Jak sprzedałem mieszkanie z dzikim lokatorem | Case study #9

Jak sprzedałem mieszkanie z lokatorem, czy to możliwe?

Ostatnio mówiłem Wam o tym w jaki sposób w przeciągu 3 dni sprzedałem mieszkanie z wieloma problemami.

Dziś chciałbym opowiedzieć Wam o tym w jaki sposób kupiłem i sprzedałem mieszkanie z dzikim lokatorem.

Połowa mieszkania licytowana przez komornika, a połowa przez syndyka

Skontaktował się ze mną klient – inwestor, który mieszka na drugim końcu Polski, poprosił o to, żeby pomóc mu w zakupie nieruchomości z licytacji.

Nie była to typowa licytacja, dlatego, ze połowa mieszkania była wystawiona przez komornika sądowego, a druga połowa przez syndyka.

Drugim problemem było to, że w mieszkaniu był dziki lokator i nie wiedzieliśmy czy wyprowadzi się dobrowolnie, czy trzeba będzie przeprowadzić proces eksmisji za pośrednictwem komornika.

Na czym polegało ryzyko? Zależało nam na tym, żeby obie połówki kupić i jeszcze w cenach jak najniższych. Najlepiej za ceny wywoławcze.

Nie wiedzieliśmy, czy nam się to uda.

Licytacje…

Otrzymałem od mojego klienta pełnomocnictwo do zakupu i stawiłem się na licytację. Okazało się, że wadium wpłaciło 3 osoby, a przed salą czekało dwie. Ja i jeszcze jeden człowiek.

W chwili kiedy człowiek dowiedział się, że będę przystępował do licytacji, zrezygnował.

Był przekonany, że będzie sam i zakupi tą połówkę porostu za cenę wywoławczą. Szczęście nasze było takie, że zrezygnował, w związku z tym kupiliśmy tą połowę mieszkania za cenę wywoławczą. To był pierwszy krok w dobrym kierunku.

U syndyka sytuacja był trochę trudniejsza, bo składało się oferty z zachowaniem tajemnicy, więc nie wiedzieliśmy, czy nasza oferta będzie najwyższa. Do syndyka wpłynęło 3 oferty. Na otwarciu kopert byłem tylko ja, sam i okazało się, że nasza oferta jest za niska. Pani Syndyk zadzwoniła do osoby, która złożyła najwyższą ofertę, powiedziała o sytuacji i zapytała, czy przystępuje dalej do licytacji Okazała się, że ta osoba wie o tym, że kupiliśmy dzień wcześniej połowę mieszkania, w związku w związku z tym zdecydowała się na rezygnację. Wystarczyło teraz podnieść tylko cenę odrobinę powyżej ceny złożonej, oferty złożonej przez poprzednią osobę i dzięki temu wygraliśmy tą licytację. Zatem mamy 2 sukces.

Mój klient stał się właścicielem już całego mieszkania.

Negocjacje z lokatorem…

Teraz po otrzymaniu prawomocnego postanowienia sądu i podpisaniu i podpisaniu aktu notarialnego z Syndykiem mogliśmy przystąpić do negocjacji z dzikim lokatorem. Czas leciał, a czynsz i opłaty za mieszkanie musiał ponosić mój klient, dlatego mogliśmy zrobić 2 rzeczy: Mogliśmy albo przeprowadzić eksmisję przez komornika, co zajęłoby nam dużo czasu i wymagało zainwestowania środków. Albo drugie rozwiązanie: sprzedać to mieszkanie w takiej sytuacji jakiej jest, czyli z dzikim lokatorem tylko pytanie brzmiało, czy ktoś takie mieszkanie kupi w takiej sytuacji.

Ogłoszenie o sprzedaży…

Postanowiliśmy dać ogłoszenie o sprzedaży. Opisaliśmy sytuację i cenę ustawiliśmy w ten sposób żeby była poniżej ceny rynkowej, ale powyżej jeszcze tej, którą zapłaciliśmy za mieszkanie.

Okazało się, że telefony zaczęły dzwonić, zaczęli klienci interesować się tym mieszkaniem i pojawił się jeden najbardzej zdecydowany klient, który po kilkunastu rozmowach telefonicznych podjął decyzję, że jest w stanie zapłacić nam cenę jakiej żeśmy oczekiwali i kupi to mieszkanie.

Sukces.

W ten sposób sprzedaliśmy mieszkanie z lokatorem, nie musieliśmy przeprowadzać eksmisji, mój klient zarobił na tej transakcji.

 


#casestudy #sprzedaż #mieszkanie

06/26/2020

Sprzedaż mieszkania w 3 dni – Case study #8

Sprzedaż mieszkania w 3 dni, czy to możliwe?

To była środa …

od samego rana padał deszcz, chciałem zostać w domu i nie jechać do biura, ale zadzwonił mój klient i poprosił o 5-minutowe spotkanie, bo właśnie przyjechał z Francji i chciał zamienić słowo o jego domu, który mam w swojej ofercie do sprzedania.

W trakcie rozmowy dzwoni telefon, odbieram i głos w słuchawce mówi, że właśnie wjechał do miasta i chciałby spotkać się i porozmawiać. Zaprosiłem Pana do biura.

Nowe zlecenie.

Na spotkaniu Pan mówi, że ma do sprzedania domek nad jeziorem i chce, zlecić mi tę sprzedaż. Pan aktualnie mieszka na drugiej półkuli Świata, za 4 dni wyjeżdża, więc zostawi pełnomocnictwo do sprzedaży swojej siostrze.

Pojechaliśmy obejrzeć dom, zweryfikowałem dokumenty nieruchomości, podpisaliśmy umowę pośrednictwa. Ale przecież miałem mówić o mieszkaniu.

W trakcie rozmowy mój klient wspomniał, że jak z domkiem szybko uporamy się, to za jakiś czas będzie miał do sprzedania mieszkanie w Lublinie.

Aktualnie jest przeprowadzone postępowanie spadkowe, więc za jakiś czas dopiero będziemy mogli się zająć sprzedażą. Zapytałem o szczegóły i odłożyłem temat na inny czas. Następnego dnia przeglądam grupę dla pośredników i zauważyłem wpis, że koleżanka szuka mieszkania o podobnych parametrach do tego, o którym słyszałem. Zadzwoniłem do koleżanki, powiedziałem o tym mieszkaniu, zadzwoniłem do właściciela, zapytałem, czy możemy pokazać, bo są zainteresowani.

Kupuje.

Umówiłem ich na spotkanie. Okazało się, że strzał nawet nie w dziesiątkę, a w setkę. Za 30 minut zainteresowany zakupem był u mnie w biurze i złożył ofertę. Ofertę za chwilę przestawiłem sprzedającemu i podjął decyzję o sprzedaży. Wszystko ładnie pięknie, ale to byłoby zbyt piękne, nie obyło się bez trudności.

Podpisaliśmy szybko umowę pośrednictwa, Pan pojechał do Gdańska do swojej siostry współwłaścicielki tego mieszkania udzielić jej pełnomocnictwa do sprzedaży działki z domkiem rekreacyjnym i mieszkania w Lublinie i wyjechał na Mauritius.

I wszystko niby ładnie, pięknie, ale dopiero wtedy zacząłem wypytywać o dokumenty niezbędne do transakcji. Zacząłem przygotowywać się do pisania protokołu uzgodnień, więc potrzebowałem dokumentów. 

Problemy.

Co się okazało?

  1. Mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej
  2. 2 lata temu zmarł tata, a pół roku temu mama, nie były przeprowadzone postępowania spadkowe, zatem trzeba było udać się do notariusza, następnie do urzędu skarbowego po zaświadczenie o należnym/nienależnym podatku od spadków i darowizn.
  3. Mieszkanie należy do zasobów spółdzielni, która wyodrębniła się jakiś czas
    z większej i nie ma pełnej dokumentacji, a dlaczego o tym wspominam? bo przy mieszkaniu zagospodarowany został kawałek korytarza, potrzebowaliśmy na to jakiś dokument, a takowego spółdzielnia nie miała.

Czas na realizację transakcji mieliśmy ograniczony, bo kupujący też za chwilę wylatywał, nie miał komu zostawić pełnomocnictwa, a nawet nie chciał, bo to była jego pierwsza transakcja w życiu. Pani sprzedająca (siostra mojego klienta) była w Gdańsku, miała wstępnie zarezerwowany nocleg w Lublinie, urlop w pracy i czekała tylko na zaświadczenia z US, żeby wsiąść w pociąg i przyjechać do Lublina. Otrzymała je, ale z błędami więc musieliśmy czekać na kolejne. Udało się je odebrać godzinę przed pociągiem.

W międzyczasie okazało się, że w spółdzielni nie ma kto wydać zaświadczenia o braku zaległości w czynszu i oświadczenia niezbędnego do aktu notarialnego. Pan Prezes pojechał na urlop i wraca dzień po dacie, na jaką mamy umówiony akt notarialny. Uprosiłem, żeby zastępca i członek zarządu podpisali. Odebrałem zaświadczenie wieczorem dzień przed aktem, dostarczyłem do notariusza. Sprzedająca cała noc jechała pociągiem.

Akt notarialny.

O 10:00 akt notarialny, więc jestem u notariusza chwilę wcześniej. Okazuje się, że na zaświadczeniu podpisał się członek zarządu spółdzielni, ale nie miał  pełnomocnictwa do podpisywania takich dokumentów. Musieliśmy prosić spółdzielnię o postawienie pieczątki Prezesa i kolejnego dnia ponownie stawiliśmy się u notariusza. Tym razem wszystko przebiegło właściwie.

Przelew to prosta sprawa.

Ale to nie koniec. Po akcie pojechaliśmy wszyscy do banku zrealizować przelew. To był bank spółdzielczy. Żeby dokonać takiego przelewu, Kupujący z aktu notarialnego musiał przepisać nr konta, dane nadawcy, odbiorcy, wpisać kwotę i podpisać się na specjalny druczek. Zapytałem, czy Pani w okienku nie może tych danych wpisać bezpośrednio do komputera? Odpowiedziała, że nie, bo to na naszą odpowiedzialność. 2 przelewy na 2 konta bankowe robiły 3 pracownice banku i Pani kierownik ponad 30 min. 

Po tej całej sytuacji przypomniałem sobie, że nie ma łatwych transakcji, nawet jeśli pozornie takimi się wydają. Nie można pozwolić sobie iść na skróty, a czasem pod presją czasu i chęcią szybkiego zysku ulegamy takiej pokusie. Pamiętajcie zawsze najpierw weryfikować dokumenty i sytuację.


#casestudy #sprzedaż #mieszkanie

Ile warta jest nieruchomość z perspektywy właściciela, a ile Agenta nieruchomości | Case study #6

Ile warta jest nieruchomość z perspektywy  właściciela, a ile agenta nieruchomości.

Jakiś czas temu zadzwonił do mnie agent, który pracował w moim biurze nieruchomości.

Poprosił, bym zajął się jego klientami, bo dla niego za daleko, nie zna terenu, okolicy i nie czuje się na siłach, by zrealizować zlecenie klientów dotyczące sprzedaży działki. Powiedział też, że klienci zgodzili się na ponad średnio rynkowe wynagrodzenie za sprzedaż tej nieruchomości.

Skontaktowałem się z właścicielami, umówiłem na spotkanie i obejrzenie nieruchomości. Panie miały do sprzedania działkę o pow. 2,13 ha. szerokości 40 m i długości ok. 520 m. Położona była pomiędzy dwoma drogami gminnymi. Z jednej strony tej działki znajdował się dom w stanie surowym, po części otwartym o pow. ponad 300 mkw, który od 1978 lat nie był wykończony oraz zabudowania gospodarcze z 1965 r. 

Panie chciały, aby wzdłuż działki chciały wytyczyć drogę dojazdową o szerokości  5m i podzielić działkę tak, by powstało 6 działek o rozmiarach 35 x 82m. Korzystając z internetu ustaliły, że cena mkw działki budowlanej w tamtej okolicy wynosi średnio 35 zł. Dokonały więc następującej kalkulacji:

 2,13 ha (21 300 m) x 35 zł = 745 500 zł do tego doliczyły wartość domu oraz zabudowań, co dało im 850 tys. zł.

Przyjmując takie założenie jako pośrednik i ustalając wynagrodzenie na średnio 3% netto od ceny transakcyjnej –  uznajmy, że będzie to 800 tys. – do zarobienia jest 24 tyś. zł netto. Całkiem przyzwoicie. Ale czy na pewno? 

Jak wyglądała sytuacja z mojej strony, jako pośrednika?

W czasie oglądania działki zauważyłem, że:

plusem są:

  • dojazd, bo z  dwóch stron drogą asfaltową
  • szerokość działki całkiem przyzwoita, bo 40 m
  • prąd i woda na działce.

natomiast minusy to:

  • mniej więcej pośrodku działki rów, którym płynie woda
  • zabudowania i dom rozmieszczone są praktycznie na całej szerokości działki, więc nie ma miejsca na 5 metrową drogę, którą Panie przewidziały w swoim planie.

To zasiało we mnie wątpliwości. Musiałem sprawdzić, czy na pewno da się podzielić działkę tak, jak Panie to wymyśliły. Sięgnąłem do  miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tej miejscowości i skontaktowałem z lokalnym geodetą, by ustalić możliwości podziału działki.

Okazało się, że budowlane mogą być tylko 3 działki, 2 z jednej i 1 z drugiej strony, łącznie 74 ary. Pozostała środkowa część to teren upraw polowych. 

Skontaktowałem się również z firmą budowlaną i poprosiłem o analizę stanu budynków. Okazało się, że dom nigdy nie był ogrzewany i cegła nasiąknęła wodą. Osuszenie budynku, co prawda, było możliwe, ale raczej nieopłacalne. Natomiast budynki gospodarcze wymagają znacznych nakładów finansowych.

Zbudowanie drogi dojazdowej wiązałoby się z wyburzeniem obory i garażu. Pojawiło się również pytanie, czy zasadne będzie zburzenie domu i postawienie na jego miejscu nowego. Wyburzenie i wywóz budynków to koszt kilkunastu tysięcy zł, co jeszcze bardziej obniżyłoby wartość działki.

Zatem jaką wartość dla mnie jako pośrednika miała nieruchomość?

Policzmy:

Grunt: 

74 ar budowlane x 20 zł (bo taka jest cena transakcyjna) = 148 000 zł

1,39 ha rolnej x 2,5 zł = 34 750 zł

Zabudowania: 

wg wyliczenia właścicielek 104, 500  zł

Łącznie daje nam to 287 250 zł. Nie licząc kosztów wyburzenia budynków.

W ten sposób z 850 tys. zrobiło się 287 tyś., czyli ponad pół miliona, bo 562 500 zł mniej.

Nie było też pewności, czy uda się sprzedać działkę z taką, a nie za jeszcze niższą  cenę. 

Musiałem poinformować o tym właścicielki. Były bardzo niepocieszone, bo liczyły, że każda z nich kupi dzieciom po mieszkaniu za pieniądze ze sprzedaży tych działek.

A co z moim wynagrodzeniem?

Gdybym zdecydował się na pracę za 3% netto od ceny transakcyjnej przed ustaleniem wartości rynkowej działki, to moje wynagrodzenie, które miało wynieść 24 tys. zł, faktycznie wyniosłoby max. 8 625 zł., czyli prawie 3 razy mniej.

Ostatnio widzę oferty mieszkań, domów, działek zawyżone nawet  o 100%. 

Zastanawiam się, co jest tego powodem. Czy to klienci ustalają takie ceny, czy pośrednik liczy na wysokie wynagrodzenie i dlatego nie koryguje ceny do realnej rynkowej?

Czy jest szansa sprzedać nieruchomość zdecydowanie powyżej jej ceny rynkowej?

3% od 287 tys. to ponad 8 tyś. a 3% z 0, bo nie sprzedałem to nadal 0. Od tego trzeba jeszcze  odjąć koszty poniesione przy przyjęciu oferty – weryfikacje opracowanie i promocje oferty. Czyli tracę. Warto zatem zastanowić się, czy taką ofertę chcę w ogóle mieć w swoim koszyku. 

Warto przeanalizować koszty, jakie ponoszę przy próbach sprzedaży nieruchomości po nierealnych do osiągnięcia cenach. Czy agent nieruchomości jest cudotwórca, który magicznymi trikami sprzeda nieruchomość ponad 100% powyżej ceny rynkowej?

Jak w 2 godziny sprzedałem mieszkanie w warte 275 000 za wyższą cenę | Case study # 4

Jak w 2 godziny sprzedałem mieszkanie w warte 275 000 za wyższą cenę.

  

Pewnego dnia zadzwonił do mnie kolega, że chce sprzedać swoje mieszkanie.

To było mieszkanie w Lublinie, na oś. Czuby, 62 mkw, 3 pok. na 3 piętrze w czteropiętrowym bloku, standard do remontu. Umówiliśmy się na spotkanie, oglądanie mieszkania i wywiad jaki zawsze robię przed podjęciem się zlecenia.

Na spotkaniu okazało się, że musimy je sprzedać bardzo szybko, zatem umówiłem się na wycenę i na sesję zdjęciową.

Sesję zorganizowałem w takich godzinach, żeby słońce zbyt mocno nie świeciło w okna, to ułatwia robienie zdjęć.

Mieszkanie wymagało przygotowania do zdjęć, więc razem z klientem usunęliśmy niepotrzebne na zdjęciach meble, rzeczy, zdjęcia.

Teraz powinien pokazać Wam jak mieszkanie wyglądało przed home stagingiem, ale niestety home staging zaabsorbował mnie tak, że nie zrobiłem zdjęć przed nim. Ale obiecuję, że w następnym odcinku już pokaże. 

Po realizacji sesji zawsze wysyłam zdjęcia do właścicieli mieszkania. Tak też zrobiłem tym razem. Właścicielka była bardzo zadowolona i jak to ujęła nie spodziewała się, że jej mieszkanie jest takie ładne.

Zacząłem o 16:00 promocję ogłoszenia w internecie.

Za chwilę miałem kilka telefonów i kilka wiadomości od zainteresowanych ofertą. Około 17:30 zadzwoniła do mnie koleżanka z innego biura i powiedziała, że właśnie jest z klientką, szukają dokładnie takiego mieszkania i już mogą oglądać. Niestety wtedy byłem poza miastem, a im bardzo zależało na oglądaniu, więc umówiłem je z właścicielami. Oczywiście nie obawiałem się takiego rozwiązania, ponieważ miałem z klientami podpisaną umowę na wyłączność.

Po obejrzeniu mieszkania od razu zadzwoniła do mnie i złożyły ofertę kupna za cenę wywoławczą, płatną gotówką praktycznie następnego dnia. 

W tym samym czasie zadzwonił  do mnie kolejny pracownik innego biura, że również chce obejrzeć mieszkanie. Za kilka minut znów zadzwonił telefon i klient i chciał umówić się już za pół godziny. Klient ten posiadał również gotówkę, mógł podpisać  akt w każdej chwili. Obejrzał nieruchomość  i złożył wyższą ofertę. Także w 2 godziny miałem 2 złożone podobne oferty.

Właściciele oczywiście zdecydowali się na tą wyższą. 

Zgodnie z obietnicą z początku odcinka powiem Wam, co się stało tuż po podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży mieszkania.

Podpisanie aktu rozpoczęło  się o godz. 10:00, o 11:01 notariusz po odczytaniu aktu pobrał elektroniczny odpis z Księgi wieczystej. Od notariusza wyszliśmy koło 12:00. A o 13:21 w dziale III pojawiła się wzmianka komornika. Notariusz ma czas na wpisanie wzmianki o przeniesieniu własności do końca dnia. I co teraz? Zaczęły się telefony. Ja do poprzednich właścicieli, do notariusza, notariusz do komornika, nowi właściciele do mnie. Oberwało mi się, że wiedziałem o długach, że specjalnie ich wpuściłem na minę i tak dalej. Rozumiem kupujących. W końcu to duże pieniądze i zawsze wiąże się z tym stres. Szczególnie, że kupującymi byli młodzi inwestorzy.  Natychmiast zacząłem wyjaśniać sprawę. Na szczęście ostatecznie okazało się, że to pomyłka. Ale żeby to cofnąć  to trzeba się było trochę natrudzić. W skrócie po kilku dniach po wzmiance nie było śladu. Szczęście w tym wszystkim jest takie, że kupujący nie korzystali z kredytu bankowego, bo bank nie wypłaciłby środków do czasu wykreślenia wzmianki.   

Dziś inwestorzy remontują mieszkanie, które w niedługim czasie będzie szukało najemców lub nowych właścicieli, a ja będę znów pośredniczył w tych transakcjach. 

Podsumowując:

Dziś podejmuję się tylko takich zleceń w których sukces wierzę. To do takich należało. 

Dobrze przygotowana oferta, rozsądna, rynkowa  cena. Szeroki, targetowany marketing powoduje, że informacja o ofercie szybko się rozprzestrzenia, dociera do faktycznie zainteresowanych osób.

Jak zarobiłem na transakcji sprzedaży domu za ponad pół miliona | Case study #5

Jak zarobiłem na transakcji sprzedaży domu za ponad pół miliona, a mogłem nie zarobić i jeszcze sporo stracić.

Dlaczego chcę się z Wami podzielić tą historią? Bo to kolejny przykład na to, że wybudowanie dobrej relacji z Klientem potwierdzonej umową na wyłączność.  To daje 99% gwarancji, że za swoją pracę Agent nieruchomości otrzyma wynagrodzenie.

Zgłosił się do mnie klient, który chciał sprzedać dom pod miastem warty ponad lub pół miliona.

Dom był nowo-wybudowany, wykończony na zewnątrz, wewnątrz w wysokim standardzie, wyposażony.

Po przeprowadzonej analizie sytuacji zdecydowałem się na przyjęcie tego zlecenia. Chociaż mój cel zakłada przeprowadzenie transakcji do 3 miesięcy od jej przyjęcia. Podpisaliśmy umowę na wyłączność na 6 miesięcy, bo był to okres zimowy. A wtedy sprzedaż może trwać trochę dłużej.

Przy podpisywaniu umowy wspomniałem, że zaraz po wystawieniu przeze mnie domu  na sprzedaż, z właścicielem zaczną kontaktować się znajomi i osoby, które trafią bezpośrednio i będą starały się kupić dom bez pośredników.

Oczywiście umowa na wyłączność ubezpieczała mnie na taką ewentualność.

Zweryfikowałem stan prawny, dokumenty działki, domu. Zrobiłem sesję fotograficzną, zdjęcia 360 st. czyli wirtualny spacer w domu i wokół niego. Przygotowałem ofertę, właściciel zaakceptował ją, więc zacząłem realizować silne działania marketingowe. W tym wypadku postawiłem na marketing internetowy, targetowany (skierowany do konkretnie wybranej grupy). Działania takie, jak powieszenie baneru na ogrodzeniu, nie miało w tym wypadku sensu. Dom był nieco oddalony od ulicy, przedostatni w alejce. Taka reklama nie byłaby widoczna. W ogłoszeniu był pokazany dom z zewnątrz oraz jego otoczenie. W ogłoszeniu podałem adres,  więc każdy mógł łatwo go odnaleźć. Ogłoszenie wystawiłem w piątek. W sobotę zadzwonił do mnie klient i mówi, że już sąsiedzi oglądali, kolega z pracy oglądał i chcą już kupować. Odpowiedziałem, że super, ale od powiedzenia, że kupuję do kupienia to daleka droga i zapewne byli tylko z ciekawości. Miałem rację, na obejrzeniu skończyło się, już potem się nie odezwali.

Na spotkaniu w celu podpisania notarialnej umowy przedwstępnej w luźnej rozmowie klient przyznał mi się ile było osób oglądających dom i ile z nich pytało, “czy możemy kupić dom bez biura nieruchomości?”. Bardzo miłe było to, że mój klient odpowiadał, że skoro zatrudnił mnie do sprzedaży jego domu to miał w tym swój cel, chce zapłacić za usługę. Skoro trafili na ofertę, to znaczy, że realizuję swoją pracę dobrze i za to należy mi się wynagrodzenie. 

Moja pierwsza prezentacja wyglądała już w ten sposób, że Na pierwszą prezentację przyjechała 5 osobowa rodzina. Okazało się, że Panowie znają się z pracy, więc padło również pytanie od zainteresowanego zakupem, czy ja jestem konieczny w transakcji.

Wtedy pomyślałem sobie: jak czułby się ten facet – człowiek, gdybyś pracował np. miesiąc, a ja poszedłbym do Twojego szefa i powiedział, żeby nie wypłacał Ci wynagrodzenia tylko dał mi rabat w takiej wysokości?

Mam wrażenie, że kupującym często wydaje się, że zakup domu to jak zakup bułek w piekarni. Podchodzę do lady, wykładam pieniądze i bułki już są moje. Niestety w przypadku domów tak nie jest. To tak jak ktoś, kto nigdy nie jeździł na rowerze, patrzy z boku i może myśleć, że to absolutnie banalna sprawa.. Oczywiście, że proste jak się już jak już to umiesz, ale po drodze czeka Cię kilka wywrotek. Przy nieruchomościach nie ma miejsca na wywrotki. Po to są Pośrednicy, żeby zabezpieczyć strony przed „wywrotką” i jej konsekwencjami.

Dzięki moim działaniom dom oglądało ok. 30 osób, z czego 16 osobom osobiście prezentowałem dom, prawie drugie tyle ominęło mnie i dotarło bezpośrednio do właściciela z nadzieją na rabat w wysokości mojego wynagrodzenia, a przecież to dzięki mnie wiedzieli o domu do sprzedaży. 

Ostatecznie ludzie którzy kupili dom nie negocjowali ceny, sam właściciel zdecydował się na zejście z ceny na część kosztów notarialnych.

Podsumowując:

Czyli zgodnie z moim założeniem sprzedałem dom w 90 dni.

Kupujący przeprowadzają się za kilka dni do swojego domu, a mnie dają do sprzedania mieszkanie w którym mieszkają obecnie. Sprzedający dom kupuje mieszkanie i też niebawem przeprowadza się.

Wydaje się, że wszystko w transakcji poszło gładko.

Ale gdzie była trudność i niebezpieczeństwo?

Musieliśmy spłacić 3 kredyty hipoteczne na prawie 500 tys., które były zabezpieczone na nieruchomości. Następnie pozamykać te kredyty, dostać zgodę banku na wykreślenie z księgi wieczystej. Bank kredytujący zakup chciał się zabezpieczyć, na tej nieruchomości. Sprzedający też kupował mieszkanie na kredyt. Więc musiał mieć pozamykane poprzednie kredyty, żeby mieć zdolność kredytową. Zatem musieliśmy umiejętnie wszystkie te czynniki pogodzić ze sobą, ustalić właściwe terminy, zapisać właściwie w aktach notarialnych i pilnować, żeby nic się nie wydarzyło po drodze.

Bardzo ważne jest w takich sytuacjach zaufanie naszych klientów do nas. Oni w procesie zakupu/sprzedaży są pod wielkim stresem. Bardzo często jest to jest to dla nich nowa sytuacja. Zatem to na agencie spoczywa odpowiedzialność za właściwe pokierowanie sprawą, tak żeby nikt nie został pokrzywdzony, czy wprowadzony w błąd.     

Jeśli jesteś agentem, pamiętaj, że nie ilość podpisanych umów i ilość ofert w Twoim koszyku świadczy o tym, czy jesteś dobry w tym co robisz. Liczą się zrealizowane transakcje, zadowoleni klienci, polecenia i Twój gwarantowany zysk z transakcji.

Szanowni klienci, pamiętajcie, że agent biura nieruchomości każdą czynność jaką wykonuje robi to z nadzieją, że zarobi pieniądze. Decydując się na zakup oferty, którą ma w sprzedaży biuro uszanujcie wolę sprzedającego. Nikt zapewne nie lubi być wykorzystywany, oszukiwany.

Jak sprzedałem w 1 miesiąc mieszkanie, które było w ofercie kilkunastu biur przez 6 lat | Case study#3

 

Jak sprzedałem w 1 miesiąc mieszkanie, które było w ofercie kilkunastu biur przez 6 lat.

Kiedy otworzyłem biuro w Łęcznej, pomyślałem,  że nie będę wykonywał “zimnych telefonów”. Postanowiłem wysyłać wszystkim, którzy ogłaszają się, że mają do sprzedania  jakieś mieszkanie, dom, działkę do sprzedania SMS-a z informacją o tym, że otworzyłem biuro i zapraszam do współpracy. Ku mojemu zdziwieniu odzew był duży. Między innymi odezwała się Pani, która miała do sprzedanie mieszkanie o powierzchni 50 mkw, 2 pokoje z dużym balkonem na parterze w bloku 4 piętrowym w stanie do remontu.

Poszedłem  na spotkanie, obejrzałem mieszkanie. Uznałem, że rozkład i położenie  świetne, ale patrząc przez pryzmat koniecznego remontu, cena była za wysoka, a właścicielka nie chciała zejść z ceny ani złotówki. nie chciała zejść z ceny. 

Czego dowiedziałem się od właścicielki sprzedawanego mieszkania?

Przez te 6 lat wystawiała mieszkanie z tą samą ceną, jak dla mnie wygórowaną. Podpisywała umowy z kilkunastoma biurami, które jej proponowały współpracę, ale nie pamiętała nazwy ani jednego biura. Nie pamiętała nazwiska ani jednego agenta, z którym podpisywała umowę.

Nawet zdarzyło się tak, że w czasie trwania naszej umowy na wyłączność, podpisała jeszcze z jednym z biur umowę zwykłą, czy inaczej mówiąc otwartą. Przez cały ten okres czasu miała zaledwie kilka prezentacji. 

Co spowodowało, że to właśnie ja sprzedałem to mieszkanie, w tak krótkim czasie?

Po pierwsze wybudowałem zaufanie, które pozwoliło mi na podpisanie z klientką umowy na wyłączność.

Wyłączność pozwoliła mi na: przygotowanie mieszkania do sesji zdjęciowej, zrobienie dużo lepszych zdjęć niż inne biura, a to przełożyło się na dużą oglądalność ogłoszenia i bezpośrednio wpłynęło na ilość prezentacji. Szeroki, urozmaicony lokalny marketing spowodował, że dotarłem do osób, które nie miały możliwość zobaczenia ogłoszenia w internecie. 

Proponowałem to mieszkanie wszystkim klientom, którzy odzywali się do mnie w sprawie mieszkania mieszkań o podobnych parametrach. Akurat złożyło się tak, że sprzedawałem dom poza miastem i właściciel szukał mieszkania w Łęcznej, ze względu na swój wiek i stan zdrowia. Potrzebował mieszkania na parterze. Uznałem, że dla niego będzie idealne, więc mu je zaproponowałem. Budżet jaki chciał przeznaczyć na mieszkanie był mniejszy niż cena jakiej żądała klientka, ale  mimo wszystko przekonałem go do obejrzenia mieszkania. Po prezentacji powiedział mi, że gdybym nie namówił go na obejrzenie na żywo, to nigdy nie zainteresowałby się tym mieszkaniem, bo cena była za wysoka. Klient zdecydował się kupić mieszkanie.

Uważam że drogą do sukcesu jest intensywna praca z ofertą. Jej szeroki i różnorodny marketing, pamiętanie o niej oraz zainteresowanie i uwaga, o co trudno przy umowach zwykłych, czy otwartych.

Myślę, że często jest tak, że biura wrzucają ofertę na portale i czekają, co się będzie działo.

Jak dzwoni telefon i jest zainteresowanie to działają przy ofercie. A jak się nic nie dzieje, to pracują nad pozyskiwaniem nowych ofert i prowadzeniem transakcji, które mają aktualnie w toku. Przy dużej ilości ofert w koszyku łatwo zapomnieć o jakiejś i nie przywiązywać do niej uwagi, aż  do czasu gdy telefon nie wymusi pracy z/nad nią. 

Starajmy się mieć cykliczny kontakt z klientem, nawet jak oferta nie ma/ nie wzbudza dużego zainteresowania. Starajmy się, by klient zapamiętał nas, przynajmniej wiedział  jak się nazywamy. To bardzo ważne, by budować swój wizerunek i otrzymywać polecenia.

Marcin Osman kiedyś powiedział, że nie ma swoich wizytówek, bo ich nie potrzebuje. Stara się już w pierwszym kontakcie z kimś nowo poznanym być zapamiętany tak, żeby wizytówka nie była mu potrzebna. To doskonała rada również  dla osób działających na rynku nieruchomości. Tego życzę też Wam.

Czy niezbędne jest dzwonienie do klientów i namawianie na – zimne telefony  #7

Czy niezbędne jest dzwonienie do klientów i namawianie na – zimne telefony 

Cold calling – telefon w sprawie oferty, czyli jak umówić spotkanie z Klientem

Jeden z moich klientów opowiadał mi,  że po wystawieniu swojego ogłoszenia, tylko jednego dnia odebrał  ponad 90 telefonów. Wszystkie były z biur nieruchomości. Wyobraźcie sobie, że jesteście na miejscu takiego klienta.

Czy sprzedawaliście kiedyś własne mieszkanie albo robiliście taki eksperyment? Jeśli nie, to koniecznie spróbujcie. Gwarantuję, że wyciągniecie  wiele wniosków, które pozwolą wam poprawić wasz warsztat pracy.

Jak się przygotować do rozmów?

Zadbajcie o to, aby klient, do którego dzwonicie nie słyszał w tle innych rozmów i dźwięków. Innymi słowy dzwońcie ze spokojnego i cichego miejsca, a nie na przykład z ulicy, albo autobusu. Klient będzie was dobrze słyszał, a wy będziecie mogli skupić się na na prowadzonej rozmowie.

Aby zaoszczędzić czas i zwiększyć efektywność Twoich działań, przygotuj  listę ogłoszeń, na które chcesz zadzwonić. Ustal ile czasu chcesz poświęcić na wykonywanie telefonów w trakcie dnia. Sugeruję, żeby wykonywać połączenia po 9 rano, wtedy jest duże prawdopodobieństwo, że ludzie już wstali, są w pracy, wypili kawę i mogą  poświęcić chwilę na rozmowę. Do każdej rozmowy zrób notatkę. Jeśli umówiłeś się na kontakt z Klientem w późniejszym terminie zanotuj to kalendarzu, który Ci o tym przypomni, jak np. google. Możesz to zrobić z poziomu telefonu lub komputera.  

Pamiętaj, że celem Twojego telefonu jest doprowadzenie do umówienia spotkania z potencjalnym klientem.

Aby telefony, które wykonasz były jak najbardziej skuteczne, zapamiętaj ZŁOTĄ PIĄTK Ę, czyli zasady, których warto się trzymać przy rozmowie z klientem.

    1. Zagajenie
    2. Przedstawienie się
    3. Poinformowanie w jakim celu dzwonimy
    4. Przedstawienie naszej oferty współpracy
    5. Umówienie się na termin spotkania (potwierdzenie przed wyjazdem)

Jak to zrobić w praktyce:

  1. ZAGAJENIE

Dzień dobry

Dzwonię w sprawie ogłoszenia dotyczącego …,  czy jest jeszcze aktualne?

Cieszę się, bo zainteresowało mnie ze względu na lokalizację/piętro/standard. 

Czy wciąż poszukuje Pan/i klienta na swoją nieruchomość?

Chcę zaoferować Pana/i mieszkanie/dom/działkę moim klientom.

  1. PRZEDSTAWIENIE SIĘ

Nazywam się …

Dzwonię z …… nazwa firmy.

I tutaj uwaga: starajcie się nie używać słów takich jak biuro, czy agencja nieruchomości, to potrafi odstraszyć klientów. 

Dlaczego nie przedstawiam się  na początku? Bo chcę dać sobie szansę na rozmowę z klientem. Jeśli Klient jest zrażony do biur nieruchomości może rozłączyć połączenie i nie dać mi możliwości powiedzenia, jak mogę mu pomóc w sprzedaży jego nieruchomości.

  1. W JAKIM CELU DZWONIMY

W celu przygotowania propozycji potrzebowałbym więcej szczegółów dotyczących nieruchomości.

Tu pytania, to czego brakuje w ogłoszeniu……………. –  Powinny być to 2 – 3 pytania o istotne szczegóły oferty. 

Dziękuję za informację.

To upewniło mnie, że ogłoszenie mnie interesuje.

  1. PRZEDSTAWIENIE OFERTY

W ramach naszej pracy wykonujemy między innymi: …… 

  • tu możecie pochwalić się zrealizowanym ostatnio zleceniem lub takim, które jest podobne do tego w sprawie, którego dzwonicie.

Opowiedzcie też o tym, co wyróżnia Twoją firmę  na rynku.

  1. USTALENIE TERMINU SPOTKANIA

Ustal z klientem konkretny, wygodny dla niego termin. Ale postaraj się, aby spotkanie odbyło się niedługo  po telefonie, np. tego samego lub kolejnego dnia.

Spotkajmy się ……… dziś / jutro

Przed południem czy po południu?

9:00 czy 10:00 / 17:00 czy 18:00

Świetnie. ☺

Zapytaj o nazwisko klienta oraz adres

Proszę jeszcze Pana/ią o  godność ……………………

Dziękuję, teraz poproszę adres.

Świetnie w takim razie widzimy się w…………………o godz. ………………

Powiedz klientowi, co należy zabrać ze sobą na spotkanie.

Na spotkanie proszę przygotować:

– dokument poświadczający własność, tj. akt notarialny, nr KW, inne dokumenty nieruchomości jeśli Pan/i posiada

– swój dokument tożsamości 

Przypomnij klientowi o spotkaniu. 

Przed spotkaniem pozwolę sobie jeszcze przedzwonić żeby potwierdzić spotkanie. 

Do zobaczenia/usłyszenia.

Uwaga !

Często przez telefon pada pytanie o nasze wynagrodzenie:

Ile będę musiał  zapłacić za obsługę? 

Nigdy nie mów przez telefon o wynagrodzeniu.

Nie wiesz ile będziesz chciał za pieniędzy za pracę skoro jeszcze nie rozmawiałeś z Klientem, nie widziałeś nieruchomości, nie wiesz jaki czas i jakie nakłady marketingowe będą potrzebne, aby zrealizować zlecenie. 

Warto ustalić z klientem,  że o wynagrodzeniu porozmawiacie na spotkaniu, bo zależne jest ono od wielu czynników.

Na koniec mam dla was bonus w postaci kilku cennych informacji.

bonus – Niezbędnik:

App Truecaller – aplikacja na Android, iOS and Windows Phone, służy do zidentyfikowania nieznanych numerów, jak i blokowania SMS-ów zawierających spam. Aplikacja filtruje niechciane połączenia.

Umowa na wyłączność – podpisywać czy nie?

Umowa na wyłączność – podpisywać czy nie?

W ostatnim czasie coraz częściej nawiązując współpracę z biurem nieruchomości Pośrednicy proponują nam umowę na wyłączność. Dlaczego namawiają nas do takiej umowy i czego powinniśmy oczekiwać decydując się na tą formę współpracy? 

Z mojej analizy rynku wynika, że z ok. 90 biur pracujących na rynku lubelskim, a ok. 113 w województwie. Zaledwie 3 pracuje tylko na umowach na wyłączność. Pozostałe pracują głównie na tzw. umowach “otwartych” lub “zwykłych”. Dlaczego tak jest? Mówi się, że “gdzie kucharek sześć tam nie ma co jeść” i tak się dzieje z ofertą, jeśli jest w kilku a nawet kilkunastu biurach. Wiele umów jakie są podpisywane z klientami to “umowy skutku”. Oznacza to, że klient płaci tylko wtedy, kiedy biuro doprowadzi do transakcji. Czym to skutkuje dla biura? Nie ma gwarantowanego zwrotu poniesionych kosztów w trakcie realizacji zlecenia, ani wynagrodzenia. Zatem automatycznie zaczyna działać zasada “Kto pierwszy ten lepszy”. Taka sytuacja powoduje, że odpowiedzialność przed klientem jest zbiorowa, motywacja do działania pośrednika jest niższa, powstaje konkurencja pomiędzy biurami posiadającymi podpisaną umowę na to samo mieszkanie. Biuro nie wskazuje w ofercie dokładnego adresu, nie pokazuje bloku z zewnątrz, otoczenia. Klient poszukujący jest wymagający, ma mało wolnego czasu, więc chce mieć dostęp to wszystkich szczegółów analizując ofertę. Nie ma ochoty jechać do biura, podpisywać umowy, tylko po to żeby dowiedzieć się jaki jest dokładny adres. Przy umowie na wyłączność biuro powinno w ofercie przedstawić informacje które najbardziej interesują klienta poszukującego. Mieszkanie czyli nazwę ulicy, nr bloku, bo to bardzo często decyduje, czy kupujący jest zainteresowany czy nie. Często młodzi ludzie dzwonią i pytają o adres, bo zależy im na bliskiej lokalizacji od rodziców, bo mają małe dzieci. 

Musimy wiedzieć o tym, że umowa na wyłączność to dla Pośrednika gwarancja zarobienia pieniędzy z odroczonym terminem. Zatem jest zmotywowany do szybkiego działania. Dlatego statystyka pokazuje, że oferty, gdzie podpisana jest umowa na wyłączność sprzedają się średnio do 90 dni. Pośrednik pracujący tylko na umowach na wyłączność ma czas na pracę z ofertą, bo może ich mieć w danej chwili nie więcej niż  ok. 15. Nie skupia się na poszukiwaniu kolejnej, bo właśnie dowiedział się, że inne biuro bądź sam właściciel właśnie sprzedał “jego” a tak naprawdę “wspólną” ofertę i  znów nie zarobił. To bardzo demotywuje. Pokazanie szczegółowych informacji o nieruchomości skłania klienta szukającego do kontaktu z biurem, z pośrednikiem. Biuro pracujące tylko na umowach na wyłączność często pobiera wynagrodzenie wyższe niż średnie rynkowe, co wynika z wyższej skuteczności  w wyniku ponoszenia wyższych kosztów marketingu i promocji oferty. Ponadto, przy umowach wyłącznych są wyższe koszty i jakie ponosi się przy przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży (home staging, profesjonalna sesja zdjęciowa, spacer 3D) marketing oferty,  jak również wynagrodzenie dla pośrednika z innego biura, który skutecznie skojarzy naszą ofertę ze swoim nabywcą. 

Dużą zaletą umowy na wyłączność jest to, że jest jedyna i ekskluzywna, to wpływa na większe zainteresowanie i szybszą transakcję. Klient sprzedający mieszkanie podpisując umowę z kilkoma biurami z każdym indywidualnie ustala cenę nieruchomości, w różnym czasie odbywa się aktualizacja ceny. Wskutek tego pojawia się kilkanaście lub kilkadziesiąt z pozoru innych ofert, z innymi parametrami, opisami, zdjęciami, a tak  naprawdę jest to jedna i ta sama oferta. Z oczywistych powodów, to zniechęca klienta do korzystania z usług pośrednika w ogóle, bo wskutek wyżej opisanego bałaganu piętnaste biuro proponuje klientowi jedną i tą samą ofertę, i najczęściej poprzedzone jest to wizytą w biurze pośrednika. Czyli: strata czasu, a nerwy całkowicie uzasadnione. Umowa na wyłączność to kontrakt pomiędzy Pośrednikiem a właścicielem nieruchomości, że bez względu na to skąd będzie kupujący, wynagrodzenie należy się Pośrednikowi. Wynika to z tego, że szeroki marketing mieszkania z adresem powoduje, że często zdarza się, że zgłasza się sąsiad, a nawet rodzina sprzedającego zainteresowana zakupem. Nie dzieje się to jednak “samo z siebie”, ale na skutek pracy i środków przeznaczonych na szeroki i jawny marketing wydanych z kieszeni pośrednika. 

 

Czego możemy oczekiwać od Pośrednika przy umowie na wyłączność?

Pierwszym krokiem powinna być analiza nieruchomości, ustalenie odpowiedniego poziomu ceny możliwej do uzyskania ze sprzedaży, oraz w ogóle “przydatności nieruchomości do sprzedaży”. Pod każdym względem – prawnym, zebranej dokumentacji i … co bywa częstą przeszkodą – czy jest zgoda współwłaścicieli na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Następnie oceniamy co jest jest zaletą, a co wadą, jakie grupy osób mogą nią być zainteresowane, gdzie i w jaki sposób mam szukać  grupy docelowej i jakie informacje powinniśmy uwydatnić, aby potencjalni nabywcy zainteresowali się ofertą. Drugim krokiem jest przygotowanie mieszkania do sprzedaży, czyli koordynacji przy przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży, także “wizualnie” (posprzątaniu, usunięciu zbędnych elementów tj.  zdjęcia rodzinne, odświeżeniu, czasem sugestia remontu). Przygotowanie home stagingu, profesjonalnej sesji zdjęciowej.

Trzecim krokiem i dużym atutem dla Pośrednika jest możliwość pozwolenia sobie na szeroki i zróżnicowany marketing, który jest dość kosztowny i wymaga dużego zaangażowania. Innymi kanałami docieramy z ofertą do studentów, innymi do osób aktualnie będących w innych miastach, inaczej do osób starszych. Pomimo tego, że internet odgrywa w naszym życiu duże znaczenie, to nie jest on jedynym nośnikiem informacji z którego powinniśmy skorzystać by sprzedać mieszkanie.

Dziś w obsłudze klienta bardzo ważne jest to, żeby klient wiedział za co płaci i miał pewność, że podpisując umowę z biurem jego oczekiwanie, czyli sprzedaż mieszkania zostanie zrealizowana. Warto zapytać o to, jakie czynności biuro, czy Pośrednik wykona dla nas w trakcie trwania umowy.  Na jaki okres umowa będzie podpisana, kiedy płacimy i za co (efekt, czy czynności).

Bardzo istotne jest właściwe poprowadzenie negocjacji, mediacji dotyczące warunków sprzedaży. Często przez zwykłą różnice charakterów, brak doświadczenia w sprzedaży, zakupie nieruchomości powoduje, że strony nie wiedzą co powinny ustalić.

Co zrobić, by współpraca była owocna i zadowalająca?

Po pierwsze zaufać. Pośrednik przeprowadza “zawodowo” setki, jeśli nie tysiące  transakcji rocznie. Zna się na rynku, zna się na cenach. Potrafi prawidłowo zaprezentować nieruchomość tak, aby znalazła nabywcę/najemcę. Potrafi przeprowadzić przez trudny proces negocjacji. Mało tego, potrafi, jako osoba “wspomagająca” podczas procesu negocjowania , jako osoba “z zewnątrz”, która nie ma tych emocji, jakie towarzyszą Stronom – uratować sytuacje takie, które wydają się absolutnie nie do “uratowania”. Ten brak emocji, z jednoczesnym zdrowym rozsądkiem i wiedzą odnośnie możliwości “ułożenia” umowy sprawia, że wiele transakcji w ogóle dochodzi do skutku. Kolejna korzyść – zwłaszcza dla umów wyłącznych, to sprzedaż na najlepszych warunkach , jakie rynek proponuje w danym czasie. To działanie na rzecz klienta, ochrona jego interesów od początku, do samego końca transakcji.  To jest właśnie ta wartość dodana, jaką daje nam profesjonalny pośrednik. Bezpieczeństwo, sprawna sprzedaż, towarzyszenie Stronom do chwili przekazania nieruchomości. Zazwyczaj po udanej transakcji Obie Strony są na tyle zadowolone, że wystawiają Pośrednikowi referencje. To bardzo sympatyczne chwile dla każdego pośrednika.

Wybierając biuro nieruchomości, któremu powierzymy sprzedaż mieszkania warto sprawdzić, czy właściciel, pracownicy posiadają licencję wydaną przez Polską Federację Rynku Nieruchomości (https://rejestr.pfrn.pl/posrednicy), czy właściciel biura należy do Regionalnego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (http://rspon.lublin.pl/czlonkowie-rspon/), czy biuro posiada pozytywne rekomendacje od Klientów, jaki jest zakres jego działań, ile Pośrednik pracujący z nami aktualnie obsługuje ofert. Czy zapewni nam odpowiednią ilość czasu na pracę przy sprzedaży naszej nieruchomości, naszego mieszkania.

Jak znalazłem najemców na mieszkanie w 9 dni? | Case Study #1


Do biura w Łęcznej przyszła Pani, posiadająca mieszkanie do wynajęcia, umówiłem się na oglądanie. 

Mieszkanie 2 pokoje, 36 mkw, blok z lat 80 na Kalinowszczyźnie, umeblowane, wyposażone, na ¾.

Pani opowiedziała mi historię jak sama wynajmowała mieszkanie w ostatnim czasie. Najemcy zostawili zniszczone meble, nie zapłacili rachunku za prąd i zniknęli, dlatego tym razem zdecydowała się na współpracę z biurem nieruchomości.  Ale określiła dokładnie jakich najemców szuka.

Czynsz dla najemcy wynosił 1300 zł miesięcznie plus internet, prąd. 

Obejrzałem mieszkanie, porozmawialiśmy na temat mieszkania, warunków współpracy i zdecydowaliśmy się na podpisanie umowy na moje pośrednictwo. 

Jak przygotowałem ofertę?

Przygotowałem mieszkanie do sesji zdjęciowej.

Zrobiłem zdjęcia aparatem z obiektywem szerokokątnym, co pozwala na pokazanie przestrzeni mieszkania

Przygotowałem opis zwięzły, przejrzysty, zamieściłem w nim wszystkie niezbędne informacje.  

 

Marketing – stosuję zasadę od bezpłatnego do płatnego.

Facebook – 17 grupy dot. najmu, wynajmu mieszkań w Lublinie.

Wysłana wiadomość do 28 biur w Lublinie, czyli do 150 osób.

Platforma System Wymiany Ofert Lublin 13 biur.

Firmowa strona internetowa i kilka innych.

Dodałem ofertę na 2 strony firmowe na FB.

Dodałem ofertę na Google+ i na Moja Firma w Google.

W swojej bazie miałem 27 potencjalnych Klientów szukających mieszkania o tych parametrach, wysłałem do nich wiadomość.

EFEKT:

Dosłownie po kilku minutach od wypuszczenia oferty miałem na messenger pierwsze wiadomości, przychodziły w nocy o północy, rano, wieczorem. 

A wiecie co jest najciekawsze, że zawsze pytania dotyczyły podstawowych informacji o mieszkaniu. Np. o adresie, który był w tytule i jeszcze powtórzony w ogłoszeniu, widniał na mapie, było zdjęcie bloku nawet z zewnątrz zrobione.

Ale jakie statystyki?

Na moich ogłoszeniach na fb pojawiło się:

  • komentarzy 19
  • udostępnienia 3  
  • wiadomości z 5 grup łącznie 28 na messenger
  • na mojej www oferta oglądana była 53 razy
  • telefonów 5
  • oglądających 3 osoby, wszystkie na tak, wybraliśmy pracującą parę z dzieckiem.

Teraz kilka dat i cyfr.

12.02.2019 r. – oferta wprowadzona do bazy CRM, wypuszczona na rynek.

14.02.2019 r. – 2 prezentacje – obie osoby na tak, właścicielka nie zdecydowała się na tych najemców.

20.02.2019 r. – kolejne 2 umówione prezentacje, jedna doszła do skutku.

20.02.2019 r. – rezerwacja.

26.02.2019 r. podpisanie umowy najmu na rok czasu.

Czyli od przyjęcia oferty do podpisania umowy najmu 14 dni, a to dlatego, że najemcy pracują aktualnie poza Lublinem, gdyby byli na miejscu to podpisalibyśmy umowę już 21.02.2019, czyli po 9 dniach.

Działania jakie wykonałem były wystarczające, gdyby nie było z nich efektu podjąłbym kolejne kroki.

Podsumowując.

Dobrze przygotowana oferta, dobre zdjęcia, silny marketing zdecydowały o tym, że otrzymałem ponad leadów na to mieszkanie, czyli dowiedziałem się, że tyle osób w danym czasie szuka takiego mieszkania w takiej okolicy, to pokazuje jaki jest potencjał.