Tag: szybka sprzedaz

Jak w 2 godziny sprzedałem mieszkanie w warte 275 000 za wyższą cenę | Case study # 4

Posted on | by Marek Kloc

Jak w 2 godziny sprzedałem mieszkanie w warte 275 000 za wyższą cenę.

  

Pewnego dnia zadzwonił do mnie kolega, że chce sprzedać swoje mieszkanie.

To było mieszkanie w Lublinie, na oś. Czuby, 62 mkw, 3 pok. na 3 piętrze w czteropiętrowym bloku, standard do remontu. Umówiliśmy się na spotkanie, oglądanie mieszkania i wywiad jaki zawsze robię przed podjęciem się zlecenia.

Na spotkaniu okazało się, że musimy je sprzedać bardzo szybko, zatem umówiłem się na wycenę i na sesję zdjęciową.

Sesję zorganizowałem w takich godzinach, żeby słońce zbyt mocno nie świeciło w okna, to ułatwia robienie zdjęć.

Mieszkanie wymagało przygotowania do zdjęć, więc razem z klientem usunęliśmy niepotrzebne na zdjęciach meble, rzeczy, zdjęcia.

Teraz powinien pokazać Wam jak mieszkanie wyglądało przed home stagingiem, ale niestety home staging zaabsorbował mnie tak, że nie zrobiłem zdjęć przed nim. Ale obiecuję, że w następnym odcinku już pokaże. 

Po realizacji sesji zawsze wysyłam zdjęcia do właścicieli mieszkania. Tak też zrobiłem tym razem. Właścicielka była bardzo zadowolona i jak to ujęła nie spodziewała się, że jej mieszkanie jest takie ładne.

Zacząłem o 16:00 promocję ogłoszenia w internecie.

Za chwilę miałem kilka telefonów i kilka wiadomości od zainteresowanych ofertą. Około 17:30 zadzwoniła do mnie koleżanka z innego biura i powiedziała, że właśnie jest z klientką, szukają dokładnie takiego mieszkania i już mogą oglądać. Niestety wtedy byłem poza miastem, a im bardzo zależało na oglądaniu, więc umówiłem je z właścicielami. Oczywiście nie obawiałem się takiego rozwiązania, ponieważ miałem z klientami podpisaną umowę na wyłączność.

Po obejrzeniu mieszkania od razu zadzwoniła do mnie i złożyły ofertę kupna za cenę wywoławczą, płatną gotówką praktycznie następnego dnia. 

W tym samym czasie zadzwonił  do mnie kolejny pracownik innego biura, że również chce obejrzeć mieszkanie. Za kilka minut znów zadzwonił telefon i klient i chciał umówić się już za pół godziny. Klient ten posiadał również gotówkę, mógł podpisać  akt w każdej chwili. Obejrzał nieruchomość  i złożył wyższą ofertę. Także w 2 godziny miałem 2 złożone podobne oferty.

Właściciele oczywiście zdecydowali się na tą wyższą. 

Zgodnie z obietnicą z początku odcinka powiem Wam, co się stało tuż po podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży mieszkania.

Podpisanie aktu rozpoczęło  się o godz. 10:00, o 11:01 notariusz po odczytaniu aktu pobrał elektroniczny odpis z Księgi wieczystej. Od notariusza wyszliśmy koło 12:00. A o 13:21 w dziale III pojawiła się wzmianka komornika. Notariusz ma czas na wpisanie wzmianki o przeniesieniu własności do końca dnia. I co teraz? Zaczęły się telefony. Ja do poprzednich właścicieli, do notariusza, notariusz do komornika, nowi właściciele do mnie. Oberwało mi się, że wiedziałem o długach, że specjalnie ich wpuściłem na minę i tak dalej. Rozumiem kupujących. W końcu to duże pieniądze i zawsze wiąże się z tym stres. Szczególnie, że kupującymi byli młodzi inwestorzy.  Natychmiast zacząłem wyjaśniać sprawę. Na szczęście ostatecznie okazało się, że to pomyłka. Ale żeby to cofnąć  to trzeba się było trochę natrudzić. W skrócie po kilku dniach po wzmiance nie było śladu. Szczęście w tym wszystkim jest takie, że kupujący nie korzystali z kredytu bankowego, bo bank nie wypłaciłby środków do czasu wykreślenia wzmianki.   

Dziś inwestorzy remontują mieszkanie, które w niedługim czasie będzie szukało najemców lub nowych właścicieli, a ja będę znów pośredniczył w tych transakcjach. 

Podsumowując:

Dziś podejmuję się tylko takich zleceń w których sukces wierzę. To do takich należało. 

Dobrze przygotowana oferta, rozsądna, rynkowa  cena. Szeroki, targetowany marketing powoduje, że informacja o ofercie szybko się rozprzestrzenia, dociera do faktycznie zainteresowanych osób.

Jak zarobiłem na transakcji sprzedaży domu za ponad pół miliona | Case study #5

Posted on | by Marek Kloc

Jak zarobiłem na transakcji sprzedaży domu za ponad pół miliona, a mogłem nie zarobić i jeszcze sporo stracić.

Dlaczego chcę się z Wami podzielić tą historią? Bo to kolejny przykład na to, że wybudowanie dobrej relacji z Klientem potwierdzonej umową na wyłączność.  To daje 99% gwarancji, że za swoją pracę Agent nieruchomości otrzyma wynagrodzenie.

Zgłosił się do mnie klient, który chciał sprzedać dom pod miastem warty ponad lub pół miliona.

Dom był nowo-wybudowany, wykończony na zewnątrz, wewnątrz w wysokim standardzie, wyposażony.

Po przeprowadzonej analizie sytuacji zdecydowałem się na przyjęcie tego zlecenia. Chociaż mój cel zakłada przeprowadzenie transakcji do 3 miesięcy od jej przyjęcia. Podpisaliśmy umowę na wyłączność na 6 miesięcy, bo był to okres zimowy. A wtedy sprzedaż może trwać trochę dłużej.

Przy podpisywaniu umowy wspomniałem, że zaraz po wystawieniu przeze mnie domu  na sprzedaż, z właścicielem zaczną kontaktować się znajomi i osoby, które trafią bezpośrednio i będą starały się kupić dom bez pośredników.

Oczywiście umowa na wyłączność ubezpieczała mnie na taką ewentualność.

Zweryfikowałem stan prawny, dokumenty działki, domu. Zrobiłem sesję fotograficzną, zdjęcia 360 st. czyli wirtualny spacer w domu i wokół niego. Przygotowałem ofertę, właściciel zaakceptował ją, więc zacząłem realizować silne działania marketingowe. W tym wypadku postawiłem na marketing internetowy, targetowany (skierowany do konkretnie wybranej grupy). Działania takie, jak powieszenie baneru na ogrodzeniu, nie miało w tym wypadku sensu. Dom był nieco oddalony od ulicy, przedostatni w alejce. Taka reklama nie byłaby widoczna. W ogłoszeniu był pokazany dom z zewnątrz oraz jego otoczenie. W ogłoszeniu podałem adres,  więc każdy mógł łatwo go odnaleźć. Ogłoszenie wystawiłem w piątek. W sobotę zadzwonił do mnie klient i mówi, że już sąsiedzi oglądali, kolega z pracy oglądał i chcą już kupować. Odpowiedziałem, że super, ale od powiedzenia, że kupuję do kupienia to daleka droga i zapewne byli tylko z ciekawości. Miałem rację, na obejrzeniu skończyło się, już potem się nie odezwali.

Na spotkaniu w celu podpisania notarialnej umowy przedwstępnej w luźnej rozmowie klient przyznał mi się ile było osób oglądających dom i ile z nich pytało, “czy możemy kupić dom bez biura nieruchomości?”. Bardzo miłe było to, że mój klient odpowiadał, że skoro zatrudnił mnie do sprzedaży jego domu to miał w tym swój cel, chce zapłacić za usługę. Skoro trafili na ofertę, to znaczy, że realizuję swoją pracę dobrze i za to należy mi się wynagrodzenie. 

Moja pierwsza prezentacja wyglądała już w ten sposób, że Na pierwszą prezentację przyjechała 5 osobowa rodzina. Okazało się, że Panowie znają się z pracy, więc padło również pytanie od zainteresowanego zakupem, czy ja jestem konieczny w transakcji.

Wtedy pomyślałem sobie: jak czułby się ten facet – człowiek, gdybyś pracował np. miesiąc, a ja poszedłbym do Twojego szefa i powiedział, żeby nie wypłacał Ci wynagrodzenia tylko dał mi rabat w takiej wysokości?

Mam wrażenie, że kupującym często wydaje się, że zakup domu to jak zakup bułek w piekarni. Podchodzę do lady, wykładam pieniądze i bułki już są moje. Niestety w przypadku domów tak nie jest. To tak jak ktoś, kto nigdy nie jeździł na rowerze, patrzy z boku i może myśleć, że to absolutnie banalna sprawa.. Oczywiście, że proste jak się już jak już to umiesz, ale po drodze czeka Cię kilka wywrotek. Przy nieruchomościach nie ma miejsca na wywrotki. Po to są Pośrednicy, żeby zabezpieczyć strony przed „wywrotką” i jej konsekwencjami.

Dzięki moim działaniom dom oglądało ok. 30 osób, z czego 16 osobom osobiście prezentowałem dom, prawie drugie tyle ominęło mnie i dotarło bezpośrednio do właściciela z nadzieją na rabat w wysokości mojego wynagrodzenia, a przecież to dzięki mnie wiedzieli o domu do sprzedaży. 

Ostatecznie ludzie którzy kupili dom nie negocjowali ceny, sam właściciel zdecydował się na zejście z ceny na część kosztów notarialnych.

Podsumowując:

Czyli zgodnie z moim założeniem sprzedałem dom w 90 dni.

Kupujący przeprowadzają się za kilka dni do swojego domu, a mnie dają do sprzedania mieszkanie w którym mieszkają obecnie. Sprzedający dom kupuje mieszkanie i też niebawem przeprowadza się.

Wydaje się, że wszystko w transakcji poszło gładko.

Ale gdzie była trudność i niebezpieczeństwo?

Musieliśmy spłacić 3 kredyty hipoteczne na prawie 500 tys., które były zabezpieczone na nieruchomości. Następnie pozamykać te kredyty, dostać zgodę banku na wykreślenie z księgi wieczystej. Bank kredytujący zakup chciał się zabezpieczyć, na tej nieruchomości. Sprzedający też kupował mieszkanie na kredyt. Więc musiał mieć pozamykane poprzednie kredyty, żeby mieć zdolność kredytową. Zatem musieliśmy umiejętnie wszystkie te czynniki pogodzić ze sobą, ustalić właściwe terminy, zapisać właściwie w aktach notarialnych i pilnować, żeby nic się nie wydarzyło po drodze.

Bardzo ważne jest w takich sytuacjach zaufanie naszych klientów do nas. Oni w procesie zakupu/sprzedaży są pod wielkim stresem. Bardzo często jest to jest to dla nich nowa sytuacja. Zatem to na agencie spoczywa odpowiedzialność za właściwe pokierowanie sprawą, tak żeby nikt nie został pokrzywdzony, czy wprowadzony w błąd.     

Jeśli jesteś agentem, pamiętaj, że nie ilość podpisanych umów i ilość ofert w Twoim koszyku świadczy o tym, czy jesteś dobry w tym co robisz. Liczą się zrealizowane transakcje, zadowoleni klienci, polecenia i Twój gwarantowany zysk z transakcji.

Szanowni klienci, pamiętajcie, że agent biura nieruchomości każdą czynność jaką wykonuje robi to z nadzieją, że zarobi pieniądze. Decydując się na zakup oferty, którą ma w sprzedaży biuro uszanujcie wolę sprzedającego. Nikt zapewne nie lubi być wykorzystywany, oszukiwany.

Jak sprzedałem w 1 miesiąc mieszkanie, które było w ofercie kilkunastu biur przez 6 lat | Case study#3

Posted on | by Marek Kloc

 

Jak sprzedałem w 1 miesiąc mieszkanie, które było w ofercie kilkunastu biur przez 6 lat.

Kiedy otworzyłem biuro w Łęcznej, pomyślałem,  że nie będę wykonywał “zimnych telefonów”. Postanowiłem wysyłać wszystkim, którzy ogłaszają się, że mają do sprzedania  jakieś mieszkanie, dom, działkę do sprzedania SMS-a z informacją o tym, że otworzyłem biuro i zapraszam do współpracy. Ku mojemu zdziwieniu odzew był duży. Między innymi odezwała się Pani, która miała do sprzedanie mieszkanie o powierzchni 50 mkw, 2 pokoje z dużym balkonem na parterze w bloku 4 piętrowym w stanie do remontu.

Poszedłem  na spotkanie, obejrzałem mieszkanie. Uznałem, że rozkład i położenie są  świetne, ale patrząc przez pryzmat koniecznego remontu, cena była za wysoka, a właścicielka nie chciała zejść z ceny ani złotówki. nie chciała zejść z ceny. 

Czego dowiedziałem się od właścicielki sprzedawanego mieszkania?

Przez te 6 lat wystawiała mieszkanie z tą samą ceną, jak dla mnie wygórowaną. Podpisywała umowy z kilkunastoma biurami, które jej proponowały współpracę, ale nie pamiętała nazwy ani jednego biura. Nie pamiętała nazwiska ani jednego agenta, z którym podpisywała umowę.

Nawet zdarzyło się tak, że w czasie trwania naszej umowy na wyłączność, podpisała jeszcze z jednym z biur umowę zwykłą, czy inaczej mówiąc otwartą. Przez cały ten okres czasu miała zaledwie kilka prezentacji. 

Co spowodowało, że to właśnie ja sprzedałem to mieszkanie, w tak krótkim czasie?

Po pierwsze wybudowałem zaufanie, które pozwoliło mi na podpisanie z klientką umowy na wyłączność.

Wyłączność pozwoliła mi na: przygotowanie mieszkania do sesji zdjęciowej, zrobienie dużo lepszych zdjęć niż inne biura, a to przełożyło się na dużą oglądalność ogłoszenia i bezpośrednio wpłynęło na ilość prezentacji. Szeroki, urozmaicony lokalny marketing spowodował, że dotarłem do osób, które nie miały możliwość zobaczenia ogłoszenia w internecie. 

Proponowałem to mieszkanie wszystkim klientom, którzy odzywali się do mnie w sprawie mieszkania mieszkań o podobnych parametrach. Akurat złożyło się tak, że sprzedawałem dom poza miastem i właściciel szukał mieszkania w Łęcznej, ze względu na swój wiek i stan zdrowia. Potrzebował mieszkania na parterze. Uznałem, że dla niego będzie idealne, więc mu je zaproponowałem. Budżet jaki chciał przeznaczyć na mieszkanie był mniejszy niż cena jakiej żądała klientka, ale  mimo wszystko przekonałem go do obejrzenia mieszkania. Po prezentacji powiedział mi, że gdybym nie namówił go na obejrzenie na żywo, to nigdy nie zainteresowałby się tym mieszkaniem, bo cena była za wysoka. Klient zdecydował się kupić mieszkanie.

Uważam że drogą do sukcesu jest intensywna praca z ofertą. Jej szeroki i różnorodny marketing, pamiętanie o niej oraz zainteresowanie i uwaga, o co trudno przy umowach zwykłych, czy otwartych.

Myślę, że często jest tak, że biura wrzucają ofertę na portale i czekają, co się będzie działo.

Jak dzwoni telefon i jest zainteresowanie to działają przy ofercie. A jak się nic nie dzieje, to pracują nad pozyskiwaniem nowych ofert i prowadzeniem transakcji, które mają aktualnie w toku. Przy dużej ilości ofert w koszyku łatwo zapomnieć o jakiejś i nie przywiązywać do niej uwagi, aż  do czasu gdy telefon nie wymusi pracy z/nad nią. 

Starajmy się mieć cykliczny kontakt z klientem, nawet jak oferta nie ma/ nie wzbudza dużego zainteresowania. Starajmy się, by klient zapamiętał nas, przynajmniej wiedział  jak się nazywamy. To bardzo ważne, by budować swój wizerunek i otrzymywać polecenia.

Marcin Osman kiedyś powiedział, że nie ma swoich wizytówek, bo ich nie potrzebuje. Stara się już w pierwszym kontakcie z kimś nowo poznanym być zapamiętany tak, żeby wizytówka nie była mu potrzebna. To doskonała rada również  dla osób działających na rynku nieruchomości. Tego życzę też Wam.