Czas czytania: około 10 min
Znalazł się kupujący. Cena mieszkania została uzgodniona. Wydaje się, że najtrudniejsza część sprzedaży jest już za nami. W praktyce właśnie teraz zaczyna się etap, na którym źle ustalony termin, nieprecyzyjny zapis albo niewłaściwie potraktowany zadatek mogą stworzyć poważny problem.
Umowa przedwstępna nie powinna być tylko formalnością ani „rezerwacją mieszkania”. Dobrze przygotowana porządkuje całą transakcję: cenę, terminy, finansowanie, dokumenty, sposób zapłaty i wydanie nieruchomości.
Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?
Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna albo obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości. Powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Przy sprzedaży mieszkania kluczowe jest więc jednoznaczne określenie nieruchomości i ceny. W praktyce to jednak za mało. Dobra umowa powinna odzwierciedlać rzeczywiste ustalenia stron i ryzyka konkretnej transakcji.
Kiedy warto podpisać umowę przedwstępną?
Nie każda sprzedaż mieszkania wymaga umowy przedwstępnej. Jeśli kupujący dysponuje gotówką, dokumenty są kompletne, a strony mogą szybko podpisać akt notarialny, czasem można przejść bezpośrednio do umowy sprzedaży.
Umowa przedwstępna jest szczególnie przydatna, gdy kupujący finansuje zakup kredytem, sprzedający potrzebuje czasu na dokumenty, nieruchomość ma hipotekę albo jedna ze stron jest w trakcie innej transakcji.
Ta ostatnia sytuacja jest szczególnie ważna. Sprzedaż jednego mieszkania i zakup kolejnego trzeba traktować jako jeden proces finansowy, nawet jeśli prawnie są to dwie odrębne transakcje.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?
Dane stron i stan prawny
Trzeba prawidłowo wskazać sprzedającego i kupującego oraz upewnić się, kto rzeczywiście może rozporządzać nieruchomością. Znaczenie może mieć m.in. współwłasność, małżeńska wspólność majątkowa, spadek czy pełnomocnictwo.
Dokładne oznaczenie nieruchomości
Sam adres nie wystarcza. Umowa powinna jednoznacznie identyfikować lokal oraz prawo, które będzie przedmiotem sprzedaży. Jeżeli dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta, jej numer jest jednym z podstawowych elementów weryfikacji.
Cena i sposób zapłaty
Cena powinna być jednoznaczna. Równie ważne jest określenie, kiedy i w jaki sposób pieniądze zostaną zapłacone.
Przykład: mieszkanie kosztuje 620 000 zł. Część środków kupujący posiada, a część pochodzi z kredytu hipotecznego. W takim przypadku trzeba zaplanować nie tylko datę aktu, ale także warunki uruchomienia kredytu i realny termin wpływu środków na rachunek sprzedającego.
Termin zawarcia umowy sprzedaży
Termin musi być realny. Zgodnie z art. 389 § 2 KC przepisy regulują także sytuację, w której termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony. W praktyce obrotu nieruchomościami zdecydowanie wolę, aby strony ustaliły go jasno.
Data aktu notarialnego nie zawsze jest jednak datą otrzymania pieniędzy. To szczególnie ważne przy kredycie hipotecznym.
Zadatek i zaliczka – podobne przy wpłacie, zupełnie inne w skutkach
Te dwa pojęcia bywają używane zamiennie. To błąd.
Zadatek – art. 394 Kodeksu cywilnego
Skutki zadatku reguluje wprost art. 394 KC. Jeżeli strony nie postanowiły inaczej, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i zachować otrzymany zadatek. Jeżeli sama go wpłaciła, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Jeżeli umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet świadczenia strony, która go dała. Art. 394 § 3 KC przewiduje również przypadki, w których zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada – m.in. gdy umowa została rozwiązana albo niewykonanie nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada lub odpowiadają obie.
A czym jest zaliczka?
Kodeks cywilny nie zawiera analogicznej, odrębnej definicji zaliczki. Jest ona kwotą wpłaconą na poczet przyszłego świadczenia i nie wywołuje automatycznie skutków właściwych dla zadatku. Przy niewykonaniu umowy kwestia jej zwrotu jest oceniana na podstawie treści umowy i właściwych przepisów, w tym regulacji dotyczących świadczenia nienależnego z art. 410 KC.
Czy w jednej umowie może być zaliczka i zadatek?
Tak. W praktyce zdarzają się umowy, w których strony świadomie rozdzielają wpłacaną kwotę.
Przykład: przy podpisaniu umowy kupujący przekazuje łącznie 50 000 zł, z czego 20 000 zł strony określają jako zaliczkę, a 30 000 zł jako zadatek.
Takie rozwiązanie wymaga bardzo precyzyjnego zapisania charakteru obu kwot. Nie wystarczy podać łącznej sumy. Trzeba jednoznacznie określić, która część jest zadatkiem, która zaliczką i jakie konsekwencje strony z nimi wiążą.
Ile powinien wynosić zadatek?
Nie istnieje ustawowa zasada, zgodnie z którą zadatek przy sprzedaży mieszkania musi wynosić 10% ceny. Jego wysokość powinna wynikać z wartości nieruchomości, sytuacji stron i ryzyka konkretnej transakcji.
Przy mieszkaniu za 600 000 zł zupełnie inne znaczenie ekonomiczne ma zadatek 5 000 zł, 30 000 zł czy 60 000 zł. Nie stosuję automatycznej zasady „zawsze 10%”. Kwota powinna realnie zabezpieczać transakcję, ale musi być rozsądna.
Kredyt kupującego a zadatek
To jeden z punktów, które wymagają szczególnej uwagi. W swojej praktyce nie wychodzę z założenia, że sam fakt odmowy kredytu powinien automatycznie zwalniać kupującego z konsekwencji uzgodnionego zadatku. Finansowanie jest elementem, który trzeba przemyśleć przed podpisaniem umowy, a nie dopiero wtedy, gdy bank wyda decyzję.
Jednocześnie art. 394 KC zawiera własne zasady dotyczące odpowiedzialności za niewykonanie umowy. Dlatego nie można sprowadzać każdej sytuacji do prostego hasła „zadatek zawsze przepada”. Treść umowy i okoliczności konkretnego przypadku mają znaczenie.
Jeżeli strony chcą uzależnić skutki umowy od uzyskania kredytu, warunki takiego rozwiązania powinny być opisane precyzyjnie: termin złożenia wniosku, sposób wykazania odmowy, ewentualna liczba decyzji bankowych oraz konsekwencje niedochowania obowiązków przez kupującego.
Umowa przedwstępna u notariusza czy zwykła pisemna?
Umowa przedwstępna dotycząca sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej. Forma ma jednak znaczenie dla zakresu ochrony stron.
Art. 390 KC rozróżnia skutki w zależności od tego, czy umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży nieruchomości umowa przyrzeczona wymaga aktu notarialnego. Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania właściwe dla umowy przyrzeczonej, możliwe jest dochodzenie jej zawarcia na zasadach przewidzianych w art. 390 § 2 KC.
Dlaczego swoim klientom rekomenduję notariusza?
Potrafię przygotować umowę przedwstępną. Mimo to swoim klientom rekomenduję, aby przygotował ją notariusz.
To świadoma decyzja wynikająca z doświadczenia. Kilka razy w swojej praktyce widziałem sytuacje, w których notariusz zwrócił uwagę na element transakcji, który wcześniej nie został dostrzeżony. Rolą dobrego pośrednika nie jest udowadnianie, że zastąpi każdego specjalistę. Rolą jest doprowadzenie klienta bezpiecznie do transakcji i wykorzystanie kompetencji właściwych osób we właściwym momencie.
Czy notarialna umowa przedwstępna oznacza podwójny koszt?
To częsty mit. Wynagrodzenie notariusza nie jest jednym sztywnym cennikiem – przepisy określają maksymalne stawki taksy notarialnej, a wysokość wynagrodzenia jest ustalana z notariuszem w granicach tych stawek.
W praktyce kancelarie mogą różnie rozliczać umowę przedwstępną i późniejszą umowę sprzedaży. Dochodzą również koszty wypisów. Dlatego nie warto zakładać z góry, że akt notarialny przedwstępny oznacza po prostu „dwa razy tyle”.
W kancelariach, z którymi współpracuję, moi klienci otrzymują korzystne warunki. Przed podpisaniem dokumentów zawsze warto poprosić notariusza o dokładne wyliczenie kosztów całej transakcji – zarówno umowy przedwstępnej, jak i przyrzeczonej.
Transakcja wiązana: sprzedaż jednego mieszkania i zakup drugiego
To jeden z najbardziej niedocenianych problemów. Jeżeli pieniądze ze sprzedaży mieszkania mają sfinansować zakup kolejnej nieruchomości, nie wolno analizować obu umów osobno. Trzeba położyć je na jednej osi czasu.
Prawdziwy przykład: sprzedaż w Zamościu i zakup w Kaliszu
W chwili przygotowywania tego artykułu prowadzę sprzedaż mieszkania w Zamościu. Właścicielka chce przeznaczyć środki ze sprzedaży na zakup mieszkania w Kaliszu.
Termin zawarcia umowy sprzedaży mieszkania w Zamościu został określony najpóźniej na 25 października 2026 r. Kupujący korzysta z finansowania bankowego. Zgodnie z warunkami finansowania bank ma następnie do 7 dni na uruchomienie środków po otrzymaniu kompletu wymaganych dokumentów i spełnieniu warunków wypłaty.
Tymczasem przy zakupie mieszkania w Kaliszu właścicielka zobowiązała się zapłacić pozostałą część ceny do 23 października 2026 r. Nie posiada własnych środków wystarczających do tej zapłaty. Zakup ma zostać sfinansowany pieniędzmi ze sprzedaży mieszkania w Zamościu.
Powstała więc luka: termin zapłaty za kupowaną nieruchomość przypada dwa dni wcześniej niż ostateczny termin podpisania aktu sprzedaży mieszkania, z którego mają pochodzić pieniądze. A nawet podpisanie aktu 25 października nie oznacza automatycznie, że środki z kredytu kupującego tego samego dnia znajdą się na rachunku sprzedającej.
Przed podpisaniem umowy dotyczącej zakupu zwracałem uwagę na konieczność bezpiecznego ustawienia terminów. Właścicielka zdecydowała się jednak zawrzeć umowę za pośrednictwem córki na warunkach, które dziś powodują problem z synchronizacją płatności.
Wniosek jest prosty: nie planuj kolejnego zakupu według daty sprzedaży mieszkania. Planuj go według daty, w której pieniądze ze sprzedaży będą rzeczywiście dostępne.
Data aktu, data zapłaty i data wydania mieszkania to nie to samo
Te trzy momenty często są mylone. Tymczasem akt może zostać podpisany jednego dnia, zapłata nastąpić kilka dni później, a wydanie mieszkania jeszcze w innym terminie.
Dlatego w umowie trzeba ustalić sposób przekazania kluczy, odczyty liczników, rozliczenie opłat oraz protokół zdawczo-odbiorczy. W swojej pracy korzystam z rozbudowanego protokołu, który porządkuje przekazanie nieruchomości i ogranicza pole do późniejszych sporów. Nie traktuję tego dokumentu jako formalności – jest elementem procesu obsługi transakcji.
Co z wyposażeniem mieszkania?
Zdanie „mieszkanie sprzedawane z wyposażeniem” jest za mało precyzyjne. Czy zostaje lodówka? Pralka? Telewizor? Stół? Lampy? Zabudowy? Jeżeli konkretne rzeczy mają znaczenie dla decyzji kupującego lub ceny, warto je wymienić w umowie albo załączniku.
To drobiazg tylko do chwili, w której sprzedający i kupujący zaczynają inaczej pamiętać swoje ustalenia.
Dokumenty przed podpisaniem umowy przedwstępnej
Nie zawsze trzeba posiadać już każdy dokument wymagany do aktu sprzedaży. Trzeba jednak wiedzieć wystarczająco dużo o stanie prawnym nieruchomości, aby świadomie się zobowiązać.
Jeżeli mieszkanie pochodzi ze spadku, trzeba sprawdzić sytuację spadkową. Przy hipotece należy zaplanować jej spłatę. Przy małżeństwie trzeba zweryfikować sytuację majątkową. Dokumenty i ich terminy ważności powinny być elementem harmonogramu transakcji.
Pełną listę opisałem w artykule Dokumenty do sprzedaży mieszkania w 2026 r. – kompletna checklista.
Najczęstsze błędy przy umowie przedwstępnej
- kopiowanie przypadkowego wzoru z internetu,
- mylenie zadatku z zaliczką,
- przyjęcie nierealnego terminu na kredyt,
- utożsamianie daty aktu z datą wpływu pieniędzy,
- brak jasnych zasad dotyczących finansowania,
- nieprecyzyjne określenie wyposażenia,
- brak ustalenia terminu wydania lokalu,
- nieuwzględnienie hipoteki lub sytuacji prawnej właściciela,
- podpisanie zobowiązania przed sprawdzeniem dokumentów,
- brak synchronizacji sprzedaży z zakupem kolejnej nieruchomości.
Więcej przykładów znajdziesz również w artykule 11 najczęstszych błędów sprzedającego mieszkanie.
FAQ – umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania
Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?
Nie. Może być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Forma aktu notarialnego daje jednak dalej idącą ochronę, w tym – po spełnieniu ustawowych przesłanek – możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.
Czy zadatek zawsze przepada, gdy kupujący nie przystąpi do umowy?
Nie można przyjąć takiej zasady bez analizy umowy i okoliczności. Art. 394 KC określa skutki zadatku, ale § 3 przewiduje również sytuacje, w których zadatek podlega zwrotowi bez obowiązku zapłaty jego dwukrotności.
Czy zadatek musi wynosić 10% ceny mieszkania?
Nie. Przepisy nie ustanawiają uniwersalnej stawki 10%.
Czy można jednocześnie wpłacić zadatek i zaliczkę?
Tak. Strony mogą rozdzielić wpłatę na część stanowiącą zadatek i część stanowiącą zaliczkę. Umowa powinna jednak jednoznacznie wskazywać charakter każdej z tych kwot.
Co jeśli kupujący nie otrzyma kredytu?
Sama odmowa kredytu nie powinna być interpretowana automatycznie bez sprawdzenia treści umowy i okoliczności. Jeżeli strony chcą szczególnie uregulować ryzyko finansowania, powinny zrobić to w umowie przedwstępnej.
Czy można sprzedać mieszkanie bez umowy przedwstępnej?
Tak. Jeżeli strony są gotowe do zawarcia umowy sprzedaży i dokumentacja jest kompletna, można przejść bezpośrednio do aktu notarialnego.
Po podpisaniu aktu: Sprawdź również co zrobić po sprzedaży mieszkania — formalności, rozliczenia i obowiązki sprzedającego.
Sprzedajesz mieszkanie? Najpierw zaplanuj całą transakcję
Bezpieczna sprzedaż to nie tylko znalezienie kupującego. Trzeba zsynchronizować dokumenty, umowy, finansowanie, przepływ pieniędzy i wydanie nieruchomości. Przy transakcji wiązanej trzeba dodatkowo dopilnować, aby zakup kolejnej nieruchomości nie wyprzedził realnego wpływu środków ze sprzedaży.
Jeżeli sprzedajesz mieszkanie w Lublinie, Łęcznej, Włodawie, Zamościu, Zwierzyńcu lub innej części województwa lubelskiego, mogę przeprowadzić Cię przez cały proces sprzedaży.
Marek Kloc – Nowoczesny Pośrednik
tel. 501 000 454
e-mail: biuro@marekkloc.pl
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przy konstruowaniu zapisów konkretnej umowy rekomenduję konsultację z notariuszem lub prawnikiem.