Taksa notarialna od 5 listopada 2026 roku. Ile zapłacimy za sprzedaż nieruchomości, pełnomocnictwo i sprawy spadkowe?

Stan prawny: 26 października 2026 r. · Czas czytania: około 35–40 minut · Dla klientów

Ważne na 26 października 2026 r. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 13 października 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1370) zostało ogłoszone 21 października, ale zacznie obowiązywać dopiero 5 listopada 2026 r. Do 4 listopada włącznie stosujemy dotychczasowe stawki. Przygotowane poniżej porównanie opisuje maksymalne kwoty wynagrodzenia, a nie ceny narzucone kancelariom.

Czy od listopada 2026 r. zapłacimy więcej za notariusza?

Kiedy sprzedajemy mieszkanie, dom lub działkę, łatwo wrzucić wszystkie koszty do jednego worka pod nazwą „notariusz”. Tymczasem na rachunek przy transakcji mogą składać się cztery odmienne pozycje: wynagrodzenie notariusza, VAT od tego wynagrodzenia, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz opłaty sądowe. Do tego dochodzą wypisy aktu, pełnomocnictwa i czasem inne czynności.

Od 5 listopada 2026 r. zmieni się wiele maksymalnych stawek taksy notarialnej. Nie oznacza to jednak, że każda umowa sprzedaży mieszkania będzie droższa w zakresie samej taksy za akt. Dla nieruchomości wartych 300 tys., 500 tys. czy 1 mln zł stawki obliczane od wartości pozostają takie same. Zmieniają się za to między innymi limity wynagrodzenia za pełnomocnictwa, testamenty, dokumenty spadkowe, wypisy i wnioski wieczystoksięgowe.

Jako pośrednik w obrocie nieruchomościami patrzę na tę nowelizację praktycznie: chcę, aby kupujący, sprzedający i spadkobiercy wiedzieli, co należy wycenić przed podpisaniem aktu. Dlatego porównuję bezpośrednio przepisy, wyjaśniam wyjątki i pokazuję przykładowe wyliczenia. Nie przedstawiam ich jako ofert konkretnych kancelarii.

1. Co dokładnie zostało zmienione? Podstawa prawna

Podstawowym dokumentem jest rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 13 października 2026 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, opublikowane w Dz.U. z 2026 r. pod poz. 1370. Jego § 1 zmienia wybrane przepisy rozporządzenia z 28 czerwca 2004 r. Z kolei § 2 przesądza o wejściu w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia – czyli 5 listopada 2026 r. Nie jest to jeszcze termin, który nastąpił w dacie przygotowania niniejszego artykułu.

Punktem odniesienia dla stawek dotychczasowych jest tekst jednolity rozporządzenia z 2004 r., ogłoszony w Dz.U. z 2024 r. pod poz. 1566. Nie wolno mechanicznie zastępować w nim wszystkich wartości. Nowelizacja zmienia określone paragrafy, punkty lub ich brzmienie. Pozostałe przepisy, w tym wiele ulg i zasad obliczania taksy, nadal obowiązują.

O zasadzie ustalania wynagrodzenia mówi natomiast art. 5 § 1 Prawa o notariacie: notariusz i strony uzgadniają wynagrodzenie, ale nie może być ono wyższe od właściwej stawki maksymalnej. Prawo o notariacie przewiduje również odrębne zasady dla podatków, opłat sądowych, wypisów oraz czynności wykonywanych poza kancelarią.

Podstawa: Dz.U. 2026 poz. 1370, rozporządzenie bazowe – Dz.U. 2024 poz. 1566, Prawo o notariacie – Dz.U. 2026 poz. 614.

2. Co to jest taksa notarialna? Cztery pozycje, których nie należy mylić

Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza za konkretną czynność. Rozporządzenie nie ustanawia jednakowego cennika we wszystkich kancelariach, lecz określa górną granicę wynagrodzenia. W granicach prawa strony mogą uzgodnić cenę niższą. Warto poprosić o szczegółową kalkulację przed ustaleniem terminu podpisania dokumentów. Nie wystarczy pytanie: „Ile kosztuje notariusz?”. Trzeba wskazać rodzaj czynności, wartość przedmiotu, liczbę stron aktu, liczbę wypisów oraz możliwe wnioski i dodatkowe dokumenty.

Przykład: maksymalna taksa w wysokości 1 385 zł netto oznacza 1 703,55 zł brutto przy 23% VAT. Jeśli w akcie występuje opłata sądowa 200 zł, nie dodajemy od tej opłaty kolejnych 23% podatku VAT. Tak samo pobrany przez notariusza PCC nie staje się jego przychodem za sporządzenie aktu.

W niektórych przypadkach notariusz jest zobowiązany pobrać od strony podatek lub opłatę i przekazać ją do właściwej instytucji. To, że pieniądze przechodzą przez kancelarię, nie oznacza, że cała suma jest taksą notarialną.

Czy można negocjować taksę?

Tak. Maksymalna stawka ogranicza wynagrodzenie, lecz nie nakazuje pobierania pełnej kwoty. Równie ważne jak porównanie cen jest jednak porównanie zakresu usług. Dlatego proszę o kosztorys zawierający wszystkie czynności, wypisy i wpisy, a nie tylko cenę sporządzenia głównego aktu. Gdy jedna kancelaria wskazuje cenę netto, a inna brutto z dodatkowymi czynnościami, pozorna oszczędność może być myląca.

Prawo o notariacie w art. 6 przewiduje też możliwość wystąpienia do sądu rejonowego o zwolnienie w całości lub części od wynagrodzenia, jeśli spełnione są ustawowe warunki; nie jest to automatyczny rabat ani zwolnienie z wszystkich podatków i opłat sądowych.

3. Nowe stawki taksy notarialnej – szczegółowa tabela porównawcza

Poniższa tabela porównuje górne limity wynagrodzenia netto do 4 listopada i od 5 listopada 2026 r. Dla stawek uzależnionych od liczby stron lub wartości wskazuję wzór lub jednostkę rozliczeniową. Kwoty nie zawierają VAT. Zapis „bez odrębnej stawki” oznacza, że poprzednie rozporządzenie nie ustanawiało dla danej czynności osobnego, wyraźnego paragrafu; nie oznacza to automatycznie, że czynność była darmowa.

Ważne wyjątki: zwykła umowa majątkowa małżeńska nadal ma odrębną stawkę 400 zł (§ 8 pkt 2). Nie zmieniła się również m.in. stawka 80 zł za czynność z § 8 pkt 7, 500 zł za wskazane protokoły organów innych spółek (§ 9 ust. 1 pkt 3), 1 000 zł za protokół o zmianie statutu funduszu (§ 9 ust. 1 pkt 5) ani szczególne kwoty z § 13 pkt 4–5, § 15, § 15a i § 15b. Nie należy przyjmować, że wszystkie pozostałe pozycje dawnego rozporządzenia wzrosły dwukrotnie.

Nowe 300 zł za złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej wymaga precyzyjnego odczytania: to maksymalna taksa za wskazaną czynność notarialną. Nie zastępuje ona opłaty sądowej należnej za wpis. W poprzednim brzmieniu nie było osobnego § 15c. Ocena, czy w konkretnym stanie faktycznym przed zmianą pobierano wynagrodzenie na innej podstawie, a także czy w przyszłości daną czynność rozliczy się odrębnie w świetle § 11, wymaga analizy zestawu czynności objętych aktem. Nie wpisuję więc niezweryfikowanej „starej stawki 200 zł” jako jednolitej ceny każdego wniosku.

Poza kancelarią: stawki godzinowe stanowią maksymalne zwiększenie taksy, a nie jedyną należność. Pora dzienna to nadal okres 8:00–20:00 (§ 17 ust. 2). Osobno mogą pojawić się uzasadnione koszty przejazdu i niezbędne wydatki (art. 5 § 2 Prawa o notariacie).

Wypisy: przy 10 stronach jeden wypis może kosztować maksymalnie 120 zł netto zamiast 60 zł. Przy 25 stronach po zmianie suma to 10 × 12 zł + 10 × 10 zł + 5 × 8 zł = 260 zł netto, podczas gdy wcześniej było to 25 × 6 zł = 150 zł netto. Stawki odnoszą się do rozpoczętych stron zgodnie z § 12. Nie zakładam, że przy każdej transakcji wszyscy otrzymują tę samą liczbę egzemplarzy.

4. Jak obliczyć taksę od wartości nieruchomości?

Najpierw ustala się wartość przedmiotu czynności według zasad § 2–4 rozporządzenia, z uwzględnieniem właściwych przepisów podatkowych. Nie zawsze jest ona tożsama z kwotą przelewu lub wartością jednego udziału. Na przykład przy dziale spadku podstawą jest ogólna wartość majątku podlegającego działowi (§ 2 ust. 3 pkt 2), a nie automatycznie wysokość spłaty dla jednego spadkobiercy. Obciążeń i bonifikat zasadniczo się nie odlicza (§ 4).

Podstawowa tabela § 3 – stawki maksymalne netto

Przedziały § 3 nie mówią jeszcze, czy notariusz zastosuje stawkę podstawową, czy stawkę szczególną. W myśl § 6 szereg aktów sporządza się za maksymalnie połowę stawki z § 3. Dotyczy to między innymi sprzedaży lokalu mieszkalnego (§ 6 pkt 19), sprzedaży działki budowlanej spełniającej ustawową definicję (§ 6 pkt 17), zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (§ 6 pkt 5), określonych umów deweloperskich i przeniesienia własności lokalu albo nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym (§ 6 pkt 15a, 16 i 18). Każdorazowo trzeba sprawdzić właściwy punkt; sam opis oferty „dom” lub „działka” nie wystarcza do zakwalifikowania czynności.

Istnieje także szczególna stawka jednej czwartej z § 7 ust. 1, np. dla określonych aktów ustanawiających hipotekę zabezpieczającą wskazane kredyty. Jeszcze inne wskazane w § 7 ust. 2 czynności mają stawkę jednej dziesiątej. Nowelizacja nie uchyla tych regulacji.

Dlaczego realny wzrost zaczyna się powyżej 3 292 000 zł?

W dawnym § 3 pkt 7 najwyższa podstawowa taksa była ograniczona do 10 000 zł łącznie, a dla czynności pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej – do 7 500 zł łącznie. To limity całej stawki, a nie tylko jej procentowej części. Stary wzór daje 10 000 zł dokładnie przy wartości 3 292 000 zł:

6 770 zł + 0,25% × (3 292 000 zł − 2 000 000 zł) = 10 000 zł.

Do tej wartości – poza szczególnymi zasadami dla czynności pomiędzy osobami z I grupy podatkowej – nowa podstawowa formuła daje identyczny wynik. Przykładowo przy 3 mln zł mamy 9 270 zł zarówno przed zmianą, jak i po zmianie. Powyżej 3 292 000 zł nowa kwota może wzrosnąć, ponieważ nowelizacja usuwa dawny limit w progu 2–5 mln zł. Przy 5 mln zł nowy wzór daje 14 270 zł, a powyżej 5 mln zł dolicza się 0,15% nadwyżki. Przy szczególnych czynnościach objętych połową taksy odpowiednio zmienia się także ich górna kwota.

Uwaga na I grupę podatkową: rozporządzenie ustanawia dla czynności pomiędzy osobami zaliczanymi do tej grupy odrębne maksima. Nie należy mechanicznie przenosić limitu 15 000 zł na wszystkie sprzedaże ani mylić pojęcia I grupy podatkowej ze zwolnieniem podatkowym dla tzw. grupy zerowej. To odrębne instytucje.

5. Ile zapłacę przy sprzedaży mieszkania, domu lub działki? Sześć kalkulacji

Poniżej prezentuję maksymalne wynagrodzenie netto za sam akt, przy założeniu, że stosuje się właściwą stawkę z § 3 albo jej połowa z § 6. Nie uwzględniam wypisów, wniosku wieczystoksięgowego, PCC, opłat sądowych, pełnomocnictw, depozytu ani dodatkowych oświadczeń. Brutto oznacza wyłącznie doliczenie 23% VAT do kwoty taksy wskazanej w tabeli. To kalkulacje hipotetyczne, nie cennik kancelarii.

Jak liczę 500 000 zł? Stawka pełna: 1 010 zł + 0,4% × (500 000 zł − 60 000 zł) = 2 770 zł. Gdy § 6 nakazuje połowę: 1 385 zł netto. W obu stanach prawnych wynik jest ten sam.

Jak liczę 3 000 000 zł? 6 770 zł + 0,25% × 1 000 000 zł = 9 270 zł. Nadal poniżej dawnego pułapu 10 000 zł. W odpowiedniej kategorii aktu połowa stawki wynosi 4 635 zł netto – bez zmiany.

Jak liczę 6 000 000 zł? Do 4 listopada wzór dałby 16 770 zł, lecz limit obcina kwotę do 10 000 zł. Od 5 listopada obowiązuje formuła 14 270 zł + 0,15% × (6 000 000 zł − 5 000 000 zł) = 15 770 zł netto. Połowa tej kwoty to 7 885 zł netto, czyli 9 698,55 zł brutto. W porównaniu z dotychczasowym maksimum 5 000 zł netto dla czynności objętej połową stawki oznacza to wzrost o 2 885 zł netto, czyli 3 548,55 zł po doliczeniu VAT.

Czy sprzedaż każdej działki oznacza pełną taksę?

Nie. § 6 pkt 17 przewiduje połowę stawki dla sprzedaży nieruchomości gruntowej będącej działką budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie każda działka oferowana jako „budowlana” musi spełniać przesłanki prawne – decydują dokumenty i charakter czynności. Przy sprzedaży określonych gruntów rolnych mogą też działać inne przepisy szczególne, m.in. § 6 pkt 3. Dlatego przed wyliczeniem należy ustalić stan prawny i przeznaczenie gruntu, a nie kierować się wyłącznie marketingową nazwą oferty.

Czy sprzedaż domu oznacza połowę taksy?

Dla umów odpowiadających opisowi § 6 pkt 18 istnieje preferencyjna stawka połowy maksimum. Nie należy jednak stosować jej automatycznie do każdej sytuacji nazwanej sprzedażą domu – znaczenie ma przedmiot umowy i jej konstrukcja. Również sprzedaż udziału, dział z równoczesnym przeniesieniem praw czy transakcja obejmująca dodatkowe świadczenia mogą wymagać odrębnego określenia podstawy i sprawdzenia § 11.

Jak długo można korzystać ze starych stawek?

Decydująca jest data dokonania czynności notarialnej, nie dzień rozpoczęcia rozmów z kancelarią. Dokument podpisany 4 listopada jest oceniany według dotychczasowego rozporządzenia. Dokument podpisany 5 listopada – według nowego brzmienia. Sama wcześniejsza rezerwacja terminu lub przesłanie dokumentów nie utrwala dotychczasowego limitu. W razie kilku różnych czynności dokonanych w innych terminach trzeba je rozpatrywać osobno.

6. Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości. Forma, koszt i najczęstsze błędy

Właściciel mieszkania nie zawsze może osobiście stawić się przy podpisaniu aktu. Bywa, że mieszka za granicą, przebywa w szpitalu albo reprezentuje go członek rodziny. W takich sytuacjach pełnomocnictwo może rozwiązać problem organizacyjny, ale tylko wtedy, gdy ma prawidłową formę i zakres.

Czy do sprzedaży wystarczy podpis poświadczony przez notariusza?

Co do zasady nie. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga aktu notarialnego, a art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego wymaga dla pełnomocnictwa tej samej szczególnej formy. Stąd pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości powinno mieć formę aktu notarialnego. Samo poświadczenie podpisu pod zwykłym drukiem nie jest zamiennikiem aktu.

To ważne przy lekturze tabeli: 100 zł lub 200 zł dotyczy sporządzenia pełnomocnictwa w akcie notarialnym na podstawie § 8 pkt 8. Stawka 60 zł dotyczy odrębnej czynności poświadczenia podpisu na innych dokumentach (§ 13 pkt 1 lit. b) i nie rozwiązuje problemu wymaganej formy sprzedaży nieruchomości.

Pełnomocnictwo do jednej czy wielu czynności?

Od 5 listopada maksymalnie 100 zł netto kosztuje akt pełnomocnictwa obejmujący jedną czynność, a 200 zł netto – więcej niż jedną czynność. Przy 23% VAT to odpowiednio 123 zł i 246 zł brutto, bez wypisów i ewentualnych dodatkowych czynności. Przed zmianą limity wynoszą 30 zł i 100 zł netto.

Praktyczny problem nie polega wyłącznie na liczbie punktów w tekście. Pełnomocnictwo do sprzedaży może zawierać umocowania pomocnicze: okazanie dokumentów, składanie oświadczeń, podpisanie aktu, pokwitowanie ceny, odebranie wypisów. Trzeba z kancelarią ustalić, czy treść stanowi jedno umocowanie wraz z elementami wykonawczymi, czy wiele odrębnych czynności prawnych w rozumieniu § 8 pkt 8. Nie tworzę sztucznie kilku pełnomocnictw tylko po to, aby dobrać niższą pozycję z tabeli.

W praktyce ważne jest także precyzyjne określenie nieruchomości, zakresu działania, ewentualnych minimalnych warunków ceny, prawa do odbioru środków, wskazania rachunku bankowego, możliwości zawierania umów przedwstępnych, obciążania nieruchomości czy reprezentowania obu stron, jeśli zachodzi taka szczególna sytuacja. Nie każdy z tych zapisów powinien pojawiać się automatycznie.

Czy za pełnomocnictwo płacę dodatkowo 17 zł?

Nie należy mylić dwóch opłat. Taksa notarialna to wynagrodzenie za sporządzenie aktu pełnomocnictwa. Opłata skarbowa 17 zł może pojawić się z innego tytułu: złożenia dokumentu pełnomocnictwa lub jego odpisu, wypisu albo kopii w sprawie objętej ustawą o opłacie skarbowej – z ustawowymi wyłączeniami i zwolnieniami.

Samo sporządzenie u notariusza pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości nie oznacza automatycznego doliczenia 17 zł. Trzeba ustalić, gdzie, po co i w jakiej procedurze dokument jest składany. Złożenie dokumentu pełnomocnictwa w związku z czynnością cywilnoprawną u notariusza nie może być utożsamione bez dalszej analizy ze złożeniem go w sprawie administracyjnej. Dodatkowo ustawa przewiduje zwolnienia, np. w określonych relacjach rodzinnych. Rozwijam te różnice w artykule „Umowa pośrednictwa a opłata skarbowa 17 zł”.

Pełnomocnictwo sporządzone poza Polską

Gdy sprzedający przebywa za granicą, polecam najpierw przesłać projekt pełnomocnictwa polskiemu notariuszowi przygotowującemu sprzedaż, a dopiero później umawiać czynność u notariusza zagranicznego. Trzeba ustalić m.in. równoważność formy dokumentu, wymagane poświadczenia, ewentualną apostille lub legalizację oraz tłumaczenie przysięgłe. Nie istnieje jeden schemat identyczny dla wszystkich państw i wszystkich typów dokumentów. Urząd konsularny nie zawsze może zastąpić miejscowego notariusza, a samo konsularne poświadczenie podpisu nie zastępuje wymaganej formy aktu notarialnego.

Praktyczny zestaw kontroli: forma, dane stron, numer księgi wieczystej, zakres umocowania, możliwość zmiany ceny, sposób płatności, dokument legalizacyjny i tłumaczenie. Błąd w zagranicznym pełnomocnictwie wykryty dopiero przed podpisaniem umowy może przesunąć termin sprzedaży o tygodnie.

Oficjalne informacje: MSZ – apostille, przykładowa instrukcja konsularna o pełnomocnictwie do nieruchomości.

7. Koszty notarialne przy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości

Sprzedaż mieszkania po spadku często wymaga więcej przygotowania niż zwykła transakcja między osobami żyjącymi i wpisanymi do księgi wieczystej. Zanim policzymy honorarium za sprzedaż, musimy ustalić, kto dziedziczy, na jakiej podstawie i czy może skutecznie rozporządzać całym prawem. Czasem wystarczy zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. W innych sprawach potrzebne będzie sądowe stwierdzenie nabycia spadku, a czasami również dział spadku albo uzupełnienie wcześniejszych postępowań.

Etap pierwszy: potwierdzenie praw do spadku

Do wyboru – zależnie od sprawy i spełnienia ustawowych warunków – pozostaje m.in. droga notarialna lub sądowa. Notariusz nie zawsze może sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia. Trzeba wziąć pod uwagę zakres kręgu spadkobierców, istnienie testamentów, spory o dziedziczenie, jurysdykcję i wymagane oświadczenia. Nie można więc obiecać każdemu spadkobiercy tej samej „pakietowej ceny za spadek”.

W wariancie notarialnym od 5 listopada maksima za protokół dziedziczenia i akt poświadczenia dziedziczenia wynoszą po 200 zł netto. Przed zmianą było to odpowiednio 100 zł i 50 zł netto. Jeżeli obie czynności w konkretnym przypadku są wymagane i podlegają odrębnemu wynagrodzeniu, suma maksymalnych stawek to 400 zł netto, czyli 492 zł brutto przy 23% VAT – bez wypisów i pozostałych kosztów. Nie jest to uniwersalny koszt całego postępowania spadkowego.

Może dojść opłata 5 zł za wpis do Rejestru Spadkowego, wypisy i inne wymagane czynności. Jeżeli zachodzi potrzeba sporządzenia odrębnych oświadczeń o przyjęciu lub odrzuceniu spadku, maksymalna taksa za wskazaną czynność rośnie z 50 do 100 zł netto. W niektórych sprawach takie oświadczenia zostały już złożone albo nie trzeba ich powtarzać.

Etap drugi: księga wieczysta

Wpisanie spadkobierców do księgi wieczystej może być niezbędne dla uporządkowania stanu prawnego i sprawnego przygotowania transakcji. Opłata sądowa za wpis własności na podstawie dziedziczenia wynosi, co do zasady, 150 zł zgodnie z art. 42 ust. 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Nie należy mylić jej ani z wynagrodzeniem notariusza za akt poświadczenia dziedziczenia, ani z nową maksymalną taksą za złożenie wniosku o wpis. W zależności od konfiguracji czynności i dokumentów wniosek może być składany różną drogą – trzeba to uzgodnić z kancelarią i sądem.

Etap trzeci: czy dział spadku jest konieczny?

Nie zawsze. Jeżeli wszyscy współspadkobiercy mają prawidłowo ustalone udziały, są zgodni i wspólnie sprzedają całą nieruchomość, nie w każdym przypadku trzeba wcześniej przyznać całość jednemu z nich w drodze działu spadku. Inaczej jest, gdy spadkobiercy chcą rozdzielić majątek, spłacić jedną osobę lub uporządkować udział w kilku rzeczach.

W przypadku notarialnego działu spadku wynagrodzenie ustala się według właściwych zasad rozporządzenia. W szczególności § 2 ust. 3 pkt 2 wskazuje jako podstawę ogólną wartość majątku podlegającego działowi. Nie ma jednej sztywnej „stawki za dział spadku”. Trzeba przeanalizować strukturę majątku, sposób podziału, rodzaj czynności i ewentualne stawki szczególne.

Gdy nie ma porozumienia, sądowy dział spadku rządzi się odrębnymi przepisami i opłatami, a nie tabelą taksy notarialnej. Zasadnicza opłata od wniosku sądowego o dział spadku to 500 zł, a przy zgodnym projekcie 300 zł; inne kwoty dotyczą działu połączonego ze zniesieniem współwłasności. Może też pojawić się PCC od odpłatnego działu spadku w części związanej z nabyciem ponad udział oraz kwestie podatku od spadków i darowizn lub PIT – wszystkie trzeba ocenić odrębnie.

Etap czwarty: dopiero właściwa sprzedaż

Po potwierdzeniu prawa spadkobierców do sprzedaży i zgromadzeniu dokumentów liczy się taksę za akt przenoszący własność według § 3, § 6 i – jeśli trzeba – § 11. Zmiana maksymalnej stawki za poświadczenie dziedziczenia nie oznacza, że taka sama podwyżka automatycznie dotyczy aktu sprzedaży odziedziczonego lokalu za 500 000 zł. To odrębne czynności, odrębne podstawy i odrębne rachunki.

Praktyczny wniosek: przy kilku spadkobiercach najpierw buduję drzewo następstwa prawnego i listę dokumentów, a dopiero potem harmonogram sprzedaży i kosztorys. Zobacz również „Dokumenty do sprzedaży mieszkania 2026 – praktyczna checklista”.

8. Kto płaci za notariusza: kupujący czy sprzedający?

Często słyszę pytanie: „Kto zgodnie z prawem płaci za akt?”. W większości zwykłych transakcji na rynku wtórnym podział wynagrodzenia notariusza jest kwestią uzgodnienia stron. Zwyczaj, zgodnie z którym koszty sporządzenia aktu ponosi kupujący, nie jest uniwersalnym przepisem, który można zastosować do każdej czynności. Należy osobno określić, na kim ciąży obowiązek podatkowy, kto wnosi o wpis oraz jakie szczególne przepisy dotyczą danej umowy.

Uwaga na dewelopera: obowiązkowy podział po połowie z art. 40 ust. 2 dotyczy umowy deweloperskiej i wskazanych w tym przepisie umów oraz czynności związanych z ich zawarciem. Nie wolno bez sprawdzenia zakresu przepisu twierdzić, że każdy akt przeniesienia własności od dewelopera musi być rozliczony po 50%. To częsty błąd w uproszczonych poradnikach.

PCC przy zakupie pierwszego mieszkania

Od taksy notarialnej trzeba odróżnić PCC. Przy typowej, podlegającej PCC umowie sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym stawka tego podatku wynosi 2% wartości rynkowej. Ustawa w art. 9 pkt 17 zwalnia jednak określony zakup pierwszego mieszkania lub domu przez osobę fizyczną. Warunki obejmują brak wcześniejszego posiadania wskazanych praw lub udziałów, z wyjątkiem udziału nieprzekraczającego 50% nabytego w drodze dziedziczenia. Wspólne nabycie wymaga sprawdzenia warunków po stronie wszystkich kupujących.

Zwolnienie z PCC nie jest zwolnieniem z taksy notarialnej, VAT od wynagrodzenia notariusza ani opłat wieczystoksięgowych. Nie każdy pierwszy zakup gruntu czy lokalu użytkowego mieści się w art. 9 pkt 17. Przy sprzedaży podlegającej VAT obowiązują osobne zasady PCC, a ustawowy wyjątek może dotyczyć m.in. określonego nabywania szóstego i kolejnych lokali mieszkalnych na jednej nieruchomości gruntowej (art. 7a – stawka 6%). Nie można więc pisać ogólnie, że „na rynku pierwotnym PCC nigdy nie występuje”.

9. Trzy przykłady z rynku – scenariusze hipotetyczne

Scenariusz 1. Zakup mieszkania za 500 000 zł na rynku wtórnym

Załóżmy, że kupujący nie korzysta ze zwolnienia z PCC. Strony kupują odrębną własność lokalu mieszkalnego. Czynność korzysta ze stawki z § 6 pkt 19. Po 5 listopada maksymalna taksa za samą umowę sprzedaży to nadal 1 385 zł netto, 1 703,55 zł brutto. Jeśli zakup podlega 2% PCC od wartości rynkowej równej 500 000 zł, podatek wyniesie 10 000 zł. Dla przykładu opłata sądowa za zwykły wpis prawa własności wynosi 200 zł.

Jeżeli notariusz dodatkowo naliczy wynagrodzenie za złożenie wniosku o wpis do KW, od 5 listopada nowy § 15c przewiduje maksimum 300 zł netto, 369 zł brutto; zasadność odrębnego pobrania tej pozycji w danym akcie należy zweryfikować również w kontekście § 11. Jeżeli potrzebne są dwa wypisy po 10 rozpoczętych stron, stawka maksymalna wyniesie po 120 zł netto za egzemplarz, czyli łącznie 295,20 zł brutto przy 23% VAT.

Suma przykładowych, wymienionych pozycji w tym właśnie wariancie: 1 703,55 + 10 000 + 200 + 369 + 295,20 = 12 567,75 zł. To nie jest obowiązkowy rachunek ani kompletny koszt każdego zakupu. Nie uwzględnia kredytu, hipoteki, innych wypisów, ewentualnych dodatkowych wpisów, depozytu i innych czynności. Jeżeli kupujący spełnia warunki zwolnienia z PCC, z przykładu znika 10 000 zł podatku. Jeśli kancelaria nie pobiera osobno maksymalnej opłaty za wniosek, kwota odpowiednio spada.

Co realnie zmienia nowelizacja? Nie zwiększa tutaj maksymalnej taksy za sam akt sprzedaży. Może natomiast zmienić koszt wypisów i odrębnej czynności wieczystoksięgowej.

Scenariusz 2. Mieszkanie odziedziczone przez troje rodzeństwa

Trzy dorosłe osoby dziedziczą po rodzicu mieszkanie warte 800 000 zł. Wszyscy uznają swoje udziały i chcą sprzedać lokal jednemu kupującemu. Dla uproszczenia zakładam, że można przeprowadzić odpowiednie poświadczenie dziedziczenia u notariusza, nie ma sporu ani zagranicznych elementów sprawy.

Po 5 listopada maksymalna stawka za protokół dziedziczenia to 200 zł netto, a za akt poświadczenia dziedziczenia – 200 zł netto. Daje to 400 zł netto, czyli 492 zł brutto za te dwie wskazane czynności. Mogą dojść wypisy i 5 zł za wpis do Rejestru Spadkowego. Jeżeli potrzebny jest wpis odziedziczonych praw do księgi wieczystej, pojawia się właściwa opłata sądowa; przy wpisie prawa na podstawie dziedziczenia ustawowa opłata wynosi zasadniczo 150 zł.

Nie zakładam automatycznie konieczności działu spadku. Jeżeli każdy spadkobierca sprzedaje swój udział w tej samej wspólnej umowie i wszystkie dokumenty są poprawne, dział może okazać się zbędny. Za sam akt sprzedaży lokalu mieszkalnego o wartości 800 000 zł maksymalna taksa przy zastosowaniu § 6 pkt 19 pozostaje na poziomie 1 985 zł netto, czyli 2 441,55 zł brutto, zarówno przed zmianą, jak i po niej.

Gdyby jeden ze spadkobierców chciał przejąć mieszkanie i spłacić pozostałych, nie byłaby to już ta sama konstrukcja transakcji. Trzeba byłoby policzyć dział spadku według wartości majątku podlegającego działowi i sprawdzić podatki od nabycia ponad udział.

Scenariusz 3. Właściciel za granicą sprzedaje mieszkanie przez siostrę

Właściciel mieszkania o wartości 600 000 zł na stałe mieszka za granicą. Chce, aby siostra podpisała w Polsce umowę sprzedaży. Zanim zarezerwują datę, siostra i właściciel uzgadniają z kancelarią tekst pełnomocnictwa oraz formę jego sporządzenia w danym państwie.

Jeżeli dokument jest sporządzany u polskiego notariusza i obejmuje jedną czynność, maksymalna taksa od 5 listopada wyniesie 100 zł netto, 123 zł brutto. Jeżeli obejmuje więcej niż jedną czynność, maksimum to 200 zł netto, 246 zł brutto. Mogą powstać opłaty za wypisy, a w wariancie zagranicznym koszty miejscowego notariusza, apostille lub legalizacji i tłumaczenia. Stawki z polskiego rozporządzenia nie wyznaczają cennika zagranicznego notariusza.

Maksymalna taksa za sam akt sprzedaży mieszkania za 600 000 zł wyniesie przy § 6 pkt 19: 1 010 zł + 0,4% × 540 000 zł = 3 170 zł; połowa = 1 585 zł netto (1 949,55 zł brutto) – bez zmiany względem dotychczasowej stawki. Jeśli dokument pełnomocnictwa będzie niewłaściwy, sam fakt dokonania zapłaty za jego sporządzenie nie uratuje transakcji. Dlatego projekt powinien trafić do docelowej kancelarii wcześniej.

10. Jak przygotować się do czynności notarialnej? Moja lista kontrolna

Przed umówieniem podpisania aktu rekomenduję wykonać następujące działania:

1. Ustal rodzaj czynności: sprzedaż lokalu, sprzedaż gruntu, dział spadku, darowizna, pełnomocnictwo czy inna czynność. To przesądza o możliwej stawce szczególnej.
2. Potwierdź wartość przedmiotu czynności i podstawę jej ustalenia. W sprawie działu spadku uwzględnij cały majątek podlegający działowi, a nie tylko spłatę.
3. Sprawdź datę czynności. Do 4 listopada włącznie obowiązują dotychczasowe limity, od 5 listopada nowe.
4. Prześlij kancelarii dokumenty przed wyznaczeniem ostatecznej daty. Szczególnie ważne są dokument nabycia, aktualny stan KW, ewentualne spadki, hipoteki, zaświadczenia i pełnomocnictwa.
5. Poproś o kosztorys rozbity na pozycje: główny akt netto/brutto, inne czynności, wypisy, wniosek KW, opłata sądowa, PCC i ewentualne pozostałe podatki.
6. Sprawdź, czy działa § 6 albo § 7. Połowa lub jedna czwarta stawki maksymalnej może być ważniejsza niż sama procentowa tabela z § 3.
7. Wyjaśnij, kto za co płaci. Przy zwykłej sprzedaży zapisz ustalenia stron; przy umowie deweloperskiej sprawdź ustawowy podział określonych kosztów.
8. Jeśli działasz przez pełnomocnika, zweryfikuj formę i zakres dokumentu. Nie poprzestawaj na samym poświadczeniu podpisu przy sprzedaży nieruchomości.
9. Jeżeli nieruchomość jest po spadku, uporządkuj następstwo prawne. Sprawdź, czy potrzebne są sądowe czynności, akt poświadczenia dziedziczenia, dział spadku i wpis KW.
10. Przed podpisaniem przejrzyj projekt aktu i przepływy pieniędzy. Sama cena czynności nie może przesłonić warunków zapłaty, wydania nieruchomości ani zabezpieczenia obu stron.

11. Najczęstsze pytania (FAQ)

Czy od 5 listopada 2026 r. każda wizyta u notariusza będzie droższa?

Nie. Rozporządzenie podnosi konkretne maksymalne stawki, ale inne pozostają bez zmian. Niektóre czynności objęte wzorem zależnym od wartości – np. sprzedaż mieszkania za 500 000 zł – mają taką samą maksymalną stawkę za sam akt jak dotychczas. Ostateczna cena zależy także od indywidualnych uzgodnień z notariuszem.

Czy można negocjować taksę notarialną?

Tak. Art. 5 § 1 Prawa o notariacie pozwala określić wynagrodzenie na podstawie umowy stron czynności z notariuszem, z zastrzeżeniem odpowiednich limitów. Maksymalna stawka to górna granica, a nie cena minimalna.

Ile kosztuje akt notarialny przy sprzedaży mieszkania za 500 000 zł?

W typowym wariancie sprzedaży lokalu mieszkalnego, do którego ma zastosowanie § 6 pkt 19, maksymalna taksa za sporządzenie samego aktu to 1 385 zł netto (1 703,55 zł brutto) zarówno przed 5 listopada, jak i od tego dnia. Do rachunku mogą dojść inne należności, których nie należy nazywać taksą za sam akt.

Czy nowa taksa obejmuje VAT?

Nie. Kwoty podane w rozporządzeniu i w tabelach podstawowych są netto. Do wynagrodzenia notariusza z reguły dolicza się 23% VAT. VAT nie jest doliczany drugi raz do pobieranego podatku PCC ani do opłaty sądowej.

Czy przy zakupie pierwszego mieszkania trzeba zapłacić PCC?

Nie zawsze. Art. 9 pkt 17 ustawy o PCC przewiduje zwolnienie dla określonego zakupu pierwszego mieszkania lub domu. Trzeba sprawdzić wcześniejsze prawa i udziały wszystkich kupujących oraz ustawowy wyjątek dotyczący udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia. Zwolnienie z PCC nie eliminuje opłat za notariusza i wpis do KW.

Ile kosztuje pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości od 5 listopada?

Maksymalnie 100 zł netto za pełnomocnictwo do jednej czynności albo 200 zł netto przy więcej niż jednej czynności (§ 8 pkt 8), plus odpowiedni VAT i ewentualne wypisy. W konkretnej sprawie trzeba zbadać liczbę umocowań oraz prawidłową formę aktu notarialnego.

Kto płaci za notariusza przy sprzedaży?

Przy typowej umowie na rynku wtórnym wynagrodzenie za sporządzenie aktu często pokrywa kupujący, ale jest to zwyczaj i ustalenie umowne, nie ogólna zasada ustawowa obowiązująca we wszystkich przypadkach. Odrębnie rozpatruje się PCC i opłaty sądowe. Przy określonych umowach deweloperskich ustawowy art. 40 ust. 2 reguluje podział kosztów po połowie.

Czy nowe stawki obejmują akty podpisane przed 5 listopada 2026 r.?

Nie. Dla czynności wykonanej przed wejściem nowelizacji w życie stosujemy przepisy obowiązujące w dacie tej czynności. Jeżeli dokumenty zostały tylko złożone w kancelarii w październiku, a akt podpisany zostanie 5 listopada, zastosowanie znajdzie nowe brzmienie rozporządzenia.

Czy notariusz może pobrać więcej niż maksymalna taksa?

Nie za tę samą czynność objętą danym limitem. Może jednak istnieć więcej niż jedna odrębna czynność, mogą być należne wypisy, VAT, podatki, opłaty sądowe i uzasadnione wydatki. Trzeba oceniać strukturę rachunku, a nie tylko jego całkowitą kwotę.

Czy od listopada wniosek do księgi wieczystej kosztuje zawsze 300 zł?

Nie. § 15c wprowadza maksymalną stawkę do 300 zł za czynność notariusza. Nie ustanawia obligatoryjnej ceny. Odrębnie istnieje opłata sądowa za sam wpis. Znaczenie ma także zakres dokumentowanych czynności i § 11 rozporządzenia.

Czy wzrosły opłaty sądowe za wpis własności do księgi wieczystej?

Nowelizacja taksy notarialnej nie jest nowelizacją ustawy o kosztach sądowych. Dla standardowego wpisu własności ustawa przewiduje zwykle 200 zł, a dla wskazanego wpisu na podstawie dziedziczenia zasadniczo 150 zł. Konkretną podstawę należy sprawdzić w ustawie o kosztach sądowych i właściwych przepisach szczególnych.

Czy poświadczenie podpisu wystarczy do sprzedaży przez pełnomocnika?

Nie, jeżeli do czynności wymagany jest akt notarialny i pełnomocnictwo musi mieć tę samą formę. Poświadczenie podpisu to inna czynność notarialna. Przy pełnomocnictwie z zagranicy dochodzą kwestie uznawania dokumentu, legalizacji lub apostille i tłumaczenia.

Czy trzech spadkobierców musi najpierw przeprowadzić dział spadku, żeby sprzedać mieszkanie?

Nie w każdej sprawie. Gdy wszyscy spadkobiercy mogą skutecznie sprzedać swoje udziały i wspólnie podpiszą umowę, dział spadku może być niepotrzebny. Warunkiem jest właściwe udokumentowanie nabycia spadku i stanu prawnego. Przy sporach, szczególnych rozporządzeniach lub nieuporządkowanym majątku ścieżka będzie inna.

Czy zmiana wpłynie także na zakup domu i działki?

Tak, ale nie identycznie w każdym przypadku. Najpierw trzeba rozpoznać rodzaj czynności i to, czy ma zastosowanie szczególna połowa stawki z § 6, czy podstawowa tabela § 3. Dla wartości do 2 mln zł stawki wartościowe się nie zmieniają, natomiast inne elementy rachunku – wypisy, pełnomocnictwa, wniosek KW – mogą kosztować więcej.

12. Co naprawdę zmienia się od 5 listopada? Podsumowanie

Zmiana taksy notarialnej jest istotna. Najbardziej odczują ją osoby korzystające z czynności o stałych stawkach: pełnomocnictw, testamentów, oświadczeń spadkowych, aktów poświadczenia dziedziczenia, wypisów i poświadczeń podpisów. Wysokowartościowe transakcje mogą odczuć zmianę również w części wynagrodzenia obliczanej od wartości przedmiotu czynności.

Jednocześnie nie ma podstaw, aby ogłaszać, że od 5 listopada każda sprzedaż mieszkania będzie droższa o określony procent. Dla szeregu mieszkań i działek niższe przedziały § 3 pozostają bez zmian, a szczególne stawki połowy maksimum nadal funkcjonują. Rzeczywisty koszt zakupu lub sprzedaży zależy od sumy odpowiednich czynności, nie od jednej medialnej liczby.

Moją radą dla sprzedających i kupujących jest uzyskanie od kancelarii czytelnego kosztorysu oraz skompletowanie dokumentów, zanim strony wybiorą sztywny termin transakcji. Pozwala to uniknąć zaskoczenia zarówno rachunkiem, jak i brakującym pełnomocnictwem, nieuregulowanym spadkiem lub błędami w księdze wieczystej.

Planujesz sprzedaż mieszkania, domu lub działki w Lublinie, Łęcznej, Włodawie, Zamościu, Zwierzyńcu albo innej części województwa lubelskiego? Pomagam przygotować transakcję od sprawdzenia stanu prawnego i dokumentów do uzgodnienia warunków aktu notarialnego. Zależy mi na tym, aby obie strony wiedziały, jakie formalności i koszty je czekają.

Marek Kloc – Nowoczesny Pośrednik
Telefon: 501 000 454
E-mail: biuro@marekkloc.pl
www.marekkloc.pl · Kontakt

Przeczytaj także

• Sprzedaż mieszkania w 2026 roku – kompletny poradnik
• Dokumenty do sprzedaży mieszkania 2026 – checklista
• Umowa przedwstępna mieszkania – zadatek, zaliczka i terminy
• Umowa pośrednictwa a opłata skarbowa 17 zł
• Co zrobić po sprzedaży mieszkania w 2026 roku?

13. Źródła i podstawa opracowania

1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 13 października 2026 r., Dz.U. 2026 poz. 1370: ELI, tekst urzędowy. Ogłoszone 21.10.2026; wejście w życie 5.11.2026.
2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r., tekst jednolity: Dz.U. 2024 poz. 1566: ELI.
3. Prawo o notariacie, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614, m.in. art. 5, 6, 7, 92, 95a i nast.: ELI. Należy uwzględniać późniejsze zmiany, w tym Dz.U. 2026 poz. 1099, w zakresie właściwym dla analizowanej czynności.
4. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 191, art. 1, 4, 7, 7a i 9 pkt 17: ELI.
5. Ustawa o opłacie skarbowej, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1154, art. 1 i załącznik: ELI.
6. Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228, m.in. art. 42, 49 i 51, z późniejszymi zmianami: ELI.
7. Ustawa deweloperska z 20 maja 2021 r., tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880, w szczególności art. 40 ust. 2: ELI.
8. Ministerstwo Sprawiedliwości, komunikat z 23.10.2026: Pierwsza od ponad 20 lat zmiana stawek. Źródło uzupełniające, nie zastępuje aktów prawnych.
9. Krajowa Rada Notarialna, Rejestr Spadkowy.
10. Ministerstwo Spraw Zagranicznych, apostille i legalizacja dokumentów.
11. Ministerstwo Finansów, stawki VAT.