Jak sprzedałem mieszkanie z lokatorem, czy to możliwe?
Ostatnio mówiłem Wam o tym w jaki sposób w przeciągu 3 dni sprzedałem mieszkanie z wieloma problemami.
Dziś chciałbym opowiedzieć Wam o tym w jaki sposób kupiłem i sprzedałem mieszkanie z dzikim lokatorem.
Połowa mieszkania licytowana przez komornika, a połowa przez syndyka
Skontaktował się ze mną klient – inwestor, który mieszka na drugim końcu Polski, poprosił o to, żeby pomóc mu w zakupie nieruchomości z licytacji.
Nie była to typowa licytacja, dlatego, ze połowa mieszkania była wystawiona przez komornika sądowego, a druga połowa przez syndyka.
Drugim problemem było to, że w mieszkaniu był dziki lokator i nie wiedzieliśmy czy wyprowadzi się dobrowolnie, czy trzeba będzie przeprowadzić proces eksmisji za pośrednictwem komornika.
Na czym polegało ryzyko? Zależało nam na tym, żeby obie połówki kupić i jeszcze w cenach jak najniższych. Najlepiej za ceny wywoławcze.
Nie wiedzieliśmy, czy nam się to uda.
Licytacje…
Otrzymałem od mojego klienta pełnomocnictwo do zakupu i stawiłem się na licytację. Okazało się, że wadium wpłaciło 3 osoby, a przed salą czekało dwie. Ja i jeszcze jeden człowiek.
W chwili kiedy człowiek dowiedział się, że będę przystępował do licytacji, zrezygnował.
Był przekonany, że będzie sam i zakupi tą połówkę porostu za cenę wywoławczą. Szczęście nasze było takie, że zrezygnował, w związku z tym kupiliśmy tą połowę mieszkania za cenę wywoławczą. To był pierwszy krok w dobrym kierunku.
U syndyka sytuacja był trochę trudniejsza, bo składało się oferty z zachowaniem tajemnicy, więc nie wiedzieliśmy, czy nasza oferta będzie najwyższa. Do syndyka wpłynęło 3 oferty. Na otwarciu kopert byłem tylko ja, sam i okazało się, że nasza oferta jest za niska. Pani Syndyk zadzwoniła do osoby, która złożyła najwyższą ofertę, powiedziała o sytuacji i zapytała, czy przystępuje dalej do licytacji Okazała się, że ta osoba wie o tym, że kupiliśmy dzień wcześniej połowę mieszkania, w związku w związku z tym zdecydowała się na rezygnację. Wystarczyło teraz podnieść tylko cenę odrobinę powyżej ceny złożonej, oferty złożonej przez poprzednią osobę i dzięki temu wygraliśmy tą licytację. Zatem mamy 2 sukces.
Mój klient stał się właścicielem już całego mieszkania.
Negocjacje z lokatorem…
Teraz po otrzymaniu prawomocnego postanowienia sądu i podpisaniu i podpisaniu aktu notarialnego z Syndykiem mogliśmy przystąpić do negocjacji z dzikim lokatorem. Czas leciał, a czynsz i opłaty za mieszkanie musiał ponosić mój klient, dlatego mogliśmy zrobić 2 rzeczy: Mogliśmy albo przeprowadzić eksmisję przez komornika, co zajęłoby nam dużo czasu i wymagało zainwestowania środków. Albo drugie rozwiązanie: sprzedać to mieszkanie w takiej sytuacji jakiej jest, czyli z dzikim lokatorem tylko pytanie brzmiało, czy ktoś takie mieszkanie kupi w takiej sytuacji.
Ogłoszenie o sprzedaży…
Postanowiliśmy dać ogłoszenie o sprzedaży. Opisaliśmy sytuację i cenę ustawiliśmy w ten sposób żeby była poniżej ceny rynkowej, ale powyżej jeszcze tej, którą zapłaciliśmy za mieszkanie.
Okazało się, że telefony zaczęły dzwonić, zaczęli klienci interesować się tym mieszkaniem i pojawił się jeden najbardzej zdecydowany klient, który po kilkunastu rozmowach telefonicznych podjął decyzję, że jest w stanie zapłacić nam cenę jakiej żeśmy oczekiwali i kupi to mieszkanie.
Sukces.
W ten sposób sprzedaliśmy mieszkanie z lokatorem, nie musieliśmy przeprowadzać eksmisji, mój klient zarobił na tej transakcji.
od samego rana padał deszcz, chciałem zostać w domu i nie jechać do biura, ale zadzwonił mój klient i poprosił o 5-minutowe spotkanie, bo właśnie przyjechał z Francji i chciał zamienić słowo o jego domu, który mam w swojej ofercie do sprzedania.
W trakcie rozmowy dzwoni telefon, odbieram i głos w słuchawce mówi, że właśnie wjechał do miasta i chciałby spotkać się i porozmawiać. Zaprosiłem Pana do biura.
Nowe zlecenie.
Na spotkaniu Pan mówi, że ma do sprzedania domek nad jeziorem i chce, zlecić mi tę sprzedaż. Pan aktualnie mieszka na drugiej półkuli Świata, za 4 dni wyjeżdża, więc zostawi pełnomocnictwo do sprzedaży swojej siostrze.
Pojechaliśmy obejrzeć dom, zweryfikowałem dokumenty nieruchomości, podpisaliśmy umowę pośrednictwa. Ale przecież miałem mówić o mieszkaniu.
W trakcie rozmowy mój klient wspomniał, że jak z domkiem szybko uporamy się, to za jakiś czas będzie miał do sprzedania mieszkanie w Lublinie.
Aktualnie jest przeprowadzone postępowanie spadkowe, więc za jakiś czas dopiero będziemy mogli się zająć sprzedażą. Zapytałem o szczegóły i odłożyłem temat na inny czas. Następnego dnia przeglądam grupę dla pośredników i zauważyłem wpis, że koleżanka szuka mieszkania o podobnych parametrach do tego, o którym słyszałem. Zadzwoniłem do koleżanki, powiedziałem o tym mieszkaniu, zadzwoniłem do właściciela, zapytałem, czy możemy pokazać, bo są zainteresowani.
Kupuje.
Umówiłem ich na spotkanie. Okazało się, że strzał nawet nie w dziesiątkę, a w setkę. Za 30 minut zainteresowany zakupem był u mnie w biurze i złożył ofertę. Ofertę za chwilę przestawiłem sprzedającemu i podjął decyzję o sprzedaży. Wszystko ładnie pięknie, ale to byłoby zbyt piękne, nie obyło się bez trudności.
Podpisaliśmy szybko umowę pośrednictwa, Pan pojechał do Gdańska do swojej siostry współwłaścicielki tego mieszkania udzielić jej pełnomocnictwa do sprzedaży działki z domkiem rekreacyjnym i mieszkania w Lublinie i wyjechał na Mauritius.
I wszystko niby ładnie, pięknie, ale dopiero wtedy zacząłem wypytywać o dokumenty niezbędne do transakcji. Zacząłem przygotowywać się do pisania protokołu uzgodnień, więc potrzebowałem dokumentów.
Problemy.
Co się okazało?
Mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej
2 lata temu zmarł tata, a pół roku temu mama, nie były przeprowadzone postępowania spadkowe, zatem trzeba było udać się do notariusza, następnie do urzędu skarbowego po zaświadczenie o należnym/nienależnym podatku od spadków i darowizn.
Mieszkanie należy do zasobów spółdzielni, która wyodrębniła się jakiś czas z większej i nie ma pełnej dokumentacji, a dlaczego o tym wspominam? bo przy mieszkaniu zagospodarowany został kawałek korytarza, potrzebowaliśmy na to jakiś dokument, a takowego spółdzielnia nie miała.
Czas na realizację transakcji mieliśmy ograniczony, bo kupujący też za chwilę wylatywał, nie miał komu zostawić pełnomocnictwa, a nawet nie chciał, bo to była jego pierwsza transakcja w życiu. Pani sprzedająca (siostra mojego klienta) była w Gdańsku, miała wstępnie zarezerwowany nocleg w Lublinie, urlop w pracy i czekała tylko na zaświadczenia z US, żeby wsiąść w pociąg i przyjechać do Lublina. Otrzymała je, ale z błędami więc musieliśmy czekać na kolejne. Udało się je odebrać godzinę przed pociągiem.
W międzyczasie okazało się, że w spółdzielni nie ma kto wydać zaświadczenia o braku zaległości w czynszu i oświadczenia niezbędnego do aktu notarialnego. Pan Prezes pojechał na urlop i wraca dzień po dacie, na jaką mamy umówiony akt notarialny. Uprosiłem, żeby zastępca i członek zarządu podpisali. Odebrałem zaświadczenie wieczorem dzień przed aktem, dostarczyłem do notariusza. Sprzedająca cała noc jechała pociągiem.
Akt notarialny.
O 10:00 akt notarialny, więc jestem u notariusza chwilę wcześniej. Okazuje się, że na zaświadczeniu podpisał się członek zarządu spółdzielni, ale nie miał pełnomocnictwa do podpisywania takich dokumentów. Musieliśmy prosić spółdzielnię o postawienie pieczątki Prezesa i kolejnego dnia ponownie stawiliśmy się u notariusza. Tym razem wszystko przebiegło właściwie.
Przelew to prosta sprawa.
Ale to nie koniec. Po akcie pojechaliśmy wszyscy do banku zrealizować przelew. To był bank spółdzielczy. Żeby dokonać takiego przelewu, Kupujący z aktu notarialnego musiał przepisać nr konta, dane nadawcy, odbiorcy, wpisać kwotę i podpisać się na specjalny druczek. Zapytałem, czy Pani w okienku nie może tych danych wpisać bezpośrednio do komputera? Odpowiedziała, że nie, bo to na naszą odpowiedzialność. 2 przelewy na 2 konta bankowe robiły 3 pracownice banku i Pani kierownik ponad 30 min.
Po tej całej sytuacji przypomniałem sobie, że nie ma łatwych transakcji, nawet jeśli pozornie takimi się wydają. Nie można pozwolić sobie iść na skróty, a czasem pod presją czasu i chęcią szybkiego zysku ulegamy takiej pokusie. Pamiętajcie zawsze najpierw weryfikować dokumenty i sytuację.
Jak sprzedałem w 1 miesiąc mieszkanie, które było w ofercie kilkunastu biur przez 6 lat.
Kiedy otworzyłem biuro w Łęcznej, pomyślałem, że nie będę wykonywał “zimnych telefonów”. Postanowiłem wysyłać wszystkim, którzy ogłaszają się, że mają do sprzedania jakieś mieszkanie, dom, działkę do sprzedania SMS-a z informacją o tym, że otworzyłem biuro i zapraszam do współpracy. Ku mojemu zdziwieniu odzew był duży. Między innymi odezwała się Pani, która miała do sprzedanie mieszkanie o powierzchni 50 mkw, 2 pokoje z dużym balkonem na parterze w bloku 4 piętrowym w stanie do remontu.
Poszedłem na spotkanie, obejrzałem mieszkanie. Uznałem, że rozkład i położenie są świetne, ale patrząc przez pryzmat koniecznego remontu, cena była za wysoka, a właścicielka nie chciała zejść z ceny ani złotówki. nie chciała zejść z ceny.
Czego dowiedziałem się od właścicielki sprzedawanego mieszkania?
Przez te 6 lat wystawiała mieszkanie z tą samą ceną, jak dla mnie wygórowaną. Podpisywała umowy z kilkunastoma biurami, które jej proponowały współpracę, ale nie pamiętała nazwy ani jednego biura. Nie pamiętała nazwiska ani jednego agenta, z którym podpisywała umowę.
Nawet zdarzyło się tak, że w czasie trwania naszej umowy na wyłączność, podpisała jeszcze z jednym z biur umowę zwykłą, czy inaczej mówiąc otwartą. Przez cały ten okres czasu miała zaledwie kilka prezentacji.
Co spowodowało, że to właśnie ja sprzedałem to mieszkanie, w tak krótkim czasie?
Po pierwsze wybudowałem zaufanie, które pozwoliło mi na podpisanie z klientką umowy na wyłączność.
Wyłączność pozwoliła mi na: przygotowanie mieszkania do sesji zdjęciowej, zrobienie dużo lepszych zdjęć niż inne biura, a to przełożyło się na dużą oglądalność ogłoszenia i bezpośrednio wpłynęło na ilość prezentacji. Szeroki, urozmaicony lokalny marketing spowodował, że dotarłem do osób, które nie miały możliwość zobaczenia ogłoszenia w internecie.
Proponowałem to mieszkanie wszystkim klientom, którzy odzywali się do mnie w sprawie mieszkania mieszkań o podobnych parametrach. Akurat złożyło się tak, że sprzedawałem dom poza miastem i właściciel szukał mieszkania w Łęcznej, ze względu na swój wiek i stan zdrowia. Potrzebował mieszkania na parterze. Uznałem, że dla niego będzie idealne, więc mu je zaproponowałem. Budżet jaki chciał przeznaczyć na mieszkanie był mniejszy niż cena jakiej żądała klientka, ale mimo wszystko przekonałem go do obejrzenia mieszkania. Po prezentacji powiedział mi, że gdybym nie namówił go na obejrzenie na żywo, to nigdy nie zainteresowałby się tym mieszkaniem, bo cena była za wysoka. Klient zdecydował się kupić mieszkanie.
Uważam że drogą do sukcesu jest intensywna praca z ofertą. Jej szeroki i różnorodny marketing, pamiętanie o niej oraz zainteresowanie i uwaga, o co trudno przy umowach zwykłych, czy otwartych.
Myślę, że często jest tak, że biura wrzucają ofertę na portale i czekają, co się będzie działo.
Jak dzwoni telefon i jest zainteresowanie to działają przy ofercie. A jak się nic nie dzieje, to pracują nad pozyskiwaniem nowych ofert i prowadzeniem transakcji, które mają aktualnie w toku. Przy dużej ilości ofert w koszyku łatwo zapomnieć o jakiejś i nie przywiązywać do niej uwagi, aż do czasu gdy telefon nie wymusi pracy z/nad nią.
Starajmy się mieć cykliczny kontakt z klientem, nawet jak oferta nie ma/ nie wzbudza dużego zainteresowania. Starajmy się, by klient zapamiętał nas, przynajmniej wiedział jak się nazywamy. To bardzo ważne, by budować swój wizerunek i otrzymywać polecenia.
Marcin Osman kiedyś powiedział, że nie ma swoich wizytówek, bo ich nie potrzebuje. Stara się już w pierwszym kontakcie z kimś nowo poznanym być zapamiętany tak, żeby wizytówka nie była mu potrzebna. To doskonała rada również dla osób działających na rynku nieruchomości. Tego życzę też Wam.
Temat: Mistrz Ksiąg Wieczystych: Jak Odkrywać, Weryfikować i Chronić Klienta.
Prowadzący: mgr Piotr Szczekala
Specjalista prawa nieruchomości i gospodarki nieruchomościami.
Doświadczenie akademickie wieloletni wykładowca na studiach licencjackich, magisterskich oraz podyplomowych w Wyższej Szkole Ekonomii i Innowacji w Lublinie na kierunkach Zarządzanie nieruchomościami, Wycena nieruchomości, Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, trener i wykładowca na szkoleniach z zakresu ksiąg wieczystych, specjalizacja w prawie cywilnym, w szczególności w prawie nieruchomości oraz w gospodarce nieruchomościami.
Doświadczenie zawodowe absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, aplikacja sądowa w okręgu Sądu Okręgowego w Lublinie zakończona pozytywnie zdanym egzaminem sędziowskim, orzekanie w Wydziale Ksiąg Wieczystych oraz w Wydziale Gospodarczym Krajowego Rejestru Sądowego.
Cena biletu: 250 zł
W cenie biletu:
6 godzin szkolenia śniadanie w postaci bufetu szwedzkiego bufet kawowy przez cały czas szkolenia certyfikat uczestnictwa
PLAN SPOTKANIA
9:00 – 11:00 – Panel I 11:15 – 12:45 – Panel II 12:45 – 13:15 – Obiad 13:30 – 15:00 – Panel III
Cel prezentacji: Pokazanie, jak wykorzystanie technologii i AI może zwiększyć skuteczność działań marketingowych oraz pomóc w generowaniu wartościowych kontaktów.
Zakres tematyczny:
Nowoczesne strategie pozyskiwania leadów w nieruchomościach.
Technologia i AI w sprzedaży nieruchomości
Jak poprawić jakość i liczbę kontaktów od zainteresowanych klientów?
Mirek Chudy – CEO Spotbrowser.com, najpopularniejszego systemu do tworzenia wirtualnych spacerów z wbudowaną sztuczną inteligencją. Ekspert branży nieruchomości z zakresu marketingu online.
67. Śniadanie Lubelskich Pośredników Nieruchomości – Nowoczesna wycena nieruchomości Data: 13 marca 2025 r. Godzina: 09:00 – 12:00 Miejsce: Hotel Piano, Lublin Bilet – 100 zł brutto Zapraszamy na 67. Śniadanie Lubelskich Pośredników Nieruchomości, podczas którego skupimy się na jednym z kluczowych aspektów pracy pośrednika – wycenie nieruchomości. W dynamicznie zmieniającym się rynku umiejętność szybkiej i trafnej oceny wartości nieruchomości jest nieoceniona. Gość specjalny: Izabela Solarska – rzeczoznawca majątkowy (nr uprawnień 7787), ekspert w dziedzinie wyceny nieruchomości. Temat: Nowoczesna wycena nieruchomości – praktyczne wskazówki dla pośrednika Podczas spotkania dowiesz się m.in.: Jak pośrednik może szybko oszacować wartość nieruchomości? Jakie metody wyceny stosuje rzeczoznawca? Cena a wartość – na co zwrócić uwagę? Co realnie wpływa na wartość rynkową? Jak ekologiczne rozwiązania (fotowoltaika, pompy ciepła) kształtują cenę nieruchomości? Jakie narzędzia mogą ułatwić wstępną wycenę jeszcze przed zleceniem pełnej analizy? Nie zabraknie też miejsca na networking, wymianę ofert oraz wartościowe polecenia! AGENDA: 08:30 – 09:00 | Rejestracja 09:00 – 09:30 | Networking i śniadanie 09:30 – 09:40 | Powitanie gości 09:40 – 10:00 | Wymiana ofertami 10:00 – 10:15 | Polecajka 10:15 – 10:30 | Przerwa 10:30 – 11:30 | Prelekcja gościa specjalnego 11:30 – 12:00 | Sesja Q&A Dołącz do nas i poszerz swoją wiedzę w gronie profesjonalistów!
66 śniadanie
Zapraszamy na śniadanie lubelskich pośredników nieruchomości, które odbędzie się 13 lutego 2025 r. w restauracji Piano w Lublinie.
Tematem prelekcji będzie „Badanie gruntu przed zakupem działki” – kluczowa wiedza, która pozwoli Ci wyróżnić się na rynku i zapewnić swoim klientom bezpieczeństwo inwestycji.
Prelegentem będzie Maciej Flak – z wykształcenia inżynier budownictwa i inżynier inżynierii środowiska. Pasjonat motosportu, przeróbek samochodów, podróży i sportów ekstremalnych – najlepiej wszystko w jednym! Posiada blisko 11-letnie doświadczenie w branży budowlanej, prowadzi rodzinną firmę i ma na koncie tysiące wykonanych badań gruntu. Jego wnikliwość, nieszablonowe podejście i fotograficzna pamięć do wyników sprawiają, że jest jednym z najlepszych ekspertów w swojej dziedzinie.
Podczas spotkania dowiesz się:
Dlaczego badanie gruntu to must-have przed zakupem działki i jak je przeprowadzić na każdym etapie. Jak geoportal i mapy historyczne mogą pomóc w weryfikacji działki bez wychodzenia z biura. O praktycznych przykładach, które pokazują, jak badania gruntu wpłynęły na decyzje zakupowe – 4–5 prawdziwych przypadków! Jak minimalizować ryzyko związane z tzw. “minami geologicznymi”, by zapewnić klientom pełną transparentność transakcji. O roli pośrednika w świadomej sprzedaży działek – jak zadbać o ich weryfikację pod kątem zabudowy, dostępu do mediów i kosztów uzbrojenia.
To nie tylko prelekcja – to także networking, czyli:
Możliwość wymiany ofertami sprzedaży działek i nieruchomości. Wspólny posiłek, budowanie relacji i dzielenie się poleceniami – każdy uczestnik może zarekomendować firmy, które warto uwzględniać we współpracy lub polecać swoim klientom. Wiedza od eksperta, jakim jest Maciej Flak, którą wykorzystasz od razu w praktyce!
Nie przegap tego spotkania – zyskaj wiedzę, która podniesie Twój profesjonalizm i zwiększy zaufanie klientów!
Zarejestruj się już dziś i dołącz do grona najlepszych pośredników w województwie lubelskim!
Kiedy: 13 lutego 2025 r., godz. 9:00-12:00 Gdzie: Restauracja Piano, Lublin Cena: 100 zł
Liczba miejsc ograniczona – zarezerwuj swoje miejsce już teraz!
