Podatek od sprzedaży mieszkania w 2026 roku – zasada 5 lat, PIT-39 i ulga mieszkaniowa

Sprzedajesz mieszkanie w 2026 roku? Podatek nie zależy wyłącznie od ceny ani od tego, ile pieniędzy zostanie na Twoim koncie. Najpierw sprawdź datę i sposób nabycia, następnie policz dochód, a dopiero potem oceń ulgę mieszkaniową. Czasem najlepszym rozwiązaniem jest poprawne rozliczenie kosztów. W innych sytuacjach warto inaczej zaplanować termin transakcji.

W tym poradniku wyjaśniam zasadę pięciu lat, PIT-39, sprzedaż z kredytem oraz różnice między spadkiem a darowizną. Pokazuję też dwa sposoby planowania sprzedaży, które wykorzystuję w rozmowach z właścicielami. Kwoty w przykładach są ilustracyjne i nie opisują rozliczeń konkretnych klientów.

Stan prawny: 13 października 2026 r. Poradnik dotyczy prywatnej sprzedaży poza działalnością gospodarczą. Sprzedaż w ramach działalności, obrót nieruchomościami oraz niektóre nieruchomości wykorzystywane w firmie wymagają odrębnej oceny.

Podatek od sprzedaży mieszkania w 2026 roku — najważniejsze zasady

• Po upływie pięciu lat, liczonych od końca właściwego roku nabycia lub wybudowania, prywatna sprzedaż nie stanowi tego źródła przychodu w PIT. Nie płacisz podatku z tej sprzedaży i nie wykazujesz jej w PIT-39.
• Przed upływem pięciu lat stawka wynosi 19% dochodu podlegającego opodatkowaniu. To nie jest 19% całej ceny mieszkania.
• Ulga mieszkaniowa może zwolnić cały dochód albo jego część. Decydują kwalifikowane wydatki na własne cele mieszkaniowe i ich udział w przychodzie.
• PIT-39 może być obowiązkowy również przy podatku równym zero — np. przy stracie lub pełnym zwolnieniu mieszkaniowym.

Podstawą są art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie należy mieszać PIT sprzedającego z PCC, które w określonych transakcjach obciąża kupującego.

Jak liczyć pięć lat od zakupu mieszkania?

Nie licz pięciu lat od konkretnego dnia podpisania aktu. Przy zwykłym zakupie punktem wyjścia jest koniec roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Zakup w styczniu i zakup w grudniu tego samego roku dają tę samą granicę podatkową.

Liczy się przeniesienie własności

Przy sprzedaży mieszkania kluczowa jest umowa przenosząca własność, zwykle akt notarialny. Ogłoszenie, rezerwacja czy sama umowa przedwstępna nie przenoszą własności. Przy zakupie od dewelopera wpłata, umowa deweloperska lub odbiór kluczy również nie muszą oznaczać nabycia własności. Datę sprawdź w dokumentach, zamiast opierać się na pamięci.

Jeśli nabywałeś udziały w różnych terminach, rozliczenie może wymagać ich rozdzielenia. Spadek i majątek wspólny małżonków mają dodatkowe reguły opisane dalej.

Ile wynosi podatek? Oddziel przychód od dochodu

Najpierw ustalasz przychód: co do zasady jest to cena z umowy pomniejszona o poniesione koszty odpłatnego zbycia. Następnie odejmujesz właściwe koszty uzyskania przychodu. Powstaje dochód, od którego — po zastosowaniu ewentualnego zwolnienia — obliczasz 19% podatku. Orientacyjny scenariusz sprzedaży i ulgi możesz sprawdzić w kalkulatorze Podatek 360.

Jakie wydatki można uwzględnić?

Przy odpłatnym nabyciu kosztem może być udokumentowana cena zakupu lub koszt wytworzenia, związane z nabyciem opłaty oraz udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości w czasie jej posiadania. Koszty samej sprzedaży — np. prowizję pośrednika zapłaconą przez sprzedającego — rozlicza się odrębnie jako koszty odpłatnego zbycia. Nie odejmuj tej samej kwoty dwukrotnie.

Nie każdy wydatek nazwany „remontem” jest nakładem podatkowym. Trzeba ustalić jego charakter, związek z nieruchomością i właściwe udokumentowanie. Art. 22 ust. 6e przewiduje ustalanie nakładów na podstawie faktur VAT oraz dokumentów potwierdzających opłaty administracyjne. Samo zestawienie przelewów nie zastępuje wymaganych dokumentów.

Cena znacząco odbiegająca od wartości rynkowej bez uzasadnionej przyczyny może zostać zakwestionowana przez organ podatkowy. Wpisanie niższej kwoty do aktu nie jest bezpiecznym sposobem zmniejszenia podatku. Zasady przychodu określa art. 19, a kosztów art. 22 ust. 6c–6f ustawy.

Przykład 1: cena 600 000 zł nie oznacza podatku 114 000 zł

Właściciel kupił mieszkanie w 2023 roku za 400 000 zł i sprzedaje je w 2026 roku za 600 000 zł. Poniósł 12 000 zł kosztów sprzedaży i 18 000 zł kwalifikowanych, udokumentowanych nakładów. Zachowajmy te kwoty z pierwotnego przykładu, ale rozdzielmy etapy:

1. Przychód: 600 000 zł − 12 000 zł = 588 000 zł.
2. Koszty przed waloryzacją ceny nabycia: 400 000 zł + 18 000 zł = 418 000 zł.
3. Dochód przed waloryzacją: 588 000 zł − 418 000 zł = 170 000 zł.
4. 19% tej kwoty wynosi 32 300 zł, przed uwzględnieniem waloryzacji i ewentualnej ulgi.

To nie jest jeszcze ostateczna kwota PIT. Art. 22 ust. 6f nakazuje coroczne podwyższanie kosztów nabycia lub wytworzenia według właściwych wskaźników GUS: od roku następującego po nabyciu do roku poprzedzającego sprzedaż. W tym przykładzie należy uwzględnić lata 2024 i 2025. Stosuje się ustawowy wskaźnik cen z pierwszych trzech kwartałów, a nie dowolny wskaźnik inflacji z internetu. Nakładów nie waloryzuje się automatycznie na tej samej podstawie. Ostateczne rozliczenie wymaga też uwzględnienia pozostałych kwalifikowanych kosztów zakupu.

Uwzględnijmy teraz oficjalne wskaźniki: 103,3 za 2024 rok (GUS, M.P. poz. 876) oraz 104,0 za 2025 rok (GUS). Zwaloryzowana cena nabycia wynosi 400 000 zł × 1,033 × 1,04 = 429 728 zł. Po dodaniu nakładów 18 000 zł koszty wynoszą 447 728 zł, a dochód: 588 000 zł − 447 728 zł = 140 272 zł. Przy braku innych kosztów, amortyzacji i ulgi PIT wynosi 26 651,68 zł, czyli 26 652 zł po zaokrągleniu. To pokazuje, dlaczego pierwotne 32 300 zł wymagało korekty.

Przykład 2: pełne obliczenie bez waloryzacji między latami

Dla czytelnego obliczenia przyjmijmy zakup i sprzedaż w tym samym 2026 roku, bez ulgi i amortyzacji. Cena zakupu wyniosła 400 000 zł, dodatkowe kwalifikowane koszty nabycia 8 000 zł, nakłady 18 000 zł, cena sprzedaży 600 000 zł, a koszty sprzedaży 12 000 zł.

Przychód to 588 000 zł. Koszty uzyskania przychodu wynoszą 426 000 zł. Dochód wynosi 162 000 zł, a PIT: 162 000 zł × 19% = 30 780 zł. Rachunek pokazuje, dlaczego potrzebujesz dokumentów zakupu i nakładów, a nie tylko informacji o cenie sprzedaży.

Ulga mieszkaniowa — kiedy można uniknąć podatku?

Zwolnienie dotyczy dochodu z wcześniejszej sprzedaży, jeżeli przychód przeznaczasz na ustawowe własne cele mieszkaniowe. Wydatki uwzględnia się od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży. Przy sprzedaży w 2026 roku granicą jest 31 grudnia 2029 r.

Co może być własnym celem mieszkaniowym?

• Nabycie własnego mieszkania, domu, udziału w nich lub określonego prawa spółdzielczego.
• Zakup gruntu pod budowę własnego domu; przy innym gruncie znaczenie ma uzyskanie wymaganego przeznaczenia w ustawowym terminie.
• Budowa, rozbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku albo lokalu mieszkalnego, a także określona adaptacja na cele mieszkalne.
• Spłata kredytu lub pożyczki i odsetek, jeśli spełniają warunki opisane w kolejnej części.

To skrót katalogu z art. 21 ust. 25–30a. Nieruchomość może znajdować się w Polsce, innym państwie UE, EOG albo Szwajcarii, przy spełnieniu dodatkowych wymogów dotyczących wymiany informacji podatkowych. Wydatki rekreacyjne są wyłączone. Zakup lokalu wyłącznie inwestycyjnego nie daje automatycznie prawa do zwolnienia: liczy się rzeczywista realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych.

Przy zakupie od dewelopera nie wystarczy zapłacić przed końcem terminu. W sytuacjach objętych art. 21 ust. 25a trzeba również nabyć właściwą własność lub prawo w okresie przewidzianym na ulgę. Sprawdź więc datę aktu przeniesienia własności, nie tylko harmonogram wpłat.

Ulga częściowa: trzeba wydać przychód, nie tylko zysk

Wzór jest następujący: dochód zwolniony = dochód × kwalifikowane wydatki mieszkaniowe ÷ przychód. Wydatki uwzględnia się maksymalnie do wysokości przychodu.

Przychód wynosi 600 000 zł, dochód po prawidłowym rozliczeniu kosztów 180 000 zł, a kwalifikowane wydatki 300 000 zł. Przyjmujemy, że 600 000 zł jest już przychodem po odjęciu kosztów sprzedaży.

1. Udział wydatków w przychodzie: 300 000 ÷ 600 000 = 50%.
2. Dochód zwolniony: 180 000 zł × 50% = 90 000 zł.
3. Dochód opodatkowany: 180 000 zł − 90 000 zł = 90 000 zł.
4. Podatek: 90 000 zł × 19% = 17 100 zł.

Przeznaczenie tylko 180 000 zł, czyli równowartości dochodu, nie zwolni całego dochodu: udział w przychodzie wyniesie 30%, a PIT 23 940 zł. Pełne zwolnienie w tym przykładzie wymaga kwalifikowanych wydatków co najmniej równych 600 000 zł przychodu. Nie wystarczy kupić kolejnego mieszkania — trzeba jeszcze spełnić pozostałe warunki zwolnienia.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym

Spłata banku i podatkowy koszt zakupu to dwa różne zagadnienia. Saldo kredytu nie staje się automatycznie dodatkowym kosztem uzyskania przychodu. Koszt nabycia ustalasz na podstawie zakupu, niezależnie od tego, czy finansowałeś go gotówką, czy kredytem.

Czy spłata kredytu na sprzedawane mieszkanie daje ulgę?

Może dawać ulgę. Art. 21 ust. 30a obejmuje również kredyt związany ze sprzedawaną nieruchomością, zaciągnięty na własny cel mieszkaniowy, także gdy finansowany nim wydatek został uwzględniony w kosztach uzyskania przychodu. Nie trzeba zatem z góry odrzucać ulgi tylko dlatego, że kredyt dotyczy lokalu właśnie sprzedawanego.

Nadal muszą być spełnione warunki ustawowe. Kredyt powinien być zaciągnięty przez podatnika przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży, na kwalifikowany własny cel mieszkaniowy, w odpowiednim banku lub SKOK mających siedzibę w UE, EOG albo Szwajcarii. Spłata ma nastąpić w wymaganym okresie i z przychodu ze sprzedaży. Sama hipoteka na mieszkaniu nie dowodzi mieszkaniowego celu pożyczki.

Przy kredycie mieszanym, refinansowaniu lub konsolidacji trzeba sprawdzić umowy i właściwą proporcję. Ustawa przewiduje też ograniczenia związane z wydatkami wcześniej rozliczonymi w innych ulgach. Potrzebne są umowa kredytowa, historia spłat i potwierdzenie wykorzystania środków.

Przykład: 650 000 zł ceny, 250 000 zł dla banku

Sprzedajesz mieszkanie za 650 000 zł. Z ceny 250 000 zł trafia bezpośrednio do banku, a 400 000 zł pozostaje Tobie przed innymi rozliczeniami. 400 000 zł nie jest przez to dochodem podatkowym.

Załóżmy brak kosztów sprzedaży oraz prawidłowo ustalone koszty uzyskania przychodu 450 000 zł, już po ewentualnej waloryzacji. Przychód wynosi 650 000 zł, dochód 200 000 zł, a podatek bez ulgi 38 000 zł.

Jeżeli cała spłata 250 000 zł kwalifikuje się do ulgi, zwolniony dochód wyniesie: 200 000 × 250 000 ÷ 650 000 = około 76 923,08 zł. Pozostanie około 123 076,92 zł dochodu opodatkowanego; PIT wyniesie około 23 385 zł po zaokrągleniu. Rachunek ma charakter poglądowy; zeznanie wymaga właściwych zaokrągleń.

Jeżeli dodatkowo pozostałe 400 000 zł przychodu przeznaczysz w terminie na kwalifikowane własne cele mieszkaniowe, łączne wydatki wyniosą 650 000 zł i cały dochód może być zwolniony. Gdy spłata kredytu nie spełnia warunków, nie wliczaj jej do tej sumy.

Czy warto przesunąć sprzedaż? Dwa scenariusze z mojej praktyki

Podczas pierwszego spotkania ze sprzedającym często rozmawiam o podatku. Zdarzało się, że właściciele rezygnowali z natychmiastowej sprzedaży albo wspólnie planowaliśmy harmonogram tak, aby przeniesienie własności nastąpiło po upływie pięciu lat. Taką decyzję warto podjąć przed rozpoczęciem negocjacji, gdy nadal można świadomie wybrać termin.

Scenariusz 1: wstrzymujemy współpracę i wracamy jesienią

Mieszkanie zostało kupione w 2021 roku, a właściciel nie musi sprzedawać natychmiast. Możemy odłożyć aktywne działania i wrócić do przygotowań np. w październiku 2026 roku. Uporządkujemy dokumenty, przygotujemy ofertę i zaplanujemy przeniesienie własności najwcześniej w styczniu 2027 roku.

Dla zobrazowania decyzji przyjmijmy hipotetyczny dochód opodatkowany 100 000 zł i brak ulgi. PIT przy sprzedaży w 2026 roku wyniósłby 19 000 zł. Jeżeli trzy miesiące oczekiwania kosztują właściciela łącznie 4 500 zł, sama różnica podatku i tych kosztów przemawia za rozważeniem późniejszego terminu. Do rachunku trzeba jednak dodać ryzyko zmiany ceny, koszty finansowania i potrzebę dostępu do pieniędzy.

W praktyce ustalamy moment powrotu do pracy i termin, przed którym właściciel nie podpisze umowy przenoszącej własność. Nie zakładam, że oczekiwanie zawsze się opłaci: dobra oferta, pilna przeprowadzka lub zmiana sytuacji rodzinnej mogą uzasadniać wcześniejszą sprzedaż.

Scenariusz 2: szukamy kupującego wcześniej, własność przenosimy później

Drugie rozwiązanie to rozpoczęcie marketingu w 2026 roku z jasną informacją od początku: przy zakupie w 2021 roku umowa przenosząca własność będzie zawarta najwcześniej 1 stycznia 2027 roku, w praktyce w uzgodnionym terminie pracy kancelarii. Pozwala to wykorzystać czas na prezentacje, negocjacje i finansowanie kupującego. Jeśli nabywca posiłkuje się kredytem, warto wcześniej poznać zasady bezpiecznej sprzedaży mieszkania kupującemu na kredyt.

Po znalezieniu zainteresowanego możemy ustalić umowę przedwstępną, cenę i termin umowy przyrzeczonej. Sama umowa przedwstępna nie przenosi własności. Trzeba natomiast uzgodnić zadatek lub zaliczkę, zasady odstąpienia, ważność decyzji kredytowej kupującego oraz termin wydania lokalu. Przy ustalaniu ostatniego etapu przyda się też praktyczny poradnik o protokole zdawczo-odbiorczym i przekazaniu kluczy.

Nie traktuję zadatku lub zaliczki jako automatycznego sposobu realizacji ulgi mieszkaniowej. Wykorzystanie takich wpłat przed sprzedażą oraz połączenie dwóch transakcji wymagają indywidualnej analizy podatkowej i prawnej. Równie ważne jest, aby kupujący rozumiał harmonogram, zanim poniesie koszty przygotowania finansowania.

Oba rozwiązania wymagają uczciwego porównania podatku z kosztem oczekiwania. Więcej o etapach i terminach znajdziesz w poradniku Ile trwa sprzedaż mieszkania w 2026 roku?

Spadek, darowizna i podział majątku — różne daty i koszty

Spadek: liczy się nabycie przez spadkodawcę

Przy odziedziczonej nieruchomości pięć lat liczy się od końca roku, w którym nabył ją lub wybudował spadkodawca — art. 10 ust. 5. Ojciec kupił mieszkanie w 2014 roku, córka odziedziczyła je w 2024 roku i sprzedaje w 2026 roku. Przy tych założeniach sprzedaż jest już poza tym źródłem PIT; nie trzeba czekać pięciu lat od śmierci ojca ani składać PIT-39 z tej sprzedaży.

Gdy ojciec kupił mieszkanie w 2023 roku, a córka odziedziczyła je w 2024 roku, sprzedaż w 2026 roku nastąpi przed końcem okresu liczonego od jego nabycia. Wtedy koszty mogą obejmować również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz odpowiednie ciężary spadkowe, według art. 22 ust. 6d. Nie stosuj automatycznie zasady „otrzymałam bezpłatnie, więc nie mam kosztów”.

Ciężary spadkowe obejmują ustawowo m.in. spłacone długi spadkowe, zaspokojony zachowek i wykonane zapisy; trzeba zachować właściwą proporcję. Dział spadku, w którym otrzymujesz majątek ponad swój udział, może oznaczać dodatkowe nabycie. Przeanalizuj osobno udziały, spłaty i dokumenty, zamiast przyjmować jedną datę dla całej nieruchomości.

Darowizna: data obdarowanego, a nie zakupu rodziców

Rodzice kupili mieszkanie w 2010 roku i darowali je córce w 2024 roku. Dla córki termin co do zasady biegnie od końca 2024 roku: sprzedaż poza tym źródłem PIT będzie możliwa od 1 stycznia 2030 roku. Rodzinne zwolnienie z podatku od spadków i darowizn nie oznacza automatycznego zwolnienia późniejszej sprzedaży z PIT.

Przyjmijmy sprzedaż w 2026 roku za 600 000 zł, koszty sprzedaży 10 000 zł i kwalifikowane nakłady córki 20 000 zł. Zakładamy brak zapłaconego podatku od spadków i darowizn oraz brak innych kosztów. Przychód to 590 000 zł, dochód 570 000 zł, a PIT bez ulgi 108 300 zł. Cena zakupu zapłacona kiedyś przez rodziców nie staje się kosztem córki jak przy spadku.

Przy darowiźnie kosztem mogą być właściwe udokumentowane nakłady i odpowiednia część faktycznie zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Ulga mieszkaniowa nadal może mieć zastosowanie. W tym przykładzie pełne zwolnienie wymagałoby kwalifikowanych wydatków odpowiadających 590 000 zł przychodu.

Rozwód i podział majątku wspólnego

Jeżeli mieszkanie nabyto do majątku wspólnego małżonków w 2018 roku, a po rozwodzie w 2024 roku przypadło jednej osobie, przy sprzedaży w 2026 roku pięcioletni termin co do zasady liczy się od nabycia do majątku wspólnego. Taką regułę przewiduje art. 10 ust. 6. Nie przenoś jej automatycznie na zwykłą współwłasność poza małżeńską wspólnością majątkową.

PIT-39 za sprzedaż w 2026 roku — kto i kiedy składa?

Sprzedaż objętą tym źródłem przychodów rozliczasz w odrębnym PIT-39, od 15 lutego do 30 kwietnia 2027 r. Podatek należy zapłacić do 30 kwietnia 2027 r. Nie doliczasz tego dochodu do wynagrodzenia opodatkowanego skalą, a notariusz nie pobiera za Ciebie tego PIT.

1. Sprawdź obowiązek. Ustal datę i sposób nabycia; sprzedaż po ustawowym okresie nie wymaga PIT-39 z tego tytułu.
2. Zbierz dokumenty. Akt zakupu i sprzedaży, koszty transakcji, dokumentację nakładów oraz materiały dotyczące spadku, darowizny lub kredytu.
3. Oblicz przychód i koszty. Uwzględnij właściwą waloryzację i ewentualną amortyzację.
4. Wykaż dochód lub stratę oraz dochód zwolniony. Jeśli zamierzasz spełnić warunki ulgi do końca 2029 roku, uwzględnij ją zgodnie z zasadami zeznania. To nadal zobowiązanie do realizacji wydatków, a nie bezwarunkowe zwolnienie.
5. Złóż zeznanie i zachowaj potwierdzenie. Przy składaniu elektronicznym zachowaj UPO. Dokumentów kosztowych zwykle nie dołącza się do samego zeznania, ale trzeba móc wykazać podstawę rozliczenia.

Strata i niespełniona ulga

Jeżeli przychód wynosi 480 000 zł, a właściwe koszty 500 000 zł, strata wynosi 20 000 zł. Podatku nie ma, ale przy sprzedaży objętej tym źródłem obowiązek PIT-39 pozostaje. Nie odliczaj tej straty automatycznie od pensji.

Jeżeli zadeklarujesz pełną ulgę, a ostatecznie spełnisz warunki tylko częściowo lub wcale, art. 30e ust. 7 nakazuje korektę zeznania i zapłatę należnego podatku z odsetkami. Odsetki liczy się od dnia następującego po pierwotnym terminie zapłaty do dnia zapłaty włącznie. W przypadku sprzedaży w 2026 roku punktem wyjścia jest więc 1 maja 2027 r., a nie dopiero koniec 2029 roku.

Dokumenty i najczęstsze błędy sprzedających

Przed wystawieniem oferty przygotuj małą „teczkę podatkową”: dokument nabycia, daty nabywania udziałów, faktury i opłaty, informacje o sposobie finansowania, a przy planowanej uldze także harmonogram wydatków i nabycia własności. Formalności transakcyjne opisuję w artykule Dokumenty do sprzedaży mieszkania w 2026 roku.

• Liczenie pięciu lat od dnia zakupu zamiast od końca właściwego roku.
• Obliczanie 19% od całej ceny albo od kwoty pozostającej po spłacie banku.
• Pomijanie waloryzacji kosztów nabycia lub dwukrotne odliczanie tego samego wydatku.
• Uznawanie każdej spłaty kredytu za koszt albo automatyczne wykluczanie kredytu na sprzedawany lokal z ulgi.
• Przekonanie, że wystarczy wydać dochód, chociaż proporcja ulgi odnosi się do przychodu.
• Traktowanie każdej inwestycji w kolejny lokal jako własnego celu mieszkaniowego.
• Brak faktur, przekroczenie terminu lub wpłaty deweloperskie bez terminowego nabycia prawa.
• Pomijanie PIT-39, bo podatek wynosi zero, i odkładanie analizy do chwili po podpisaniu aktu.

FAQ — najczęstsze pytania o podatek od sprzedaży mieszkania

Czy zawsze płaci się 19% podatku?

Nie. Po upływie ustawowego pięcioletniego okresu prywatna sprzedaż jest poza tym źródłem PIT. Przy wcześniejszej sprzedaży znaczenie mają dochód, koszty i zwolnienie mieszkaniowe.

Czy sprzedaż ze stratą wymaga PIT-39?

Tak, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem właściwego okresu i jest objęta opisanym źródłem przychodów. Brak podatku nie oznacza braku zeznania.

Czy mogę przeznaczyć tylko część pieniędzy na cele mieszkaniowe?

Tak. Zwolnienie jest proporcjonalne do udziału kwalifikowanych wydatków w przychodzie. Nie zwalnia automatycznie całego dochodu.

Czy zakup działki może dawać ulgę?

Może, m.in. gdy jest to grunt pod budowę własnego domu lub grunt, który uzyska takie przeznaczenie w ustawowym terminie. Działka rekreacyjna nie jest automatycznie wydatkiem na własny cel mieszkaniowy.

Czy notariusz pobierze PIT przy sprzedaży?

Nie. Sprzedający sam rozlicza PIT-39 i należny podatek. Inne podatki lub opłaty obsługiwane przy akcie nie zastępują tego rozliczenia.

Czy prowizja pośrednika pomniejsza przychód?

Udokumentowana prowizja poniesiona przez sprzedającego w związku ze sprzedażą może być kosztem odpłatnego zbycia. Zachowaj umowę, fakturę i dowód poniesienia wydatku.

Czy spadek i darowizna mają te same zasady?

Nie. Przy spadku uwzględnia się rok nabycia przez spadkodawcę oraz szczególne koszty. Przy darowiźnie co do zasady liczy się nabycie przez obdarowanego, a koszt zakupu darczyńcy nie przechodzi na niego tak jak przy spadku.

Oficjalne źródła i podstawa prawna

• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych — tekst jednolity, Dz.U. z 2026 r. poz. 592: art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5–7; art. 19; art. 22 ust. 6c–6f; art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25–30a; art. 30e; art. 45.
• ELI — ustawa o PIT i informacje o jej zmianach. Przy weryfikacji stanu prawnego uwzględniono późniejsze zmiany obowiązujące na 13 października 2026 r.; nie zmieniły opisanych zasad prywatnej sprzedaży i ulgi mieszkaniowej.
• Ministerstwo Finansów — Zbycie nieruchomości, aktualizacja 19 sierpnia 2026 r.

Materiał ma charakter informacyjny. Przy różnych datach nabycia udziałów, nietypowym kredycie, dziale spadku, wydatkach zagranicznych lub wątpliwościach dotyczących własnego celu mieszkaniowego skonsultuj dokumenty z uprawnionym doradcą podatkowym przed zawarciem transakcji.

Po podpisaniu aktu: Sprawdź również co zrobić po sprzedaży mieszkania — formalności, rozliczenia i obowiązki sprzedającego.

Planujesz sprzedaż mieszkania? Porozmawiajmy

Pomagam właścicielom zaplanować sprzedaż pod względem ceny, marketingu, terminów, dokumentów i ryzyk transakcyjnych. Jeśli sprzedajesz mieszkanie w Lublinie, Łęcznej, Włodawie, Zamościu lub okolicach, zacznijmy od daty i sposobu nabycia oraz Twojego planu na pieniądze ze sprzedaży. Indywidualne rozliczenie podatkowe powierz uprawnionemu doradcy.

Telefon: 501 000 454 · E-mail: biuro@marekkloc.pl