Najem krótkoterminowy 2026. Co uchwalił Sejm? Poradnik dla pośredników

1. Co naprawdę uchwalił Sejm i czy przepisy już obowiązują?

8 października 2026 r. Sejm uchwalił nowelizację ustawy o usługach hotelarskich. Za głosowało 407 posłów, przeciw 24, wstrzymało się 9. Nowa ustawa nie obowiązuje jeszcze: musi przejść przez Senat, etap prezydencki i ogłoszenie w Dzienniku Ustaw. Dopiero wtedy, zgodnie z przepisami o wejściu w życie, zaczną obowiązywać poszczególne rozwiązania.

Podstawą jest rządowy projekt – druk 2865 wraz z autopoprawką i zmianami przyjętymi przez Sejm. W debacie funkcjonuje także odrębny projekt poselski – druk 2353. Nie wolno mieszać ich postanowień.

2. Czym jest najem krótkoterminowy?

Nowelizacja dotyczy krótkotrwałego udostępniania miejsc noclegowych, zwykle na doby, np. poprzez Airbnb lub Booking.com. W regulacji pojawia się granica pobytów do 30 dni. O kwalifikacji konkretnej działalności decyduje nie sama nazwa umowy, ale jej rzeczywisty charakter. Zwykły najem mieszkaniowy nie staje się automatycznie usługą hotelarską.

Nie uchwalono powszechnego zakazu wynajmowania własnych mieszkań. Uchwalono ramy dla usług noclegowych oraz możliwość wprowadzania konkretnych ograniczeń.

3. Czy wspólnota albo spółdzielnia będzie mogła zakazać najmu na doby?

Tekst przyjęty przez Sejm przewiduje możliwość podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały zakazującej świadczenia usług hotelarskich w lokalach w danej nieruchomości. To nie oznacza obowiązku pytania każdego sąsiada o zgodę, ani uprawnienia jednej osoby do jednostronnego wydania zakazu.

W spółdzielni projekt przewiduje uchwałę walnego zgromadzenia z poparciem ponad 50% wszystkich uprawnionych do głosowania, nie tylko obecnych. Gdy uprawnionych jest 2000 osób, potrzeba przynajmniej 1001 głosów za. Wprowadzono też okres dostosowawczy po przyjęciu zakazu.

Według rozwiązań projektowych uprawnienia do takich zakazów mają funkcjonować od 1 stycznia 2028 r.. Data wymaga sprawdzenia po zakończeniu legislacji.

4. Czy samorząd będzie mógł wprowadzić strefę zakazu?

Taką możliwość przewidziano w nowelizacji. Gminy mają otrzymać uprawnienie do ustanawiania stref, na których nie będzie można świadczyć określonych usług noclegowych. Strefa nie powstaje automatycznie: wymaga formalnej uchwały i odpowiedniej procedury, w tym konsultacji. W materiałach rządowych mówiono o co najmniej sześciomiesięcznym okresie przed skutecznością ograniczenia.

Dla inwestorów w centrum Lublina, Zamościu czy Kazimierzu Dolnym oznacza to potencjalny dodatkowy element analizy. Nie oznacza, że takie zakazy już istnieją w tych miejscowościach.

5. Rejestr CWTON, obowiązki i kary

Co z rejestrem CWTON? Od pierwszych zapowiedzi zaszły istotne zmiany w procesie legislacyjnym. 14 lipca 2026 r. Rada Ministrów przyjęła projekt zakładający utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. Projekt skierowano do Sejmu jako druk nr 2865.

CWTON ma gromadzić w jednym miejscu informacje o obiektach świadczących usługi noclegowe, w tym o mieszkaniach wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego. Projekt przewiduje nadawanie obiektom indywidualnych numerów identyfikacyjnych.

Czy CWTON już działa? Według stanu zweryfikowanego na 11 października 2026 r. nie udało się potwierdzić uruchomienia ogólnodostępnej wyszukiwarki CWTON. Nie należy mylić projektowanego wykazu z działającym już Centralnym Wykazem Obiektów Hotelarskich (CWOH). Założenia opisuje Ministerstwo Sportu i Turystyki, a dalszy przebieg prac można śledzić na stronie Sejmu. Artykuł będzie aktualizowany wraz z kolejnymi etapami prac i uruchomieniem rejestru.

Nowelizacja zakłada Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), identyfikację obiektów i dodatkowe obowiązki dotyczące publikowania ofert oraz kontroli. Przewidziano sankcje administracyjne za określone naruszenia, w niektórych przypadkach do 50 tys. zł. Nie jest to automatyczna kara za każdą pomyłkę.

Już obecnie funkcjonują obowiązki ewidencyjne dla innych obiektów świadczących usługi hotelarskie. Dodatkowy kontekst stanowi rozporządzenie UE 2024/1028 dotyczące gromadzenia i przekazywania danych o krótkoterminowym najmie lokali, stosowane od 20 maja 2026 r. Polski system wykonawczy i szczegółowe procedury trzeba jednak oceniać na podstawie obowiązujących przepisów krajowych.

6. Bezpieczeństwo pożarowe – nie wszystkie lokale są hotelami

Omawiane przepisy obejmują także wymagania bezpieczeństwa. W pracach sejmowych wskazywano stopniowe wdrożenie określonych wymogów przeciwpożarowych, z terminem sięgającym 2030 r. Nie należy twierdzić, że każde mieszkanie na doby musi od razu spełniać identyczne normy jak hotel. Istotne będą parametry budynku, rodzaj obiektu, skala działalności i przepisy wykonawcze. Pośrednik nie powinien samodzielnie zapewniać kupującego o spełnianiu norm bez stosownej dokumentacji.

7. Prawo własności kontra spokój mieszkańców

W komentarzach pojawiają się dwie silne perspektywy. Właściciele wskazują na prawo do korzystania z lokalu i czerpania pożytków. Mieszkańcy podkreślają hałas, rotację gości, bezpieczeństwo i prawo do spokojnego zamieszkiwania. Nie każda działalność noclegowa powoduje uciążliwości. Nie każda skarga jest również bezzasadna.

Art. 64 Konstytucji chroni prawo własności, ale dopuszcza ograniczenia ustanawiane ustawą, bez naruszania istoty prawa. Art. 31 ust. 3 wymaga m.in. proporcjonalności ograniczeń. Twierdzenie, że uchwalona ustawa jest „z definicji niekonstytucyjna”, nie wynika samo z faktu dopuszczenia uchwał zakazujących. Ocenę należy oprzeć na ostatecznej treści regulacji.

8. Czy hotele zdrożeją, a mieszkania inwestycyjne stracą?

W dyskusji pojawiły się prognozy trzykrotnego wzrostu cen hoteli i likwidacji rynku wynajmu na doby. Brak podstaw, by uznać je za pewne skutki reformy. Ceny noclegów zależą od popytu, podaży, sezonowości i lokalnych warunków. Ewentualne ograniczenia mogą zmniejszać podaż krótkich pobytów w niektórych lokalizacjach, ale ich faktyczna skala nie jest znana.

Na rynku sprzedaży najbardziej wrażliwe mogą być nieruchomości, których opłacalność uzasadnia wyłącznie przychód z wynajmu turystycznego. Lokal, który może przynosić rozsądny dochód także przy najmie długoterminowym, oferuje inwestorowi większą elastyczność. To scenariusze, nie prognozy konkretnych cen.

9. Checklista – co powinien sprawdzić pośrednik?

1. Stan prawny i funkcję lokalu: mieszkalny czy użytkowy, jaka jest dokumentacja i dopuszczony sposób użytkowania?
2. Organizację budynku: wspólnota czy spółdzielnia? Jakie uchwały i regulaminy mają znaczenie?
3. Prawo miejscowe: czy obowiązują ograniczenia oraz czy w przyszłości pojawią się strefy?
4. Obowiązki operatora: ewidencja, identyfikacja obiektu, regulamin, bezpieczeństwo.
5. Rzeczywiste finanse: oddzielić przychód z rezerwacji od dochodu po podatkach, prowizjach, sprzątaniu, obsłudze i pustostanach.
6. Ryzyko prawne: nie obiecywać możliwości nieograniczonego świadczenia usług, jeśli nie została zweryfikowana.
7. Plan B: obliczyć rentowność najmu długoterminowego albo sprzedaży lokalu.
8. Dokumentowanie: zachować źródła ustaleń oraz wyraźnie oddzielać obecne prawo od przyszłych regulacji.

Zdania „gwarantowana rentowność Airbnb” lub „pewny najem turystyczny przez kolejne lata” mogą wprowadzać kupującego w błąd. Profesjonalny opis oferty informuje o historii wynajmu i dokumentach, ale nie gwarantuje przyszłych przychodów.

10. Przykład z Lublina: mieszkanie za 600 tys. zł

Załóżmy, że kupujący rozważa lokal w centrum Lublina za 600 000 zł. Sprzedający przedstawia dobre wyniki rezerwacji w ostatnim roku. Pośrednik powinien wyodrębnić trzy kwestie: wartość samej nieruchomości, dochód netto z prowadzonej działalności oraz możliwość dalszego świadczenia usług noclegowych w konkretnym budynku.

Obok wariantu najmu na doby warto pokazać wariant długoterminowy. Jeśli cena inwestycji ma sens tylko przy najwyższym historycznym obłożeniu, klient musi o tym wiedzieć. To przykład hipotetyczny, nie analiza rzeczywistej oferty.

Możesz wykorzystać mój kalkulator rentowności najmu. Zobacz też wcześniejszy poradnik: Najem krótkoterminowy 2026 – obowiązki właściciela i inwestora.

11. Najczęściej zadawane pytania