Egzekucja z nieruchomości. Nowe przepisy właśnie weszły w życie w grudniu 2025

Od 5 grudnia 2025 r. egzekucja z nieruchomości wygląda inaczej niż dotychczas. Jako pośrednik nieruchomości, który na co dzień pracuje z właścicielami mieszkań i domów w Lublinie, Łęcznej, Zamościu, Włodawie i na Roztoczu, widzę, jak ta zmiana budzi emocje. W tym artykule spokojnie, krok po kroku wyjaśniam, co się zmieniło, jak dziś wygląda licytacja komornicza i co możesz zrobić, zanim Twoje mieszkanie trafi na e-licytację.

Jeśli masz kredyt, zadłużenie lub po prostu chcesz kupić mieszkanie z licytacji, warto zrozumieć nowe zasady. Dzięki temu podejmiesz decyzje świadomie, a nie w panice.

Co dokładnie zmieniło się w egzekucji z nieruchomości w grudniu 2025?

Najważniejsza zmiana dotyczy sposobu sprzedaży nieruchomości przez komornika. Do 4 grudnia 2025 r. licytacja elektroniczna była tylko możliwością. Komornik prowadził ją na wniosek wierzyciela. Standardem była tradycyjna licytacja publiczna w sądzie lub w innym wyznaczonym miejscu.

Od 5 grudnia 2025 r. zasady się odwróciły. Ustawa z dnia 9 października 2025 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2025 poz. 1518) wprowadziła elektroniczną licytację jako podstawowy sposób egzekucji z nieruchomości. Teraz komornik musi sprzedać nieruchomość w drodze licytacji elektronicznej, chyba że wierzyciel zażąda tradycyjnej licytacji publicznej.

• Domyślny tryb: licytacja elektroniczna nieruchomości.
• Licytacja publiczna w sądzie: tylko na żądanie wierzyciela. Jeśli jest kilku wierzycieli, wystarczy wniosek jednego z nich.
• Dotyczy także trybu uproszczonego: zasada pierwszeństwa e-licytacji obejmuje również uproszczoną egzekucję z nieruchomości.
• Postępowania wszczęte wcześniej: sprawy rozpoczęte i niezakończone przed 5.12.2025 r. co do zasady toczą się na starych zasadach.

E-licytacje nieruchomości odbywają się w systemie teleinformatycznym Krajowej Rady Komorniczej. To ten sam system, który od kilku lat służy do sprzedaży ruchomości. Teraz stał się głównym miejscem sprzedaży mieszkań i domów zajętych w egzekucji.

Równolegle w 2025 r. zmieniły się też inne elementy egzekucji komorniczej. Wzrosły kwoty wolne od zajęcia (np. z rachunku bankowego i wynagrodzenia), a część komunikacji z dłużnikiem przenosi się do kanałów elektronicznych. Te zmiany lepiej chronią podstawowe środki utrzymania, ale nie blokują egzekucji z nieruchomości, gdy dług jest poważny.

Jak dziś działa egzekucja z nieruchomości krok po kroku?

Przed licytacją elektroniczną dzieje się bardzo dużo. Egzekucja z nieruchomości to zawsze ostatni, najdalej idący etap. Upraszczając, wygląda to tak:

1. Tytuł wykonawczy i wszczęcie egzekucji

• Wierzyciel (np. bank) uzyskuje tytuł wykonawczy – najczęściej prawomocny wyrok, nakaz zapłaty lub dawne tytuły bankowe zaopatrzone w klauzulę wykonalności.
• Składa wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji, wskazując sposoby egzekucji (w tym z nieruchomości).

2. Zajęcie nieruchomości

• Komornik zajmuje nieruchomość. Wysyła zawiadomienia do dłużnika, wierzyciela i sądu prowadzącego księgę wieczystą.
• W księdze wieczystej pojawia się wzmianka o wszczęciu egzekucji. Od tego momentu sprzedaż nieruchomości „poza komornikiem” jest znacznie utrudniona.

3. Opis i oszacowanie

• Biegły sądowy dokonuje wyceny nieruchomości. To kluczowy dokument, od którego zależy cena wywoławcza.
• Powstaje opis i oszacowanie. Dłużnik i wierzyciel mają prawo wnieść skargę na opis i oszacowanie.

4. Wybór trybu sprzedaży – teraz domyślnie e-licytacja

• Po wejściu w życie nowych przepisów komornik co do zasady przygotowuje licytację elektroniczną.
• Jeśli wierzyciel złoży wniosek, sprzedaż może odbyć się w trybie tradycyjnej licytacji publicznej.
• Gdy jest kilku wierzycieli, każdy z nich może domagać się licytacji publicznej – wystarczy wniosek jednego.

5. Ogłoszenie o licytacji

• Obwieszczenie trafia do portalu obwieszczeń o licytacjach oraz do innych miejsc przewidzianych w przepisach.
• W ogłoszeniu znajdziesz m.in.:
  • adres i podstawowe dane nieruchomości,
  • sumę oszacowania,
  • cenę wywoławczą,
  • termin rozpoczęcia i zakończenia licytacji,
  • wysokość rękojmi (zwykle 10% wartości oszacowania),
  • informacje o prawach i obciążeniach ujawnionych w księdze wieczystej.

6. Pierwsza i druga licytacja

• Pierwsza licytacja: cena wywoławcza wynosi zwykle 3/4 wartości oszacowania.
• Druga licytacja: jeśli pierwsza się nie powiedzie, cena wywoławcza spada do 2/3 wartości oszacowania.
• W e-licytacji licytacja trwa zazwyczaj kilka dni. Uczestnicy składają oferty online, po wpłacie rękojmi.

7. Przybicie, przysądzenie własności i podział kwoty

• Po zakończeniu licytacji sąd wydaje postanowienie o przybiciu, a następnie o przysądzeniu własności.
• Od tego momentu dłużnik definitywnie traci prawo do nieruchomości, a nowy nabywca może zostać wpisany do księgi wieczystej.
• Kwota uzyskana z licytacji trafia na rachunek depozytowy i jest dzielona między wierzycieli zgodnie z przepisami.

To tylko skrót. W praktyce każdy etap może rodzić problemy i pytania. Dlatego w pracy z klientami często łączę rolę pośrednika z rolą przewodnika – pomagam przełożyć język Kodeksu postępowania cywilnego na język decyzji: „co zrobić dzisiaj?”.

Skala e-licytacji w liczbach – co mówią statystyki z ostatnich lat?

Żeby lepiej zrozumieć nowe przepisy, warto spojrzeć na liczby. Elektroniczne licytacje nieruchomości nie są już eksperymentem. To realny, rosnący kawałek rynku.

System e-licytacji dla komorników działa od 2020 r. Został zbudowany na zlecenie Krajowej Rady Komorniczej i służy do prowadzenia licytacji online zajętych w egzekucji ruchomości i nieruchomości. W ciągu pierwszych pięciu lat przez portal sprzedano majątek o wartości przekraczającej miliard złotych. To pokazuje skalę i tempo, z jakim ta forma sprzedaży się upowszechniła.

Jeśli popatrzymy tylko na nieruchomości, widać bardzo mocny trend wzrostowy. Z dostępnych danych Krajowej Rady Komorniczej wynika, że:

• w 2022 r. przeprowadzono kilkaset e-licytacji nieruchomości,
• w 2023 r. ich liczba przekroczyła już tysiąc,
• w 2024 r. było ich wyraźnie więcej niż rok wcześniej, a udział e-licytacji w ogólnej liczbie licytacji nieruchomości sięgnął mniej więcej jednej czwartej całego rynku.

Równolegle rośnie sama liczba licytacji zakończonych skuteczną sprzedażą. W 2023 r. odnotowano kilka tysięcy takich transakcji, najwięcej od pięciu lat. Jednocześnie dane KRK pokazują, że długoterminowo spada liczba zajęć komorniczych nieruchomości – z poziomów bliskich 200 tysięcy rocznie dekadę temu do około 120–130 tysięcy w ostatnich latach. Mamy więc mniej zajęć, ale większy nacisk na skuteczną sprzedaż, także w formie e-licytacji.

Przykładowe aktualne oferty znajdziesz na oficjalnym portalu Krajowej Rady Komorniczej: elicytacje.komornik.pl. To tam pojawiają się elektroniczne licytacje mieszkań, domów i innych składników majątku zajętych w egzekucji.

Co nowe przepisy oznaczają dla dłużnika – właściciela mieszkania lub domu?

Jeśli masz zadłużenie i obawiasz się egzekucji z nieruchomości, najważniejsza informacja brzmi: e-licytacja jest łatwiej dostępna dla kupujących. To oznacza większą konkurencję po stronie nabywców, a więc realną szansę na wyższą cenę sprzedaży. Dla Ciebie może to być plus, bo większa kwota oznacza większą spłatę długu, a czasem nawet nadwyżkę.

Jednocześnie system staje się dla wierzycieli bardziej efektywny. E-licytacja nie wymaga obecności w sądzie, jest dostępna z całej Polski. To zwiększa prawdopodobieństwo, że licytacja dojdzie do skutku. Z perspektywy dłużnika oznacza to, że chowanie głowy w piasek ma coraz mniejszy sens.

Twoje prawa jako dłużnika

• Masz prawo otrzymać informacje o czynnościach w egzekucji.
• Masz prawo zaskarżyć opis i oszacowanie nieruchomości.
• Masz prawo spłacić dług i koszty egzekucyjne – wtedy komornik co do zasady umarza postępowanie.
• Możesz rozmawiać z wierzycielem o ugodzie, restrukturyzacji lub sprzedaży nieruchomości „poza licytacją”, poprzez standardową umowę sprzedaży.

Dlaczego warto działać zanim dojdzie do licytacji?

• Na licytacji cena startuje od 3/4 wartości oszacowania, a w drugiej licytacji od 2/3. W praktyce mieszkanie może zostać sprzedane poniżej typowej ceny rynkowej.
• Po potrąceniu kosztów egzekucji i odsetek może się okazać, że dług nie został spłacony w całości.
• Sprzedając mieszkanie wcześniej, przy wsparciu pośrednika, często można uzyskać wyższą cenę i lepiej poukładać relacje z wierzycielami.

W mojej pracy często widzę ten sam schemat. Im wcześniej właściciel przychodzi po pomoc, tym więcej mamy opcji. Gdy opis i oszacowanie są już prawomocne, a termin licytacji ogłoszony, pole manewru gwałtownie się kurczy.

Co nowe przepisy oznaczają dla kupującego na licytacji komorniczej?

Po stronie kupujących zmiana jest wyraźnie odczuwalna. E-licytacje nieruchomości stają się standardem. Nie trzeba jechać do sądu w Zamościu, Lublinie czy innym mieście. Wystarczy konto w systemie i wpłacona rękojmia. To otwiera rynek na inwestorów z całej Polski.

Plusy dla kupującego

• Dostęp do większej liczby ofert w jednym systemie.
• Możliwość licytowania z dowolnego miejsca, bez kosztów dojazdu.
• Wciąż atrakcyjne progi cenowe – 3/4 wartości oszacowania w pierwszej licytacji i 2/3 w drugiej.

Ryzyka, o których musisz pamiętać

• Nieruchomość kupujesz w dużej mierze „jak jest”. Rzeczywisty stan techniczny i sytuacja lokatorów mogą Cię zaskoczyć.
• Część praw (np. niektóre służebności) może pozostać w mocy po licytacji – to trzeba sprawdzić w księdze wieczystej i obwieszczeniu.
• Musisz zorganizować finansowanie w stosunkowo krótkim czasie po przysądzeniu własności.

Dlatego coraz częściej pracuję z klientami, którzy chcą kupić mieszkanie z licytacji, ale potrzebują wsparcia w analizie księgi wieczystej, dokumentów i lokalnego rynku. To szczególnie ważne, gdy licytujesz nieruchomość w miejscowości, której nie znasz.

Case study: zadłużone mieszkanie w Zamościu – licytacja czy sprzedaż z pośrednikiem?

Poniższy przykład jest uproszczony, ale bardzo zbliżony do sytuacji, z jakimi spotykam się w pracy.

Sytuacja wyjściowa

• Mieszkanie w Zamościu, osiedle z dobrą infrastrukturą.
• Wartość rynkowa: około 500 000 zł.
• Zadłużenie wobec banku i innych wierzycieli: około 410 000 zł.
• Komornik wszczął egzekucję z nieruchomości. W księdze wieczystej pojawiła się wzmianka.

Scenariusz 1 – brak reakcji, e-licytacja elektroniczna

• Biegły wycenia mieszkanie na 500 000 zł.
• Na pierwszej licytacji cena wywoławcza to 375 000 zł (3/4 wartości oszacowania).
• Mieszkanie sprzedaje się za 400 000 zł.
• Po odjęciu kosztów egzekucyjnych i odsetek dług nie zostaje spłacony w pełni. Właściciel traci mieszkanie i nadal ma do uregulowania resztę zobowiązań.

Scenariusz 2 – sprzedaż rynkowa przed licytacją

• Właściciel zgłasza się do mnie, zanim komornik wyznaczy termin licytacji.
• Ustalamy strategię: sprzedaż mieszkania na wolnym rynku z równoczesną spłatą wierzycieli.
• Po przygotowaniu mieszkania do sprzedaży, sesji zdjęciowej, kampanii online i negocjacjach udaje się uzyskać 520 000 zł.
• Bank i pozostali wierzyciele dostają należne kwoty, koszty transakcyjne są z góry policzone.
• Właściciel nie tylko wychodzi z długu, ale zostaje mu jeszcze niewielka nadwyżka środków.

W realnym życiu te liczby bywają różne, ale logika jest podobna. Im wcześniej zaczniemy działać, tym większa szansa, że nie zobaczysz swojego mieszkania na e-licytacji.

Najczęstsze błędy właścicieli i kupujących przy egzekucji z nieruchomości

Najczęstsze błędy dłużników

• Udawanie, że problemu nie ma. Odkładanie reakcji do momentu, gdy termin licytacji jest już wyznaczony.
• Brak kontaktu z wierzycielem. Często da się rozmawiać o ugodzie, harmonogramie spłat czy sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki.
• Brak analizy opisu i oszacowania. Niewniesienie skargi, mimo realnych zastrzeżeń co do wyceny.
• Sprzedaż „na szybko” bez strategii. Próba sprzedaży mieszkania po zaniżonej cenie, bez przygotowania oferty i bez wsparcia pośrednika.

Najczęstsze błędy kupujących

• Brak analizy księgi wieczystej. Nabywca widzi tylko atrakcyjną cenę, a nie sprawdza, jakie prawa i roszczenia są wpisane w KW.
• Ignorowanie kwestii lokatorów. Zakup mieszkania z osobami zamieszkującymi, bez planu, jak rozwiązać tę sytuację zgodnie z prawem.
• Brak rezerwy na remont. Nieruchomości z egzekucji często wymagają poważnych nakładów.
• Liczenie na kredyt hipoteczny „jak przy zwykłym zakupie”. Finansowanie zakupu z licytacji bywa bardziej wymagające czasowo i formalnie.

Jeśli rozważasz zakup mieszkania z licytacji w Lublinie, Łęcznej, Zamościu, Włodawie czy na Roztoczu, mogę pomóc Ci przejść przez ten proces krok po kroku. Zadbamy o analizę dokumentów i realistyczną kalkulację opłacalności.

Najczęstsze pytania (FAQ)

Kolejne artykuły / dalsza lektura

• Jak sprzedać zadłużone mieszkanie przed licytacją komorniczą? (w przygotowaniu)
• Jak czytać obwieszczenia o licytacjach nieruchomości krok po kroku? (w przygotowaniu)
• Zakup mieszkania z e-licytacji – checklista inwestora z Lublina i Zamościa (w przygotowaniu)
• Co zrobić, gdy komornik wpisał się do księgi wieczystej Twojego domu? (w przygotowaniu)
• Jeśli interesują Cię też inne zmiany prawne w 2025 r., przeczytaj mój artykuł o obowiązkowym ubezpieczeniu OC na drony dla pośredników nieruchomości.

Źródła i dodatkowe informacje

Ten artykuł opieram na aktualnych przepisach i wiarygodnych opracowaniach. Kluczowe znaczenie ma ustawa z dnia 9 października 2025 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2025 poz. 1518), która od 5 grudnia 2025 r. wprowadziła zasadę pierwszeństwa licytacji elektronicznej przy egzekucji z nieruchomości.

Korzystałem też z praktycznych opracowań i statystyk przygotowanych dla Krajowej Rady Komorniczej oraz analiz rynkowych dotyczących:

• funkcjonowania portalu e-licytacji komorniczych i wartości sprzedaży zrealizowanych w tym systemie,
• wzrostu liczby e-licytacji nieruchomości w latach 2022–2024 i rosnącego udziału tej formy sprzedaży w ogólnej liczbie licytacji,
• łącznej liczby licytacji nieruchomości zakończonych sprzedażą w ostatnich latach,
• długoterminowego trendu spadku liczby zajęć komorniczych nieruchomości przy jednoczesnym wzroście skuteczności samej egzekucji.

Pamiętaj, że przepisy mogą się dalej zmieniać, a każdy przypadek jest inny. Dlatego ten artykuł ma charakter informacyjny i nie zastąpi indywidualnej porady prawnej.

Podsumowanie

Od grudnia 2025 r. egzekucja z nieruchomości weszła w nowy etap. Licytacje elektroniczne stały się standardem, a tradycyjne licytacje w sądzie – wyjątkiem. Dla wierzycieli to większa skuteczność. Dla kupujących – łatwiejszy dostęp do ofert z całej Polski. Dla dłużników – silny sygnał, że odwlekanie decyzji jest coraz bardziej ryzykowne.

Jako pośrednik nieruchomości, który od lat pracuje z klientami w Lublinie, Łęcznej, Zamościu, Włodawie i na Roztoczu, widzę jedno. Najgorzej mają ci, którzy dowiadują się o nowych przepisach dopiero z obwieszczenia o licytacji swojego mieszkania. Dużo lepiej radzą sobie ci, którzy przychodzą wcześniej i wspólnie układamy plan – czy to sprzedaż zadłużonej nieruchomości, czy rozmowy z bankiem, czy przygotowanie do zakupu na licytacji.

Jeśli chcesz porozmawiać o swojej sytuacji lub o zakupie nieruchomości z licytacji komorniczej, możesz się ze mną skontaktować telefonicznie lub mailowo. Lepiej zapytać dziś, niż żałować jutro.

Nota prawna: Artykuł ma charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej w rozumieniu obowiązujących przepisów. Decyzje dotyczące spłaty zadłużenia, udziału w licytacjach komorniczych czy sprzedaży nieruchomości powinny być podejmowane po analizie konkretnej sytuacji oraz – w razie potrzeby – po konsultacji z adwokatem, radcą prawnym lub doradcą podatkowym.

Nota autorska: Autorem artykułu jest Marek Kloc, pośrednik w obrocie nieruchomościami. Sztuczna inteligencja została wykorzystana wyłącznie jako narzędzie pomocnicze przy porządkowaniu treści i optymalizacji SEO. Ostateczny kształt merytoryczny i odpowiedzialność za treść należą do autora.