłączność przewiduje możliwość współpracy agenta z innymi pośrednikami.
3. Model premium / concierge
Model premium jest rozszerzoną formą wyłączności, skierowaną do nieruchomości wymagających szczególnej oprawy marketingowej lub do klientów oczekujących usług na najwyższym poziomie.
Zakres działań:
profesjonalna sesja zdjęciowa i video, home staging, plany 2D/3D, dedykowane kampanie reklamowe, prezentacje indywidualne, obsługa w kilku językach.
Dla kogo?
nieruchomości premium, obiekty unikalne, nieruchomości wymagające dyskrecji lub niestandardowego dotarcia do klientów.
4. Model inwestycyjny – agent jako doradca inwestora
Tu agent nie skupia się na tym, „czy mieszkanie się podoba”, ale na tym, czy zakup ma sens finansowy.
Co jest kluczowe?
analiza rentowności, prognoza przychodów z najmu, ocena ryzyka lokalizacyjnego, potencjał wzrostu wartości.
Dla kogo?
inwestorzy, osoby kupujące mieszkania „pod wynajem”, klienci myślący o budowie portfela nieruchomości jako zabezpieczeniu przyszłości.
5. Model reprezentacji jednej strony
Agent reprezentuje wyłącznie sprzedającego albo wyłącznie kupującego. Jego zadaniem jest ochrona interesów tej strony i prowadzenie negocjacji w jej imieniu.
Dlaczego to ważne dla Ciebie?
masz jasność, po czyjej stronie stoi agent. To szczególnie istotne przy negocjowaniu ceny, terminów, zapisów w umowach.
6. Model konsultacyjny – agent jako ekspert „na godziny”
Ten model wybierają osoby, które chcą w dużej mierze działać samodzielnie, ale jednocześnie nie chcą ryzykować błędów w kluczowych momentach.
Jak to wygląda w praktyce?
spotkania lub konsultacje online przy ustalaniu ceny, analiza dokumentów, wsparcie przy przygotowaniu umowy, czasem obecność przy negocjacjach.
Co zyskujesz?
zachowujesz kontrolę nad procesem, ale korzystasz z doświadczenia pośrednika tam, gdzie jest ono najbardziej potrzebne.
7. Model zespołowy – praca teamu biura nieruchomości
Za Twoją sprawę odpowiada zespół: agent prowadzący, specjalista od marketingu, osoba od dokumentów, koordynator prezentacji.
Korzyść dla klienta:
lepsza dostępność czasowa, szybsza reakcja na zapytania, wyższa jakość materiałów marketingowych, mniejsze ryzyko „wąskich gardeł”.
8. Model hybrydowy – retainer + success fee
W modelu hybrydowym część wynagrodzenia jest stała (retainer), a część uzależniona od wyniku (success fee).
Co to daje?
transparentność kosztów i świadomość, że agent jest rozliczany zarówno z pracy, jak i z efektu. Taki model dobrze sprawdza się przy projektach bardziej skomplikowanych lub długotrwałych.
Case study: od modelu otwartego do wyłączności
Sytuacja wyjściowa: właściciel mieszkania decyduje się na model otwarty. Współpracuje równolegle z kilkoma biurami, sam również publikuje ogłoszenia na portalach. W efekcie w internecie pojawia się kilka wersji tej samej oferty – z różnymi opisami, różnymi zdjęciami, a nawet inną ceną.
Problem: po kilku tygodniach rośnie liczba wyświetleń, ale nie rośnie liczba realnych ofert zakupu. Kupujący widzą chaos informacyjny. Pojawiają się pytania: „Dlaczego tyle biur sprzedaje to samo mieszkanie?”, „Dlaczego raz jest inna cena?”. Właściciel zaczyna czuć frustrację i zmęczenie odbieraniem wielu, często powtarzających się telefonów.
Decyzja: po rozmowie i analizie sytuacji właściciel decyduje się przejść na model współpracy z agentem nieruchomości na wyłączność. Ustalamy jedną, spójną strategię. Przygotowujemy profesjonalne zdjęcia, uporządkowany opis, dobieramy jasną politykę cenową i plan promocji.
Efekt: oferta zostaje uporządkowana, znika dublowanie ogłoszeń. Na rynek trafia jedna, przemyślana wersja oferty. Zamiast przypadkowych oglądających pojawiają się bardziej zdecydowani klienci. Proces staje się przewidywalny, a właściciel ma poczucie, że sprzedażą zajmuje się ktoś, kto bierze odpowiedzialność za wynik.
Takich historii w praktyce jest więcej. Kluczowy wniosek: nie chodzi o to, żeby nieruchomość „była wszędzie”, ale o to, by mieć spójny, przemyślany model współpracy z agentem nieruchomości, dopasowany do Twojej sytuacji i do rodzaju nieruchomości.
Jak wybrać właściwy model współpracy?
Żeby wybrać odpowiedni model współpracy, warto zadać sobie kilka prostych pytań, zanim podpiszesz umowę z biurem nieruchomości:
Co jest dla mnie najważniejsze?
Cena, czas, bezpieczeństwo, dyskrecja, a może połączenie tych elementów?
Ile czasu mogę poświęcić na cały proces?
Czy chcę angażować się w sprzedaż lub zakup na co dzień, czy wolę powierzyć większość zadań profesjonaliście?
Jakiego wsparcia potrzebuję?
Czy chodzi głównie o marketing, o dokumenty i umowy, o negocjacje, czy o kompleksową obsługę od A do Z?
Jak lubię być informowany o postępach?
Czy potrzebuję regularnych raportów, czy wystarczy kontakt w kluczowych momentach?
Na tej podstawie łatwiej zdecydować, czy właściwy będzie model otwarty, model na wyłączność, model premium, inwestycyjny czy konsultacyjny. Dobrze jest o tym porozmawiać wprost z agentem – profesjonalne biuro nie obrazi się za konkretne pytania. Wręcz przeciwnie, to dobry sygnał, że traktujesz swoją nieruchomość poważnie.
Najczęstsze błędy klientów przy wyborze modelu współpracy
Wybór modelu „z przyzwyczajenia”
„Zawsze współpracowałem z kilkoma biurami, więc teraz też tak zrobię” – bez refleksji, czy to naprawdę działa w obecnych realiach rynku.
Patrzenie tylko na wysokość prowizji
Zamiast sprawdzić, co realnie jest w zakresie usługi, skupiamy się wyłącznie na procencie wpisanym do umowy.
Brak rozmowy o oczekiwaniach
Niewyjaśnione na początku kwestie wracają później w najtrudniejszym momencie – przy negocjacji ceny, przy terminach, przy podpisywaniu umów.
Mieszanie modeli w trakcie procesu
Częste zmiany strategii, dołączanie kolejnych biur bez planu, zmiany ceny bez uzasadnienia – to wszystko buduje chaos i obniża wiarygodność oferty.
Świadome podejście do wyboru modelu współpracy pozwala tych błędów uniknąć. Dobry agent nie narzuca jednego rozwiązania, tylko tłumaczy konsekwencje i pomaga dopasować model do Twojej sytuacji.
FAQ – najczęściej zadawane pytania o współpracy z agentem nieruchomości
Tak. Model współpracy decyduje o tym, jak wygląda marketing nieruchomości, sposób prowadzenia negocjacji i poziom zaangażowania agenta. W praktyce przekłada się to na liczbę realnie zainteresowanych klientów oraz na warunki, jakie możesz wynegocjować. Dobrze dobrany model może pomóc uzyskać lepszą cenę i bezpieczniejszy przebieg transakcji.
Nie zawsze, ale w wielu przypadkach daje mniej przewidywalne efekty. Model otwarty sprawdza się głównie tam, gdzie nieruchomość jest bardzo atrakcyjna cenowo i „sprzeda się sama”. Jeśli zależy Ci na strategii, bezpieczeństwie i jakości obsługi, model współpracy oparty na wyłączności zazwyczaj daje lepsze rezultaty.
Tak, często jest to możliwe, ale warto zrobić to świadomie, po rozmowie z agentem i analizie dotychczasowych działań. W praktyce bywa tak, że sprzedaż zaczyna się w modelu otwartym, a po pewnym czasie klient decyduje się na uporządkowanie sytuacji i przejście na wyłączność. Ważne, aby zmiana była elementem przemyślanej strategii, a nie impulsem.
Nie musi tak być. W profesjonalnym biurze nieruchomości model na wyłączność zazwyczaj oznacza, że jedno biuro koordynuje proces, ale może współpracować z innymi pośrednikami, rozliczając się z nimi w ramach ustalonych zasad. Dla Ciebie to wygoda jednego kontaktu i jednocześnie możliwość skorzystania z sieci kontaktów wielu specjalistów.
Warto przed spotkaniem zastanowić się nad swoimi priorytetami: ceną, czasem, bezpieczeństwem, wygodą. Polecam też przygotować listę pytań o zakres działań agenta, sposób raportowania postępów, narzędzia marketingowe oraz warunki wynagrodzenia. Taka lista pomaga prowadzić rozmowę konkretnie i porównywać oferty różnych biur na tych samych kryteriach.
Kolejne artykuły z cyklu
Ten artykuł otwiera serię tekstów o tym, jak naprawdę działa współczesne biuro nieruchomości i jakie modele współpracy są dostępne dla klientów.
Model otwarty – kiedy ma sens, a kiedy szkodzi sprzedaży? (artykuł w przygotowaniu)
Model na wyłączność – jak wygląda w praktyce krok po kroku? (artykuł w przygotowaniu)
Model premium / concierge – dla jakich nieruchomości jest najlepszy? (artykuł w przygotowaniu)
Model inwestycyjny – współpraca z agentem przy zakupach „pod wynajem” (artykuł w przygotowaniu)
Jeśli chcesz porozmawiać o tym, jaki model współpracy będzie odpowiedni w Twojej sytuacji, zapraszam do kontaktu poprzez stronę główną: https://marekkloc.pl/.
Źródła i dodatkowe informacje
Treść artykułu opieram przede wszystkim na doświadczeniu zdobytym w pracy z klientami biura nieruchomości oraz na obserwacji realnych procesów sprzedaży i zakupu. Równolegle śledzę raporty i publikacje branżowe, materiały organizacji związanych z rynkiem nieruchomości oraz zmiany przepisów dotyczących pośrednictwa.
Jeżeli interesują Cię także inne obowiązki i ryzyka związane z nowoczesnymi narzędziami w pracy pośrednika, możesz zapoznać się z artykułem o ubezpieczeniu OC dla operatorów dronów wykorzystywanych przy prezentacjach nieruchomości:
Informacje zawarte w artykule mają charakter ogólny i edukacyjny. Nie stanowią porady prawnej ani indywidualnej rekomendacji dotyczącej konkretnej transakcji. Każdą sytuację warto omówić z profesjonalnym doradcą lub prawnikiem, biorąc pod uwagę specyfikę nieruchomości oraz aktualny stan prawny.
W tekście mogą pojawiać się odwołania do innych stron internetowych lub materiałów. Żaden z umieszczonych linków nie jest linkiem sponsorowanym ani powiązanym komercyjnie. Służą one wyłącznie jako dodatkowe źródło wiedzy i inspiracji.
Nota autorska
Autorem treści jest Marek Kloc. Przy tworzeniu artykułu korzystałem ze wsparcia narzędzia AI (czat), które pomagało w uporządkowaniu struktury, doborze nagłówków oraz optymalizacji tekstu pod kątem czytelności i SEO. Ostateczny kształt treści, przykłady i wnioski wynikają z mojej praktyki zawodowej i doświadczenia w pracy z klientami biura nieruchomości.
Koniec tajemnicy cen nieruchomości. Czy pośrednik nadal będzie potrzebny?
Za kilka miesięcy polski rynek nieruchomości czeka prawdziwa rewolucja. Dane z Rejestru Cen Nieruchomości – do tej pory dostępne tylko dla rzeczoznawców lub za opłatą – zostaną upublicznione. Oznacza to, że każdy będzie mógł sprawdzić, za ile naprawdę sprzedano mieszkanie, dom czy działkę w konkretnej miejscowości. Po raz pierwszy w historii rynek stanie się w pełni transparentny.
To decyzja, która ucieszy kupujących, zaskoczy sprzedających, a pośredników… zmusi do redefinicji swojej roli. Czy otwarte dane oznaczają koniec tradycyjnego pośrednictwa? Czy klienci, mając dostęp do rzeczywistych cen, przestaną korzystać z biur nieruchomości? A może właśnie teraz pośrednicy mają szansę pokazać swoją prawdziwą wartość?
Rejestr Cen Nieruchomości – co się właściwie zmienia
Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) to państwowa baza, w której gromadzone są dane o rzeczywistych transakcjach – nie ofertach, ale umowach kupna-sprzedaży. Znajdują się w niej informacje o lokalizacji, powierzchni, rodzaju nieruchomości, a także o cenie, za jaką faktycznie została sprzedana.
Do tej pory dostęp do RCN był ograniczony. Korzystali z niego głównie rzeczoznawcy majątkowi, którzy płacili za pobranie danych. Nowelizacja prawa geodezyjnego znosi te opłaty i otwiera rejestr dla wszystkich obywateli.
Dzięki temu zarówno pośrednik, jak i zwykły klient, będą mogli zajrzeć do rzeczywistych cen transakcyjnych z ostatnich miesięcy. To zmiana, która może trwale przekształcić sposób, w jaki wyceniamy, sprzedajemy i kupujemy nieruchomości w Polsce.
Transparentność rynku – szansa czy zagrożenie?
Z jednej strony to krok milowy w kierunku dojrzałego i przejrzystego rynku. Klienci zyskają możliwość samodzielnego porównania ofert, wyciągania wniosków i sprawdzenia, czy cena proponowana przez sprzedającego ma pokrycie w rzeczywistości.
Z drugiej strony – to również wyzwanie dla pośredników. Do tej pory jednym z argumentów korzystania z biura nieruchomości był brak dostępu do takich danych. Teraz, gdy każdy może je pozyskać, rola pośrednika nie może już opierać się wyłącznie na „wiedzy o cenach”.
Ale to wcale nie oznacza, że pośrednicy stracą znaczenie. Wręcz przeciwnie – pojawia się przestrzeń na zupełnie nową jakość usług.
Dane to nie wiedza. Potrzebny jest ktoś, kto je zrozumie
Dostęp do informacji to dopiero początek. Większość klientów, nawet mając dane transakcyjne, nie potrafi ich zinterpretować. Nie wiedzą, dlaczego w jednej ulicy mieszkania kosztują 7 500 zł/m², a w drugiej 10 000 zł/m². Nie potrafią uwzględnić różnic w stanie technicznym, ekspozycji, roku budowy, a już tym bardziej w emocjach rynkowych czy trendach.
I właśnie tu pojawia się nowa rola pośrednika: tłumacza danych.
Pośrednik, który potrafi połączyć dane z RCN z wiedzą o lokalnym rynku, doświadczeniem negocjacyjnym i znajomością potrzeb klientów, zyskuje ogromną przewagę. Nie sprzedaje już tylko nieruchomości – sprzedaje kompetencję, interpretację i bezpieczeństwo decyzji.
„Pośrednik przyszłości to nie ten, który ma najwięcej ofert, ale ten, który najlepiej rozumie rynek.”
Nowa era narzędzi dla pośredników
Otwarcie danych z RCN uruchomi falę nowych technologii. Już dziś można przewidzieć, że pojawią się aplikacje i systemy CRM, które pozwolą agentom generować raporty cenowe, śledzić trendy i porównywać transakcje w czasie rzeczywistym.
Nowoczesny pośrednik będzie miał do dyspozycji:
mapy transakcji w swojej okolicy,
automatyczne wyceny (AVM) oparte na rzeczywistych danych,
raporty dla klientów w formie PDF lub online,
alerty o zmianach cen w wybranych lokalizacjach,
integracje z CRM biura, które pomogą podejmować decyzje cenowe szybciej i bardziej precyzyjnie.
To, co dziś jest przewagą nielicznych, wkrótce stanie się standardem. Wygrają ci, którzy pierwsi nauczą się korzystać z tych narzędzi i nauczą tego swoich klientów.
Jaką nową wartość może dać pośrednik
Pośrednik przyszłości nie musi się obawiać otwartego rejestru. Przeciwnie – może na nim zbudować swoją wartość. Oto kilka przykładów, jak dane transakcyjne można przekuć w przewagę konkurencyjną:
Profesjonalna wycena przed przyjęciem oferty – klient widzi raport oparty na realnych transakcjach, a nie na „cenach z ogłoszeń”.
Lepsze argumenty w negocjacjach – pośrednik może pokazać twarde dane, dlaczego proponowana cena jest realistyczna.
Edukacja klientów – wyjaśnianie różnicy między ceną ofertową a transakcyjną buduje zaufanie i ekspercki wizerunek.
Raporty lokalne biura – comiesięczne zestawienia cen w danym mieście czy dzielnicy, publikowane na stronie biura, przyciągają uwagę i generują leady.
Strategiczne doradztwo inwestycyjne – analiza, gdzie warto kupować, gdzie ceny rosną, a gdzie rynek się schładza.
Dane są paliwem, ale to pośrednik jest kierowcą. To on decyduje, w którą stronę poprowadzi klienta.
Czy klienci nadal będą potrzebować pośrednika?
Niektórzy spróbują działać sami. Być może powstaną aplikacje, które obiecają automatyczne wyceny i sprzedaż bez pośredników. Ale podobnie jak w medycynie – fakt, że każdy ma dostęp do wiedzy, nie sprawił, że przestaliśmy chodzić do lekarza.
Klient może wiedzieć więcej, ale nadal potrzebuje eksperta, który zrozumie kontekst, zminimalizuje ryzyko i przeprowadzi przez proces. Dostęp do danych nie zastępuje doświadczenia, relacji i odpowiedzialności za wynik transakcji.
Podsumowanie: nowa rola pośrednika
Koniec tajemnicy cen nieruchomości nie jest końcem pośrednictwa. To początek nowej ery, w której klienci oczekują nie tylko dostępu do informacji, ale przede wszystkim zrozumienia i strategii.
Pośrednicy, którzy staną się partnerami w analizie rynku, a nie tylko wykonawcami ogłoszeń, zyskają na znaczeniu. Ci, którzy pozostaną przy dawnym modelu pracy, mogą zniknąć z rynku tak samo, jak papierowe ogłoszenia z tablic osiedlowych.
Rynek się zmienia, ale jedno pozostaje bez zmian: klienci nadal potrzebują ludzi, którym mogą zaufać. I właśnie to – zaufanie oparte na wiedzy – stanie się największą przewagą pośrednika w nowej, transparentnej rzeczywistości.
FAQ – Rejestr Cen Nieruchomości i rola pośrednika
1. Czym jest Rejestr Cen Nieruchomości (RCN)?
RCN to państwowa baza danych o rzeczywistych cenach transakcyjnych nieruchomości. Zawiera m.in. informacje o lokalizacji, typie nieruchomości, powierzchni i cenie sprzedaży.
2. Czy dostęp do RCN będzie bezpłatny?
Zgodnie z zapowiadanymi zmianami opłaty mają zostać zniesione, a dostęp – znacząco uproszczony. Szczegóły techniczne (zakres, częstotliwość aktualizacji) mogą się różnić w zależności od wdrożenia.
3. Czy otwarcie RCN oznacza, że pośrednik nie będzie już potrzebny?
Nie. Dane nie zastępują doświadczenia. Klienci nadal potrzebują eksperta, który zinterpretuje informacje, przygotuje strategię sprzedaży/zakupu i poprowadzi negocjacje oraz cały proces transakcyjny.
4. Jak pośrednik może wykorzystać RCN w praktyce?
Do tworzenia raportów wyceny przed przyjęciem oferty, argumentacji w negocjacjach, comiesięcznych raportów lokalnych, alertów trendów w okolicy oraz doradztwa inwestycyjnego.
5. Czy pojawią się nowe narzędzia dla pośredników?
Tak. Należy spodziewać się integracji RCN w CRM-ach, automatycznych wycen (AVM), map transakcji i generatorów raportów PDF dla klientów.
Tekst opracowany przez Marka Artura Kloca. Podczas przygotowania artykułu asystent AI pełnił funkcję pomocnika w zbieraniu informacji i redakcji treści.
Obowiązkowe ubezpieczenie OC na drony od listopada 2025 – co muszą wiedzieć pośrednicy nieruchomości?
Autor: Marek Kloc – Nowoczesny Pośrednik | Data publikacji: listopad 2025
Od 13 listopada 2025 roku wchodzi w życie nowelizacja Prawa lotniczego, która wprowadza obowiązkowe ubezpieczenie OC dla operatorów dronów o masie od 250 g do 20 kg. To istotna zmiana, zwłaszcza dla pośredników nieruchomości, którzy coraz częściej wykorzystują drony do prezentacji ofert, nagrywania filmów promocyjnych i wirtualnych spacerów. W tym artykule wyjaśniam, co się zmienia, kogo to dotyczy, jakie są ryzyka i jak wybrać najlepsze ubezpieczenie OC na drona.
Nowe przepisy dotyczą operatorów dronów ważących od 250 g do 20 kg. Oznacza to, że jeśli używasz takich modeli jak DJI Air 3, DJI Mavic 4 Pro czy Autel Evo II, musisz posiadać ważne ubezpieczenie OC. Z obowiązku zwolnieni są jedynie użytkownicy ultralekkich modeli (poniżej 250 g), np. DJI Mini 4 Pro czy DJI Neo. Mimo to, także w ich przypadku warto rozważyć polisę – koszty potencjalnych szkód często przekraczają wartość samego sprzętu.
Od kiedy trzeba mieć ubezpieczenie OC na drona?
Przepisy wchodzą w życie 13 listopada 2025 roku. Od tego dnia każdy pośrednik nieruchomości wykorzystujący drona do pracy zawodowej – np. tworzenia zdjęć z powietrza – musi mieć ważną polisę OC. Dotyczy to zarówno lotów komercyjnych, jak i rekreacyjnych, jeśli nagrania są później wykorzystywane w działalności gospodarczej.
Co dokładnie się zmienia?
Dotychczas obowiązek OC dotyczył wyłącznie dronów powyżej 20 kg. Nowelizacja z 2025 roku wprowadza obowiązek również dla mniejszych modeli – to rewolucja w branży. W praktyce oznacza to, że większość dronów używanych przez pośredników nieruchomości będzie musiała być objęta ubezpieczeniem. To także element zwiększający profesjonalizm i bezpieczeństwo branży.
Co musi zawierać polisa OC dla drona?
Choć obowiązek ubezpieczenia został już wpisany do ustawy, szczegóły — takie jak minimalna suma gwarancyjna i zakres odpowiedzialności — zostały doprecyzowane w rozporządzeniu Ministra Finansów z 24 października 2025 r.
Zgodnie z jego treścią, minimalna suma gwarancyjna dla obowiązkowego ubezpieczenia OC operatorów dronów wynosi 50 000 SDR (Specjalne Prawa Ciągnienia), czyli około 250 000 zł dla jednego zdarzenia.
To znacząco więcej niż zakładał pierwotny projekt (3 000 SDR ≈ 15 000 zł), co pokazuje, jak poważnie ustawodawca podchodzi do kwestii odpowiedzialności za szkody wyrządzone przez bezzałogowe statki powietrzne.
Polisa musi obejmować szkody wyrządzone osobom trzecim, np. uszkodzenie mienia lub zdrowia. Warto pamiętać, że ubezpieczenie OC nie pokrywa strat po stronie operatora — do tego nadal służy dobrowolne AC (Aerocasco).
Jakie są kary za brak OC?
Za brak obowiązkowego OC przewidziano karę do 4000 zł. W przypadku spowodowania szkody bez ważnej polisy, pośrednik nieruchomości ponosi pełną odpowiedzialność finansową. Wyobraź sobie sytuację, w której dron uderza w nowy dach klienta lub spada na zaparkowany samochód – koszty naprawy mogą przekroczyć 10 000 zł. Dlatego OC to nie tylko wymóg, ale realna ochrona przed poważnymi stratami.
Dlaczego OC drona to obowiązek pośrednika nieruchomości?
Profesjonalne prezentacje z lotu ptaka to dziś standard w branży nieruchomości. Drony pomagają pokazać:
otoczenie działki i ukształtowanie terenu,
dostęp do dróg, infrastruktury i zieleni,
perspektywę z wysokości, której nie odda żadne zdjęcie z poziomu gruntu.
Jednak każdorazowy lot to potencjalne ryzyko. Nawet doświadczony operator może stracić sygnał GPS lub sterowanie. Dlatego posiadanie OC staje się obowiązkiem, ale też formą budowania zaufania klientów – pokazuje, że pośrednik działa odpowiedzialnie i profesjonalnie.
Firmy oferujące ubezpieczenie OC na drony
Na polskim rynku dostępne są już konkretne polisy OC dla operatorów dronów — także tych używanych komercyjnie, co jest kluczowe dla pośredników nieruchomości. Oto sprawdzone propozycje (stan na listopad 2025 r.):
Wiener Ubezpieczenia – polisa OC pilota lub bezzałogowego statku powietrznego, dostępna online. Obejmuje loty rekreacyjne i zawodowe, sumy gwarancyjne od ok. 200 000 zł do 400 000 zł. Idealna opcja dla operatorów wykonujących zdjęcia i filmy komercyjne.
Pallada Ubezpieczenia – dedykowana polisa OC dla operatorów dronów, obejmująca szkody wyrządzone osobom trzecim podczas wykonywania zleceń komercyjnych. Oferta skierowana m.in. do firm i pośredników nieruchomości wykorzystujących drony w pracy.
Coverdrone – międzynarodowy ubezpieczyciel specjalizujący się w dronach zawodowych. Oferuje OC, AC (Aerocasco), ochronę danych oraz ubezpieczenie utraty dochodu po awarii sprzętu. W Polsce działa poprzez pośredników dronowych.
Nie wszystkie duże towarzystwa, takie jak PZU, Generali, AXA czy Allianz, posiadają jeszcze gotowe produkty dostosowane do nowych przepisów. W praktyce większość polis OC dla dronów sprzedawana jest przez brokerów specjalistycznych współpracujących z tymi ubezpieczycielami. Dlatego najlepiej skontaktować się z firmą zajmującą się dronami, która pomoże dobrać odpowiednią polisę dla działalności komercyjnej zgodną z nowymi wymogami prawnymi.
Case study: Jak OC uratowało pośrednika od strat
Agent z Lublina realizował zdjęcia dronem DJI Air 3 nad nowo wybudowanym osiedlem. Podczas lotu doszło do nagłej utraty sygnału – dron uderzył w szybę budynku. Koszt wymiany wyniósł 4 800 zł. Dzięki posiadanej polisie OC (Generali), szkoda została pokryta w całości przez ubezpieczyciela. Bez polisy, agent musiałby zapłacić z własnej kieszeni. Ten przypadek pokazuje, że nawet rutynowe loty mogą przynieść realne straty finansowe.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy ubezpieczenie OC drona obejmuje loty nad prywatnymi posesjami?
Tak, jeśli lot był zgodny z przepisami i regulaminem ULC. W przeciwnym razie ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania.
Czy OC drona chroni pośrednika także podczas zdjęć wewnątrz budynków?
Zazwyczaj nie, chyba że umowa wyraźnie obejmuje loty w pomieszczeniach. Warto zwrócić uwagę na zapis w polisie.
Ile kosztuje ubezpieczenie OC na drona?
Składki zaczynają się od ok. 100–150 zł rocznie, ale zależą od masy drona i zakresu działalności operatora.
Czy OC drona jest potrzebne, jeśli latam tylko dla siebie?
Od 13 listopada 2025 – tak, jeśli Twój dron waży powyżej 250 g. Nawet prywatny lot bez OC może skończyć się karą.
Czy dron o wadze 249 g też wymaga OC?
Nie, formalnie nie. Jednak producenci dopuszczają margines błędu ±4 g, dlatego w praktyce warto mieć polisę.
Podsumowanie
Od listopada 2025 roku ubezpieczenie OC drona staje się obowiązkowe dla niemal wszystkich pośredników nieruchomości korzystających z dronów. Polisa chroni zarówno operatora, jak i jego klientów przed nieprzewidzianymi kosztami. To inwestycja w bezpieczeństwo, wizerunek i profesjonalizm. Warto wykupić ją wcześniej, aby uniknąć pośpiechu i kar finansowych.
Źródła i dodatkowe informacje
Ustawa z dnia 17 stycznia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo lotnicze
Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 24 października 2025 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia OC operatorów bezzałogowych statków powietrznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 2147
Portal DJI ARS Polska – artykuł „Obowiązkowe ubezpieczenie OC na drony od listopada 2025”
Urząd Lotnictwa Cywilnego – wytyczne dla operatorów BSP
Nota prawna: Umieszczone w artykule linki nie mają charakteru sponsorowanego. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani oferty ubezpieczeniowej.
Pustostany i nowe kompetencje pośredników. Dlatego powstał RE-Invest Team Polska
W wielu polskich gminach rośnie liczba mieszkań i budynków pozostających bez użytkowników. To efekt demografii, migracji i zmiany potrzeb rynku.
Dla pośredników nieruchomości to nie tylko wyzwanie — to nowa specjalizacja: wyszukiwanie, przygotowanie i komercjalizacja pustostanów.
Sedno: mniej kupujących, więcej sprzedających i coraz większy „ukryty zasób”. Kto nauczy się nadawać mu wartość — wygra kolejny cykl rynkowy.
Dlaczego pustostany rosną w znaczenie?
Demografia: starzenie się społeczeństwa i odpływ młodych do większych ośrodków.
Migracje i rynek pracy: w części powiatów popyt bazowy maleje, a lokale stoją puste dłużej.
Nadwyżka zasobu: mieszkania, kamienice, budynki poprzemysłowe i dawne obiekty publiczne czekają na pomysł i kapitał.
Nowe kompetencje pośrednika: od brokera do doradcy rewitalizacji
Identyfikacja okazji: monitoring gminnych wykazów, BIP, wizji lokalnych i danych przestrzennych.
Karta obiektu: stan prawny i techniczny, szacunkowy CAPEX, potencjał ARV, ryzyka.
Koordynacja rewitalizacji: łączenie właściciela, inwestora, wykonawcy i urzędu; pilnowanie budżetu i harmonogramu.
RE-Invest Team Polska — po co powstaliśmy?
Powołaliśmy pierwszy w Polsce zespół łączący praktyków pośrednictwa, inwestorów i specjalistów technicznych. Naszą misją jest
przekształcanie pustostanów w gotowe produkty inwestycyjne — od identyfikacji po komercjalizację.
Dla samorządów: inwentaryzacja zasobu, warunki przetargowe z obowiązkiem remontu, przyciąganie kapitału.
Dla inwestorów: pakiety okazji z kalkulacją CAPEX/ARV/ROI i pełnym prowadzeniem projektu.
Dla pośredników: ścieżka rozwoju w stronę doradcy inwestycyjnego i koordynatora rewitalizacji.
Co dalej?
To dopiero start — budujemy bazę i sieć partnerstw. Jeżeli reprezentujesz Urząd Miasta/Gminy, jesteś
inwestorem lub pośrednikiem i czujesz ten kierunek, zapraszamy do kontaktu.
Temat: Mistrz Ksiąg Wieczystych: Jak Odkrywać, Weryfikować i Chronić Klienta.
Prowadzący: mgr Piotr Szczekala
Specjalista prawa nieruchomości i gospodarki nieruchomościami.
Doświadczenie akademickie wieloletni wykładowca na studiach licencjackich, magisterskich oraz podyplomowych w Wyższej Szkole Ekonomii i Innowacji w Lublinie na kierunkach Zarządzanie nieruchomościami, Wycena nieruchomości, Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, trener i wykładowca na szkoleniach z zakresu ksiąg wieczystych, specjalizacja w prawie cywilnym, w szczególności w prawie nieruchomości oraz w gospodarce nieruchomościami.
Doświadczenie zawodowe absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, aplikacja sądowa w okręgu Sądu Okręgowego w Lublinie zakończona pozytywnie zdanym egzaminem sędziowskim, orzekanie w Wydziale Ksiąg Wieczystych oraz w Wydziale Gospodarczym Krajowego Rejestru Sądowego.
Cena biletu: 250 zł
W cenie biletu:
6 godzin szkolenia śniadanie w postaci bufetu szwedzkiego bufet kawowy przez cały czas szkolenia certyfikat uczestnictwa
PLAN SPOTKANIA
9:00 – 11:00 – Panel I 11:15 – 12:45 – Panel II 12:45 – 13:15 – Obiad 13:30 – 15:00 – Panel III
Cel prezentacji: Pokazanie, jak wykorzystanie technologii i AI może zwiększyć skuteczność działań marketingowych oraz pomóc w generowaniu wartościowych kontaktów.
Zakres tematyczny:
Nowoczesne strategie pozyskiwania leadów w nieruchomościach.
Technologia i AI w sprzedaży nieruchomości
Jak poprawić jakość i liczbę kontaktów od zainteresowanych klientów?
Mirek Chudy – CEO Spotbrowser.com, najpopularniejszego systemu do tworzenia wirtualnych spacerów z wbudowaną sztuczną inteligencją. Ekspert branży nieruchomości z zakresu marketingu online.
67. Śniadanie Lubelskich Pośredników Nieruchomości – Nowoczesna wycena nieruchomości Data: 13 marca 2025 r. Godzina: 09:00 – 12:00 Miejsce: Hotel Piano, Lublin Bilet – 100 zł brutto Zapraszamy na 67. Śniadanie Lubelskich Pośredników Nieruchomości, podczas którego skupimy się na jednym z kluczowych aspektów pracy pośrednika – wycenie nieruchomości. W dynamicznie zmieniającym się rynku umiejętność szybkiej i trafnej oceny wartości nieruchomości jest nieoceniona. Gość specjalny: Izabela Solarska – rzeczoznawca majątkowy (nr uprawnień 7787), ekspert w dziedzinie wyceny nieruchomości. Temat: Nowoczesna wycena nieruchomości – praktyczne wskazówki dla pośrednika Podczas spotkania dowiesz się m.in.: Jak pośrednik może szybko oszacować wartość nieruchomości? Jakie metody wyceny stosuje rzeczoznawca? Cena a wartość – na co zwrócić uwagę? Co realnie wpływa na wartość rynkową? Jak ekologiczne rozwiązania (fotowoltaika, pompy ciepła) kształtują cenę nieruchomości? Jakie narzędzia mogą ułatwić wstępną wycenę jeszcze przed zleceniem pełnej analizy? Nie zabraknie też miejsca na networking, wymianę ofert oraz wartościowe polecenia! AGENDA: 08:30 – 09:00 | Rejestracja 09:00 – 09:30 | Networking i śniadanie 09:30 – 09:40 | Powitanie gości 09:40 – 10:00 | Wymiana ofertami 10:00 – 10:15 | Polecajka 10:15 – 10:30 | Przerwa 10:30 – 11:30 | Prelekcja gościa specjalnego 11:30 – 12:00 | Sesja Q&A Dołącz do nas i poszerz swoją wiedzę w gronie profesjonalistów!
66 śniadanie
Zapraszamy na śniadanie lubelskich pośredników nieruchomości, które odbędzie się 13 lutego 2025 r. w restauracji Piano w Lublinie.
Tematem prelekcji będzie „Badanie gruntu przed zakupem działki” – kluczowa wiedza, która pozwoli Ci wyróżnić się na rynku i zapewnić swoim klientom bezpieczeństwo inwestycji.
Prelegentem będzie Maciej Flak – z wykształcenia inżynier budownictwa i inżynier inżynierii środowiska. Pasjonat motosportu, przeróbek samochodów, podróży i sportów ekstremalnych – najlepiej wszystko w jednym! Posiada blisko 11-letnie doświadczenie w branży budowlanej, prowadzi rodzinną firmę i ma na koncie tysiące wykonanych badań gruntu. Jego wnikliwość, nieszablonowe podejście i fotograficzna pamięć do wyników sprawiają, że jest jednym z najlepszych ekspertów w swojej dziedzinie.
Podczas spotkania dowiesz się:
Dlaczego badanie gruntu to must-have przed zakupem działki i jak je przeprowadzić na każdym etapie. Jak geoportal i mapy historyczne mogą pomóc w weryfikacji działki bez wychodzenia z biura. O praktycznych przykładach, które pokazują, jak badania gruntu wpłynęły na decyzje zakupowe – 4–5 prawdziwych przypadków! Jak minimalizować ryzyko związane z tzw. “minami geologicznymi”, by zapewnić klientom pełną transparentność transakcji. O roli pośrednika w świadomej sprzedaży działek – jak zadbać o ich weryfikację pod kątem zabudowy, dostępu do mediów i kosztów uzbrojenia.
To nie tylko prelekcja – to także networking, czyli:
Możliwość wymiany ofertami sprzedaży działek i nieruchomości. Wspólny posiłek, budowanie relacji i dzielenie się poleceniami – każdy uczestnik może zarekomendować firmy, które warto uwzględniać we współpracy lub polecać swoim klientom. Wiedza od eksperta, jakim jest Maciej Flak, którą wykorzystasz od razu w praktyce!
Nie przegap tego spotkania – zyskaj wiedzę, która podniesie Twój profesjonalizm i zwiększy zaufanie klientów!
Zarejestruj się już dziś i dołącz do grona najlepszych pośredników w województwie lubelskim!
Kiedy: 13 lutego 2025 r., godz. 9:00-12:00 Gdzie: Restauracja Piano, Lublin Cena: 100 zł
Liczba miejsc ograniczona – zarezerwuj swoje miejsce już teraz!
