Tag: biuro nieruchomości Lublin

Najem krótkoterminowy 2026 – koniec wolnego rynku. Co musi wiedzieć właściciel i inwestor?

Posted on | by Marek Kloc

Najem krótkoterminowy 2026 – koniec wolnego rynku. Co musi wiedzieć właściciel i inwestor?

Najem krótkoterminowy w Polsce wchodzi w nowy etap. I nie mam dziś co do tego wątpliwości. Zmiany, które są już przesądzone na poziomie Unii Europejskiej, a równolegle wdrażane w Polsce, oznaczają więcej formalności, większą przejrzystość i mniej miejsca na przypadkowe działanie.

To ważny temat dla właścicieli mieszkań, inwestorów, pośredników i zarządców. Zwłaszcza tych, którzy do tej pory traktowali najem na doby jako prosty model biznesowy. W tym artykule pokazuję, co już wiadomo, co jest jeszcze projektowane, gdzie pojawia się ryzyko i jak przygotować się do 2026 roku bez chaosu i kosztownych błędów.

Spis treści

Co naprawdę zmienia się od 2026 roku?

Wokół tego tematu narosło już sporo uproszczeń. Dlatego oddzielam fakty od interpretacji.

1. Rozporządzenie UE zaczyna być stosowane od 20 maja 2026

To jest punkt wyjścia. Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 dotyczy gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Jego celem jest uporządkowanie rynku i ujednolicenie zasad raportowania danych w państwach członkowskich.

To bardzo ważne rozróżnienie. Unia nie tworzy jednego, gotowego rejestru dla całej Europy. Zobowiązuje państwa członkowskie do stworzenia systemu, który pozwoli identyfikować lokale i przekazywać dane w uporządkowany sposób.

2. Polska musi wdrożyć rozwiązania krajowe

Na poziomie krajowym trwają prace nad dostosowaniem przepisów. Z publicznie dostępnych materiałów rządowych wynika, że planowane jest objęcie najmu krótkoterminowego zakresem usług hotelarskich, a także stworzenie centralnego wykazu obiektów noclegowych.

W praktyce oznacza to, że rynek najmu na doby przestaje być obszarem działającym obok systemu. Ma być wpisany w bardziej formalne ramy prawne.

3. Ma pojawić się obowiązek ewidencjonowania i numerów identyfikacyjnych

Z projektowanych rozwiązań wynika, że obiekty świadczące usługi hotelarskie mają otrzymywać indywidualne numery identyfikacyjne. Dla właściciela lub inwestora oznacza to jedno: lokal oferowany w najmie krótkoterminowym ma być możliwy do jednoznacznego zidentyfikowania.

To koniec rynku opartego wyłącznie na prostym wystawieniu oferty na platformie. Coraz ważniejsze będą formalności, zgodność z przepisami i gotowość do kontroli.

4. Właściciel ma składać oświadczenia o spełnianiu wymagań

Projektowane przepisy wskazują też, że przed rozpoczęciem świadczenia usług mają być składane oświadczenia dotyczące spełniania wymagań prawnych, w tym między innymi przeciwpożarowych i sanitarnych. To bardzo istotne. Bo ciężar odpowiedzialności nie zniknie. On zostanie po prostu lepiej nazwany i uporządkowany.

5. Najem krótkoterminowy ma być silniej powiązany z porządkiem publicznym i bezpieczeństwem

W materiałach projektowych pojawia się również kierunek pozwalający na wykreślenie obiektu z ewidencji w razie powtarzających się naruszeń związanych z bezpieczeństwem lub porządkiem publicznym. To oznacza, że lokal nie będzie oceniany tylko przez pryzmat zyskowności, ale też przez wpływ na otoczenie.

Czy obowiązek zacznie działać 20 maja 2026?

Tak i nie. I właśnie ten niuans jest dziś najważniejszy.

  • Tak – ponieważ od 20 maja 2026 rozporządzenie UE 2024/1028 ma zastosowanie.
  • Nie w pełnym, praktycznym sensie – ponieważ to, jak dokładnie właściciel ma się zarejestrować w Polsce, zależy od wdrożenia krajowych przepisów i uruchomienia systemu.

Dziś nie powiedziałbym uczciwie, że właściciel już zna kompletną ścieżkę działania. Tego jeszcze nie wiemy w pełni. Wiemy natomiast kierunek. Rejestracja i identyfikacja lokali nie są już tylko medialnym pomysłem. To realny proces wdrożeniowy.

Z perspektywy praktycznej oznacza to jedno. Nie warto czekać do ostatniej chwili. Lepiej już teraz przygotować lokal, dokumenty i model działania, aby później nie działać pod presją.

Jak ma wyglądać rejestr w Polsce?

Na dziś nie ma jeszcze finalnie wdrożonego, działającego systemu, do którego właściciel może po prostu wejść i zarejestrować lokal. Są jednak bardzo istotne założenia projektowe.

Centralny wykaz

W materiałach rządowych pojawia się koncepcja Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. To ważny sygnał. Rynek ma być zbierany w jednym, cyfrowym punkcie informacyjnym.

Rola samorządu

Jednocześnie z projektu wynika, że indywidualne numery identyfikacyjne mają być nadawane przez wójtów, burmistrzów i prezydentów miast. To sugeruje model mieszany:

  • system centralny,
  • lokalna obsługa ewidencyjna,
  • lokalna odpowiedzialność za wpis i weryfikację.

Dlatego już dziś zakładam, że dla właściciela znaczenie będzie miał zarówno poziom krajowy, jak i lokalny urząd właściwy dla położenia nieruchomości.

Co prawdopodobnie będzie potrzebne do wpisu

Na podstawie kierunku prac można rozsądnie założyć, że znaczenie będą miały:

  • dane właściciela lub podmiotu prowadzącego usługę,
  • dokładny adres lokalu,
  • informacja o charakterze obiektu,
  • oświadczenie o spełnianiu wymagań prawnych,
  • regulamin porządkowy,
  • dane potrzebne do uzyskania numeru identyfikacyjnego.

Tu jednak zachowuję ostrożność. Szczegółowy katalog dokumentów i procedur powinien wynikać z finalnej wersji krajowych regulacji oraz rozwiązań technicznych systemu.

Co to oznacza dla właściciela lokalu?

Dla właściciela najważniejsze są dziś cztery wnioski.

Najem na doby przestaje być „luźnym dodatkiem”

Jeszcze do niedawna wiele osób traktowało taki najem jako prostą formę dorobienia do kredytu albo wygodny sposób zarabiania w atrakcyjnej lokalizacji. Ten model będzie coraz trudniejszy. Formalności rosną. A wraz z nimi rośnie odpowiedzialność.

Znaczenie ma nie tylko lokal, ale też sposób jego prowadzenia

Sama dobra lokalizacja nie wystarczy. Coraz ważniejsze będą:

  • porządek dokumentacyjny,
  • regulamin,
  • bezpieczeństwo,
  • zgodność z lokalnymi wymogami,
  • gotowość do wykazania, że działalność jest prowadzona legalnie i odpowiedzialnie.

Rosną koszty wejścia i koszty obsługi

Nie chodzi wyłącznie o podatki czy prowizje platform. Dochodzi czas, organizacja i odpowiedzialność. To sprawia, że część właścicieli zacznie zadawać sobie zasadne pytanie: czy przy mojej nieruchomości najem krótkoterminowy nadal ma przewagę nad dobrze policzonym najmem długoterminowym?

Wzrośnie znaczenie doradztwa

Właściciel nie będzie już pytał wyłącznie o to, za ile wynająć mieszkanie na dobę. Będzie pytał również:

  • czy mogę to robić legalnie,
  • gdzie to zgłosić,
  • jakie mam ryzyko,
  • czy mój lokal lepiej sprzedać, czy zostawić,
  • czy model krótkoterminowy nadal ma sens.

Co to oznacza dla inwestora?

Inwestor powinien dziś patrzeć szerzej niż na sam przychód z platformy.

1. Trzeba policzyć rentowność po zmianie reguł

Do tej pory wielu inwestorów porównywało głównie obroty. To za mało. Po zmianach trzeba liczyć:

  • czas operacyjny,
  • koszty obsługi,
  • ryzyko regulacyjne,
  • koszty zgodności z przepisami,
  • możliwy wpływ lokalnych ograniczeń i kontroli.

2. Nie każda lokalizacja obroni model najmu na doby

W miastach turystycznych i biznesowych część lokali nadal będzie dobrze pracować. Ale w lokalizacjach słabszych, sezonowych albo z większym nasyceniem konkurencji przewaga najmu krótkoterminowego może zacząć topnieć.

3. Warto przygotować plan B

Rozsądny inwestor powinien już dziś wiedzieć:

  • jaki byłby wynik lokalu w najmie średnioterminowym,
  • jaki byłby wynik w najmie długoterminowym,
  • jaka jest realna wartość sprzedażowa nieruchomości,
  • czy lokal łatwo zmienić funkcjonalnie pod inny model.

To podejście daje bezpieczeństwo. I na obecnym rynku właśnie bezpieczeństwo zaczyna zyskiwać na wartości.

Case study: mieszkanie inwestycyjne w mieście wojewódzkim

Załóżmy sytuację, którą coraz częściej widzę na rynku.

Stan wyjściowy:
Inwestor kupił mieszkanie 38 m² w centrum dużego miasta. Lokal miał pracować w modelu najmu krótkoterminowego. W sezonie i weekendach dawał dobre obłożenie. Właściciel skupiał się głównie na przychodzie miesięcznym.

Co się zmienia po wejściu nowych zasad:

  • pojawia się obowiązek większego uporządkowania formalnego,
  • trzeba przygotować lokal pod wymogi i dokumentację,
  • rosną oczekiwania wobec regulaminów, bezpieczeństwa i identyfikowalności obiektu,
  • inwestor musi liczyć nie tylko przychód, ale pełny koszt prowadzenia modelu.

Decyzja inwestora:
Zamiast działać reaktywnie, właściciel robi trzy kalkulacje. Porównuje dalszy najem krótkoterminowy, najem długoterminowy i sprzedaż mieszkania. Okazuje się, że po doliczeniu kosztów obsługi oraz ryzyk regulacyjnych przewaga najmu krótkoterminowego wyraźnie maleje.

Wniosek:
Nie każda nieruchomość przestanie mieć sens w tym modelu. Ale od 2026 roku coraz rzadziej będzie wygrywał ten inwestor, który działa intuicyjnie. Coraz częściej wygra ten, który ma lepiej policzony scenariusz.

To właśnie dlatego właścicielom i inwestorom radzę dziś nie patrzeć tylko na obroty z platform, ale na całą logikę biznesu. Podobnie jak przy sprzedaży nieruchomości, o której piszę na blogu przy innych okazjach, liczy się nie tylko atrakcyjna prezentacja, ale też strategia, zgodność i przewidywanie kolejnych ruchów rynku. Tu warto dodać link wewnętrzny do wpisu o analizie rentowności inwestycji lub ocenie opłacalności nieruchomości (link do uzupełnienia).

Najczęstsze błędy właścicieli i inwestorów

  • Mylenie prawa unijnego z gotowym polskim systemem.
    Wielu właścicieli słyszy datę 20 maja 2026 i zakłada, że wszystko jest już gotowe. Tymczasem trzeba odróżnić obowiązywanie rozporządzenia UE od praktycznego wdrożenia polskiej ścieżki rejestracji.
  • Zakładanie, że „jakoś to będzie”.
    Taki sposób myślenia może być kosztowny. Rynek idzie w stronę identyfikacji, ewidencji i większej odpowiedzialności.
  • Brak planu alternatywnego dla lokalu.
    Dobry inwestor nie powinien być przywiązany do jednego modelu. Powinien mieć policzone co najmniej dwa scenariusze.
  • Liczenie tylko przychodu, a nie rentowności.
    Im bardziej rynek staje się regulowany, tym bardziej znaczenie mają koszty zgodności, organizacji i ryzyka.
  • Ignorowanie roli lokalnych urzędów.
    Nawet jeśli system będzie centralny, bardzo możliwe, że praktyka wpisu i nadawania numerów pozostanie powiązana z gminą lub miastem.

FAQ – najczęstsze pytania

Na poziomie kierunku zmian odpowiedź brzmi: tak, rynek zmierza do obowiązkowej identyfikacji lokali. Trzeba jednak odróżnić samą datę stosowania rozporządzenia UE od tego, kiedy i jak dokładnie zacznie działać polski system rejestracji.

Na dziś nie ma jeszcze jednej, finalnie wdrożonej ścieżki dostępnej dla wszystkich właścicieli. Z materiałów projektowych wynika jednak, że ma powstać centralny wykaz, a numery identyfikacyjne mają być nadawane przez wójtów, burmistrzów i prezydentów miast.

Taki kierunek wynika z projektowanych zmian. W materiałach rządowych wskazano, że pojęcie usług hotelarskich ma obejmować także najem krótkoterminowy, co porządkuje ten segment rynku w ramach istniejących regulacji.

Nie. Ale każdy powinien ponownie policzyć sens swojego modelu. Dobre lokale w mocnych lokalizacjach nadal mogą się bronić. Problemem nie jest sam model. Problemem jest prowadzenie go bez kalkulacji, procedur i planu B.

Zdecydowanie tak. To temat doradczy, sprzedażowy i wizerunkowy. Klienci będą pytać nie tylko o zakup lokalu, ale też o opłacalność, ryzyko i zgodność z przepisami. Dla profesjonalnego pośrednika to szansa, a nie problem.

Tak. Nawet jeśli finalne rozwiązania techniczne jeszcze się doprecyzują, porządek w dokumentacji, zasadach korzystania z lokalu i podstawowych wymogach bezpieczeństwa będzie działał na korzyść właściciela.

Kolejne artykuły / dalsza lektura

  • Najem krótkoterminowy a najem długoterminowy – co będzie bardziej opłacalne po 2026 roku? (w przygotowaniu)
  • Jak policzyć rentowność mieszkania inwestycyjnego po zmianach w prawie? (w przygotowaniu)
  • Jak przygotować lokal do legalnego najmu krótkoterminowego? (w przygotowaniu)
  • Zakup mieszkania pod inwestycję – jakie pytania trzeba zadać przed decyzją? (w przygotowaniu)
  • Co zmiany w najmie krótkoterminowym oznaczają dla pośredników nieruchomości? (w przygotowaniu)

Źródła i dodatkowe informacje

Przy opracowaniu tego artykułu oparłem się na publicznie dostępnych, aktualnych materiałach źródłowych i branżowych. Najważniejsze z nich to:

  • rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych,
  • materiały rządowe dotyczące projektu ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz innych ustaw,
  • publicznie dostępne opisy założeń dotyczących Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych,
  • materiały sejmowe i branżowe opisujące kierunek zmian na rynku najmu krótkoterminowego w Polsce.

Celowo nie opieram artykułu wyłącznie na medialnych nagłówkach. W tym temacie bardzo łatwo pomylić to, co już obowiązuje, z tym, co dopiero jest wdrażane. Dlatego w tekście konsekwentnie rozdzielam fakty od projektów i założeń.

Podsumowanie

Najem krótkoterminowy 2026 to nie tylko głośny temat medialny. To realna zmiana zasad działania rynku.

Z jednej strony mamy już przesądzony kierunek unijny. Z drugiej strony w Polsce trwa proces wdrażania rozwiązań, które mają nadać temu rynkowi bardziej formalny charakter. Rejestr, identyfikacja lokali, oświadczenia, większa odpowiedzialność i większe znaczenie porządku prawnego – to właśnie tworzy nową rzeczywistość.

Moim zdaniem nie jest to koniec najmu krótkoterminowego. To raczej koniec najmu krótkoterminowego prowadzonego bez planu, bez procedur i bez liczenia ryzyka. Dla części właścicieli będzie to problem. Dla profesjonalnych inwestorów i świadomych pośredników może to być moment przewagi.

Jeśli chcesz spokojnie ocenić, czy Twoja nieruchomość nadal ma sens w tym modelu, warto zrobić to wcześniej. Zanim rynek zacznie działać pod presją nowych obowiązków.

Nota prawna: Ten artykuł ma charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. W sprawach indywidualnych warto skonsultować stan faktyczny z prawnikiem, doradcą podatkowym lub właściwym urzędem.

Nota autorska: Autorem artykułu jest Marek Kloc. AI wspierało wyłącznie strukturę, porządkowanie treści i elementy SEO. Ostateczna treść została opracowana w formule eksperckiej, z naciskiem na czytelność i praktyczne znaczenie dla właścicieli, inwestorów i pośredników nieruchomości.

Współpraca WSEI Lublin z Nowoczesny Pośrednik

Posted on | by Marek Kloc

Nowoczesny Pośrednik × WSEI Lublin

Współpraca z WSEI w Lublinie. Nowy rozdział dla Śniadań Lubelskich Pośredników

Dziś zrobiłem ważny krok. Podpisałem umowę o współpracy pomiędzy Akademią WSEI w Lublinie a Mark Property i projektem Nowoczesny Pośrednik. To decyzja, która ma realnie wzmocnić Śniadania Lubelskich Pośredników i całe środowisko biur nieruchomości w naszym regionie.

Oficjalną relację z podpisania umowy znajdziesz także na stronie WSEI: aktualność o współpracy Akademii WSEI z Mark Property .

Marek Kloc i przedstawiciele Akademii WSEI w Lublinie po podpisaniu umowy o współpracy
Podpisanie umowy współpracy pomiędzy Mark Property, Nowoczesnym Pośrednikiem i Akademią WSEI w Lublinie.

Dlaczego właśnie WSEI?

Akademia WSEI to uczelnia, która stawia na praktykę, biznes i nowoczesne technologie. Nie interesuje mnie współpraca „do zdjęcia”. Interesują mnie efekty, które pośrednik poczuje w swoim biurze, w liczbach i w jakości obsługi klientów.

Jako Marek Kloc, od lat prowadzę biuro nieruchomości w Lublinie, Łęcznej, Zamościu, Włodawie i na Roztoczu. Widzę, jak szybko zmienia się rynek. Jak wiele od nas się oczekuje. I jak trudno nadążyć, gdy pośrednik zostaje z tym sam.

  • Akademia WSEI rozumie biznes i pracę przedsiębiorcy.
  • Jest otwarta na nowe technologie, w tym AI.
  • Pracuje blisko praktyków i firm, nie tylko w teorii.
  • Ma ekspertów z obszaru finansów, prawa, zarządzania i marketingu.

Dlatego ta współpraca ma dla mnie sens. I dlatego jestem przekonany, że będzie miała znaczenie dla pośredników z całego województwa lubelskiego.

Co ta umowa oznacza dla Śniadań Lubelskich Pośredników?

Od ośmiu lat organizuję Śniadania Lubelskich Pośredników . To kilkadziesiąt spotkań, setki osób, dziesiątki wspólnych transakcji i mnóstwo wartościowych kontaktów. Teraz wchodzimy w kolejny etap.

1. Patronat merytoryczny Akademii WSEI

Akademia WSEI obejmuje Śniadania Lubelskich Pośredników patronatem merytorycznym. To jasny sygnał: to, co robimy, ma poziom. To nie są „luźne śniadanka”. To regularne spotkania biznesowe z konkretną wartością dla pośrednika.

2. Dostęp do ekspertów i praktyków

Na naszych spotkaniach mogą pojawiać się wykładowcy i eksperci współpracujący z Akademią WSEI. Specjaliści od finansów, prawa, podatków, zarządzania firmą, marketingu, procesów i nowych technologii – w tym sztucznej inteligencji.

3. Nowe formaty spotkań

Ta współpraca otwiera drogę do paneli dyskusyjnych, warsztatów, case studies opartych o realne dane z biur nieruchomości. Będziemy łączyć wiedzę akademicką z tym, co dzieje się na co dzień przy biurkach agentów.

4. Większe wydarzenia branżowe

Myślę już o pierwszej dużej konferencji dla pośredników po tej stronie Wisły. Śniadania będą dalej naszym stałym rytuałem, ale będą też fundamentem pod większe projekty rozwojowe dla branży.

Chwila, która otwiera nowy etap

Podpisanie tej umowy to nie tylko formalność. To symbol. Sygnalizuje, że środowisko pośredników nieruchomości w województwie lubelskim jest zauważalne, poważnie traktowane i gotowe do współpracy z uczelnią wyższą.

Podpisanie dokumentów współpracy pomiędzy Akademią WSEI w Lublinie i Mark Property
Formalny moment podpisania umowy o współpracy.
Rozmowa o kierunkach współpracy Akademii WSEI z Mark Property i projektem Nowoczesny Pośrednik
Rozmowy o kierunkach wspólnych działań dla branży nieruchomości.

Kto wziął udział w podpisaniu umowy?

To porozumienie jest efektem wspólnej decyzji władz Akademii WSEI i mojej firmy Mark Property Sp. z o.o. W podpisaniu umowy uczestniczyły następujące osoby:

  • mgr Teresa Bogacka, dr h.c. – Prezydent Akademii WSEI
  • prof. dr hab. inż. Marek Opielak, dr h.c. – Rektor Akademii WSEI
  • dr Sylwia Skrzypek-Ahmed, prof. Akademii WSEI, MBA – Dziekan Wydziału Administracji i Nauk Społecznych
  • mgr Ilona Hofman – Dyrektor Centrum Kształcenia Podyplomowego Akademii WSEI
  • Marek Kloc – Prezes firmy Mark Property Sp. z o.o., organizator Śniadań Lubelskich Pośredników

Jestem wdzięczny za zaufanie i otwartość władz Akademii WSEI na współpracę z branżą pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Co zyskują pośrednicy z Lublina, Łęcznej, Zamościa, Włodawy i Roztocza?

Jeśli prowadzisz biuro nieruchomości w Lublinie, Łęcznej, Włodawie, Zamościu, Zwierzyńcu lub na Roztoczu, ta współpraca jest także dla Ciebie. Nie tylko dla mnie.

  • Lepszą jakość wiedzy. Zamiast przypadkowych informacji z mediów społecznościowych – uporządkowane treści, oparte na danych i doświadczeniu.
  • Bezpośredni kontakt z ekspertami. Możliwość zadania pytania na żywo, doprecyzowania wątpliwości, skonsultowania konkretnych sytuacji z własnego biura.
  • Silniejszy network. Śniadania od lat łączą pośredników. Teraz do tej sieci kontaktów dochodzą wykładowcy, praktycy biznesu i partnerzy Akademii WSEI.
  • Nowe narzędzia do rozwoju biura. Chcę, by właściciele biur mieli dostęp do lepszych analiz finansowych, nowych procesów, wsparcia w zakresie rentowności i wykorzystania AI.

To nie jest projekt „dla wszystkich i dla nikogo”. To jest projekt dla pośredników, którzy chcą budować świadome, stabilne i dochodowe biura nieruchomości.

Dlaczego ta współpraca jest dla mnie osobiście ważna?

Od 2010 roku pracuję w pośrednictwie. Prowadzę biuro nieruchomości, tworzę markę Nowoczesny Pośrednik, organizuję szkolenia i Śniadania Lubelskich Pośredników. Im dłużej działam, tym wyraźniej widzę dwie rzeczy:

  1. W naszej branży jest ogromny potencjał.
  2. Wciąż za mało pracujemy na liczbach, danych i rzetelnej wiedzy.

Nie chcę narzekać na rynek. Wolę pracować z tymi, którzy chcą się rozwijać. Którzy chcą wiedzieć, jak zwiększać zyski biura, jak optymalizować koszty, jak lepiej obsługiwać klientów i jak korzystać z nowych narzędzi.

Umowa z Akademią WSEI jest dla mnie potwierdzeniem, że idziemy w dobrą stronę. To podparcie dla Nowoczesnego Pośrednika, Śniadań Lubelskich Pośredników i wszystkich kolejnych projektów, które planujemy.

Dołącz do nas na Śniadaniach Lubelskich Pośredników

Jeśli chcesz zobaczyć, jak wygląda ta współpraca w praktyce – przyjedź na Śniadania Lubelskich Pośredników . Raz w miesiącu spotykamy się, by rozmawiać o realnych wyzwaniach, dzielić się doświadczeniem i szukać rozwiązań.

Działasz jako pośrednik lub prowadzisz biuro nieruchomości w Lublinie, Łęcznej, Włodawie, Zamościu, Zwierzyńcu lub na Roztoczu? Chcesz być bliżej projektu Nowoczesny Pośrednik i tego, co robimy z Akademią WSEI?

Odezwij się do mnie bezpośrednio.

Marek Kloc – Nowoczesny Pośrednik

tel. 501 000 454
e-mail: biuro@marekkloc.pl
www: marekkloc.pl

Mam nadzieję, że za kilka miesięcy powiesz: „Dobrze, że się pojawiłem. To realnie pomogło mi poukładać mój biznes.”

Egzekucja z nieruchomości. Nowe przepisy właśnie weszły w życie w grudniu 2025

Posted on | by Marek Kloc

Egzekucja z nieruchomości. Nowe przepisy właśnie weszły w życie w grudniu 2025

Od 5 grudnia 2025 r. egzekucja z nieruchomości wygląda inaczej niż dotychczas. Jako pośrednik nieruchomości, który na co dzień pracuje z właścicielami mieszkań i domów w Lublinie, Łęcznej, Zamościu, Włodawie i na Roztoczu, widzę, jak ta zmiana budzi emocje. W tym artykule spokojnie, krok po kroku wyjaśniam, co się zmieniło, jak dziś wygląda licytacja komornicza i co możesz zrobić, zanim Twoje mieszkanie trafi na e-licytację.

Jeśli masz kredyt, zadłużenie lub po prostu chcesz kupić mieszkanie z licytacji, warto zrozumieć nowe zasady. Dzięki temu podejmiesz decyzje świadomie, a nie w panice.

Egzekucja z nieruchomości 2025 – nowe przepisy i e-licytacje komornicze wyjaśnia Marek Kloc, pośrednik nieruchomości
Egzekucja z nieruchomości w 2025 roku coraz częściej odbywa się w formie e-licytacji.

Spis treści

Co dokładnie zmieniło się w egzekucji z nieruchomości w grudniu 2025?

Najważniejsza zmiana dotyczy sposobu sprzedaży nieruchomości przez komornika. Do 4 grudnia 2025 r. licytacja elektroniczna była tylko możliwością. Komornik prowadził ją na wniosek wierzyciela. Standardem była tradycyjna licytacja publiczna w sądzie lub w innym wyznaczonym miejscu.

Od 5 grudnia 2025 r. zasady się odwróciły. Ustawa z dnia 9 października 2025 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2025 poz. 1518) wprowadziła elektroniczną licytację jako podstawowy sposób egzekucji z nieruchomości. Teraz komornik musi sprzedać nieruchomość w drodze licytacji elektronicznej, chyba że wierzyciel zażąda tradycyjnej licytacji publicznej.

  • Domyślny tryb: licytacja elektroniczna nieruchomości.
  • Licytacja publiczna w sądzie: tylko na żądanie wierzyciela. Jeśli jest kilku wierzycieli, wystarczy wniosek jednego z nich.
  • Dotyczy także trybu uproszczonego: zasada pierwszeństwa e-licytacji obejmuje również uproszczoną egzekucję z nieruchomości.
  • Postępowania wszczęte wcześniej: sprawy rozpoczęte i niezakończone przed 5.12.2025 r. co do zasady toczą się na starych zasadach.

E-licytacje nieruchomości odbywają się w systemie teleinformatycznym Krajowej Rady Komorniczej. To ten sam system, który od kilku lat służy do sprzedaży ruchomości. Teraz stał się głównym miejscem sprzedaży mieszkań i domów zajętych w egzekucji.

Równolegle w 2025 r. zmieniły się też inne elementy egzekucji komorniczej. Wzrosły kwoty wolne od zajęcia (np. z rachunku bankowego i wynagrodzenia), a część komunikacji z dłużnikiem przenosi się do kanałów elektronicznych. Te zmiany lepiej chronią podstawowe środki utrzymania, ale nie blokują egzekucji z nieruchomości, gdy dług jest poważny.

Jak dziś działa egzekucja z nieruchomości krok po kroku?

Przed licytacją elektroniczną dzieje się bardzo dużo. Egzekucja z nieruchomości to zawsze ostatni, najdalej idący etap. Upraszczając, wygląda to tak:

1. Tytuł wykonawczy i wszczęcie egzekucji

  • Wierzyciel (np. bank) uzyskuje tytuł wykonawczy – najczęściej prawomocny wyrok, nakaz zapłaty lub dawne tytuły bankowe zaopatrzone w klauzulę wykonalności.
  • Składa wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji, wskazując sposoby egzekucji (w tym z nieruchomości).

2. Zajęcie nieruchomości

  • Komornik zajmuje nieruchomość. Wysyła zawiadomienia do dłużnika, wierzyciela i sądu prowadzącego księgę wieczystą.
  • W księdze wieczystej pojawia się wzmianka o wszczęciu egzekucji. Od tego momentu sprzedaż nieruchomości „poza komornikiem” jest znacznie utrudniona.

3. Opis i oszacowanie

  • Biegły sądowy dokonuje wyceny nieruchomości. To kluczowy dokument, od którego zależy cena wywoławcza.
  • Powstaje opis i oszacowanie. Dłużnik i wierzyciel mają prawo wnieść skargę na opis i oszacowanie.

4. Wybór trybu sprzedaży – teraz domyślnie e-licytacja

  • Po wejściu w życie nowych przepisów komornik co do zasady przygotowuje licytację elektroniczną.
  • Jeśli wierzyciel złoży wniosek, sprzedaż może odbyć się w trybie tradycyjnej licytacji publicznej.
  • Gdy jest kilku wierzycieli, każdy z nich może domagać się licytacji publicznej – wystarczy wniosek jednego.

5. Ogłoszenie o licytacji

  • Obwieszczenie trafia do portalu obwieszczeń o licytacjach oraz do innych miejsc przewidzianych w przepisach.
  • W ogłoszeniu znajdziesz m.in.:
    • adres i podstawowe dane nieruchomości,
    • sumę oszacowania,
    • cenę wywoławczą,
    • termin rozpoczęcia i zakończenia licytacji,
    • wysokość rękojmi (zwykle 10% wartości oszacowania),
    • informacje o prawach i obciążeniach ujawnionych w księdze wieczystej.

6. Pierwsza i druga licytacja

  • Pierwsza licytacja: cena wywoławcza wynosi zwykle 3/4 wartości oszacowania.
  • Druga licytacja: jeśli pierwsza się nie powiedzie, cena wywoławcza spada do 2/3 wartości oszacowania.
  • W e-licytacji licytacja trwa zazwyczaj kilka dni. Uczestnicy składają oferty online, po wpłacie rękojmi.

7. Przybicie, przysądzenie własności i podział kwoty

  • Po zakończeniu licytacji sąd wydaje postanowienie o przybiciu, a następnie o przysądzeniu własności.
  • Od tego momentu dłużnik definitywnie traci prawo do nieruchomości, a nowy nabywca może zostać wpisany do księgi wieczystej.
  • Kwota uzyskana z licytacji trafia na rachunek depozytowy i jest dzielona między wierzycieli zgodnie z przepisami.

To tylko skrót. W praktyce każdy etap może rodzić problemy i pytania. Dlatego w pracy z klientami często łączę rolę pośrednika z rolą przewodnika – pomagam przełożyć język Kodeksu postępowania cywilnego na język decyzji: „co zrobić dzisiaj?”.

Skala e-licytacji w liczbach – co mówią statystyki z ostatnich lat?

Żeby lepiej zrozumieć nowe przepisy, warto spojrzeć na liczby. Elektroniczne licytacje nieruchomości nie są już eksperymentem. To realny, rosnący kawałek rynku.

System e-licytacji dla komorników działa od 2020 r. Został zbudowany na zlecenie Krajowej Rady Komorniczej i służy do prowadzenia licytacji online zajętych w egzekucji ruchomości i nieruchomości. W ciągu pierwszych pięciu lat przez portal sprzedano majątek o wartości przekraczającej miliard złotych. To pokazuje skalę i tempo, z jakim ta forma sprzedaży się upowszechniła.

Jeśli popatrzymy tylko na nieruchomości, widać bardzo mocny trend wzrostowy. Z dostępnych danych Krajowej Rady Komorniczej wynika, że:

  • w 2022 r. przeprowadzono kilkaset e-licytacji nieruchomości,
  • w 2023 r. ich liczba przekroczyła już tysiąc,
  • w 2024 r. było ich wyraźnie więcej niż rok wcześniej, a udział e-licytacji w ogólnej liczbie licytacji nieruchomości sięgnął mniej więcej jednej czwartej całego rynku.

Równolegle rośnie sama liczba licytacji zakończonych skuteczną sprzedażą. W 2023 r. odnotowano kilka tysięcy takich transakcji, najwięcej od pięciu lat. Jednocześnie dane KRK pokazują, że długoterminowo spada liczba zajęć komorniczych nieruchomości – z poziomów bliskich 200 tysięcy rocznie dekadę temu do około 120–130 tysięcy w ostatnich latach. Mamy więc mniej zajęć, ale większy nacisk na skuteczną sprzedaż, także w formie e-licytacji.

Wzrost liczby e-licytacji komorniczych nieruchomości w Polsce w latach 2020–2025
W ostatnich latach liczba e-licytacji nieruchomości w Polsce wyraźnie rośnie.

Przykładowe aktualne oferty znajdziesz na oficjalnym portalu Krajowej Rady Komorniczej: elicytacje.komornik.pl. To tam pojawiają się elektroniczne licytacje mieszkań, domów i innych składników majątku zajętych w egzekucji.

Co nowe przepisy oznaczają dla dłużnika – właściciela mieszkania lub domu?

Jeśli masz zadłużenie i obawiasz się egzekucji z nieruchomości, najważniejsza informacja brzmi: e-licytacja jest łatwiej dostępna dla kupujących. To oznacza większą konkurencję po stronie nabywców, a więc realną szansę na wyższą cenę sprzedaży. Dla Ciebie może to być plus, bo większa kwota oznacza większą spłatę długu, a czasem nawet nadwyżkę.

Jednocześnie system staje się dla wierzycieli bardziej efektywny. E-licytacja nie wymaga obecności w sądzie, jest dostępna z całej Polski. To zwiększa prawdopodobieństwo, że licytacja dojdzie do skutku. Z perspektywy dłużnika oznacza to, że chowanie głowy w piasek ma coraz mniejszy sens.

Twoje prawa jako dłużnika

  • Masz prawo otrzymać informacje o czynnościach w egzekucji.
  • Masz prawo zaskarżyć opis i oszacowanie nieruchomości.
  • Masz prawo spłacić dług i koszty egzekucyjne – wtedy komornik co do zasady umarza postępowanie.
  • Możesz rozmawiać z wierzycielem o ugodzie, restrukturyzacji lub sprzedaży nieruchomości „poza licytacją”, poprzez standardową umowę sprzedaży.

Dlaczego warto działać zanim dojdzie do licytacji?

  • Na licytacji cena startuje od 3/4 wartości oszacowania, a w drugiej licytacji od 2/3. W praktyce mieszkanie może zostać sprzedane poniżej typowej ceny rynkowej.
  • Po potrąceniu kosztów egzekucji i odsetek może się okazać, że dług nie został spłacony w całości.
  • Sprzedając mieszkanie wcześniej, przy wsparciu pośrednika, często można uzyskać wyższą cenę i lepiej poukładać relacje z wierzycielami.

W mojej pracy często widzę ten sam schemat. Im wcześniej właściciel przychodzi po pomoc, tym więcej mamy opcji. Gdy opis i oszacowanie są już prawomocne, a termin licytacji ogłoszony, pole manewru gwałtownie się kurczy.

Co nowe przepisy oznaczają dla kupującego na licytacji komorniczej?

Po stronie kupujących zmiana jest wyraźnie odczuwalna. E-licytacje nieruchomości stają się standardem. Nie trzeba jechać do sądu w Zamościu, Lublinie czy innym mieście. Wystarczy konto w systemie i wpłacona rękojmia. To otwiera rynek na inwestorów z całej Polski.

Plusy dla kupującego

  • Dostęp do większej liczby ofert w jednym systemie.
  • Możliwość licytowania z dowolnego miejsca, bez kosztów dojazdu.
  • Wciąż atrakcyjne progi cenowe – 3/4 wartości oszacowania w pierwszej licytacji i 2/3 w drugiej.

Ryzyka, o których musisz pamiętać

  • Nieruchomość kupujesz w dużej mierze „jak jest”. Rzeczywisty stan techniczny i sytuacja lokatorów mogą Cię zaskoczyć.
  • Część praw (np. niektóre służebności) może pozostać w mocy po licytacji – to trzeba sprawdzić w księdze wieczystej i obwieszczeniu.
  • Musisz zorganizować finansowanie w stosunkowo krótkim czasie po przysądzeniu własności.

Dlatego coraz częściej pracuję z klientami, kt