Kategoria: Case Study

Zaświadczenie o braku osób zameldowanych – droga przez urzędowe przeszkody

Posted on | by Marek Kloc | Leave a Comment on Zaświadczenie o braku osób zameldowanych – droga przez urzędowe przeszkody

Interpretacja przepisów – co mówi ustawa, a co urzędnicy?

Historia rozmów z urzędem i wyzwań związanych z różną interpretacją przepisów.

1211 słów, 6 minut czytania.

„Formalność, która zamienia się w wyzwanie”

W tym artykule opisuję swoją niedawną „przygodę” z urzędem, która pokazała, jak różna interpretacja przepisów, niedoprecyzowane procedury i brak zrozumienia specyfiki pracy pośrednika mogą utrudnić realizację nawet najprostszej czynności. Jeśli kiedykolwiek zmierzyłeś się z podobnym wyzwaniem lub chcesz dowiedzieć się, jak uniknąć takich sytuacji, koniecznie czytaj dalej!

Jednym z dokumentów okazywanych przy umowie przeniesienia własności mieszkania jest zaświadczenie o braku osób zameldowanych. Powinno być pobrane z Urzędu Miasta, nie wcześniej niż 7 dni przed aktem notarialnym przenoszącym własność.

Dlaczego zaświadczenie o braku osób zameldowanych jest kluczowe?

To zaświadczenie to jeden z podstawowych dokumentów wymaganych przy akcie przeniesienia własności nieruchomości. Potwierdza, że w mieszkaniu nie ma osób zameldowanych, co jest istotne dla bezpieczeństwa transakcji. Jak je zdobyć? Są dwie główne drogi: online lub osobiście w urzędzie.

Procedura w teorii: „Online czy osobiście?”

Złożenie wniosku online wydaje się szybkie i wygodne. Wystarczy skorzystać z platform takich jak ePUAP czy mObywatel.

Ja z racji tego, że obsługuje teren o promieniu blisko 150 km, wybieram opcję online. Daje mi to możliwość składania wniosku poza godzinami pracy urzędu, nie tracę czasu na dojazd, stanie w kolejce i mam potwierdzenie złożenia, oraz odbioru wniosku w jednym miejscu, czyli na moim koncie mObywatel.

Wypełniłem wniosek, opłaciłem go – 17 zł. Do wniosku dołączyłem pełnomocnictwo – wpłaciłem za nie 17 zł na konto Urzędu Miasta.

Pierwsze przeszkody: „Pełnomocnictwo i brakujące dane”

Po 2 dniach od złożenia wnioski dostaje telefon z urzędu z informację, że:

  • Na pełnomocnictwie brakuje słowa „do odbioru”.
  • Brakuje nr Księgi wieczystej lub dokumentu potwierdzanego tytuł prawny mojego mocodawcy do mieszkania dla którego wnioskuje o zaświadczenie.

Interpretacja przepisów: „Co mówi ustawa, a co urzędnik?”

Wchodzę na stronę gov.pl, Szukam informacji, jakie dane są potrzebne do otrzymania takiego dokumentu. Nie ma słowa o KW, czy dokumencie własności.

W międzyczasie dowiedziałem się, że jeśli Urząd może jakieś dane sam ustalić, to nie muszę ich podawać we wniosku i udzielać pracownikom Urzędu.

Proszę Panią z Urzędu, by skonsultowanie tej spraw z kimś jeszcze, np. radcą prawnym. Otrzymuje informację, że dyżur radcy jest raz w tygodniu, czyli dzień do moim umówionym akcie notarialnym.

Rozmawiamy… a nawet ostrzej wymieniamy wzajemne racje. W końcu Pani przekazuje mi informację, że skonsultowała sprawę z sekretarzem i są tego samego zdania.

Zaznaczam w rozmowie, że już na podstawie tego pełnomocnictwa pobierałem wcześniej w tym urzędzie i kilku innych w całym województwie (od 8 lat nim się posługuje).

Informuje Panią, że też dysponuje umową pośrednictwa, która zgodnie z art 181a ustawy o gospodarce nieruchomościami daje mi możliwość pobierania dokumentu z Urzędu, więc pełnomocnictwo możemy zamienić na umowę pośrednictwa.

Nic nie pomaga.

Ostatecznie proszę moja mocodawczynię, aby wypełniła mi jeszcze raz pełnomocnictwo i podesłała na e-mail podpisany skan dokumentu. Wysyłam poprawione, podpisane pełnomocnictwo do urzędu za pośrednictwem skrzynki ePUAP, zgodnie z życzeniem Pani z Urzędu. Dostaje znów telefon, że z powodu braków formalnych otrzymam wezwanie do uzupełnienia danych. Pismo przyjdzie na skrzynkę ePUAP. Cała ta sytuacja trwała od czwartku.

A jeszcze otrzymałem SMSa.

Zostawiłem już tą sprawę i postanowiłem, że udam się przed aktem osobiście do Urzędu.

Osobista interwencja: „Kiedy cierpliwość się kończy”

Jest wtorek, o 10:00 ma odbyć się przeniesienie własności w kancelarii notarialnej.

O godzinie 9:30 pojawiam się osobiście w urzędzie. Pani, z którą rozmawiałem, akurat wyjątkowo nie ma, wzięła wolne.

Tłumaczę innej Pani w pokoju, o co chodzi. Siedzi ramię w ramię z Panią, z którą rozmawiałem wcześniej, z pewnością zna całą sprawę, bo musiała słyszeć nasze rozmowy.

Po krótkiej rozmowie, w której nawet oryginał pełnomocnictwa nie przekonał Pani do wydania zaświadczenia, więc wyciągam umowę pośrednictwa,  informuje, że umowa pośrednictwa zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami daje mi prawo otrzymania dokumentu. Pani mnie informuje, że umów pośrednictwa jest „pomiędzy mną a sprzedającą (= mocodawcą pełnomocnictwa, jakie miałem), więc nie nie może na tej podstawie wydać zaświadczenia. Ostatecznie idzie skonsultować sytuacje z sekretarzem. 

Przychodzi sekretarz. Przepraszam go za zamieszanie, ale niestety nie mogę dogadać się z paniami. 

Informuje mnie o tym, że zostało wysłane do mnie rano pismo online z prośbą o uzupełnienie danych do wniosku. Mówię zatem, że właśnie jestem osobiście i mam ze sobą dokumenty. Proponuję, że możemy wycofać pełnomocnictwo i na podstawie umowy pośrednictwa niech dokument będzie wystawiony. Sekretarz mówi, że nie można tak. Tłumaczę, że ustawa pośrednictwa daje mi prawo do otrzymania takiego dokumentu. Słyszę: „Proszę mi to udowodnić”. Odpowiadam, że „mówi o tym art. 181a. ustawy o gospodarce nieruchomościami”. Dodałem już trochę złośliwie, że raczej nie jestem tu pierwszym od 1989 r. Pośrednikiem przychodzącym po ten dokument. Proszę Panią o otworzenie na komputerze właściwej ustawy i artykułu. Przeczytali pierwsze zdanie … „Uprawnienie pośrednika w obrocie nieruchomościami do wglądu do dokumentów, więc Sekretarz pewny siebie znów mówi, że mam tylko „wgląd”. Odpowiadam „proszę przeczytać ostatnie zdanie „- oraz do pobierania z nich niezbędnych odpowiednio odpisów, wypisów i zaświadczeń„. Dobra… będzie ostatecznie zaświadczenie. Oczywiście jeszcze dopowiedzieli, że Urząd ma 7 dni na wydanie dokumentu. Pani zatem chce mi zabrać mój oryginał Umowy Pośrednictwa, bo jak powiedziała „kto jej poświadczy za zgodność”. Wyjaśniłem, że oryginał jest dla mnie, a Pani może zrobić sobie kopię i potwierdzić za zgodność. Na umowie pośrednictwa jest nr KW, zatem Pani chce sprawdzić, czy mieszkanie jest faktycznie mojego klienta. Nie zgadza się cyfra kontrolna. Sprawdzam nr KW na zaświadczeniu, że spółdzielni mieszkaniowej, które właśnie odebrałem i miałem pod ręką. Wchodzę z poziomu telefonu, patrzę, księga się zgadza. Po chwili analizy dochodzimy do wniosku, że w mojej umowie pośrednictwa w numerze KW jest pominięta cyfra „0”. Ok, poprawiam, więc na swoim egzemplarzu. Pani robi nową kopię umowy. Zerkam na zegarek. Jest już godzina 10:00. Pytam, „czy otrzymam zaświadczenie online czy w wersji papierowej”. Otrzymuję odpowiedź, że  online, bo tak był wniosek składany. Ok, poprosiłem, żeby udało się tylko mi wysłać do godz, czasu, czyli mniej więcej do końca czytania aktu notarialnego. Ok. „Będzie” – otrzymałem odpowiedź. Na pożegnanie podziękowałem ładnie za załatwienie sprawy. Pani jeszcze poinformowała mnie, że warto następnym razem w sposób łagodniejszy rozmawiać… pozostawiłem to bez komentarza. Uśmiechnąłem się miło do Pani i wyszedłem.

Finał z nutą absurdu: „Dokument, ale z błędami”

I faktycznie zaświadczenie było po 30 minutach na mojej skrzynce ePUAP. Drukujemy w kancelarii notarialnej otrzymane zaświadczenie. Okazuje się, że jest wydane z datą 2 dni do przodu i mówi o stanie faktycznym na miesiąc wstecz.

Już mi ręce opadły. Już, żeby nie komplikować całej sytuacji, Notariusz pokazał to zaświadczenie kupującym. Wyjaśniłem okoliczności tej pomyłki. Notariusz opisał odpowiednio sytuacje w akcie notarialnym, żeby już nie wracać do urzędu, docenić szybkość działania urzędu. Mieli na to 7 dni, a otrzymałem je po 4 dniach roboczych.

Własność przeniesiona.

Wnioski…

Nie zdziwiłoby mnie, gdyby pracownicy mieli po np. 19 lat i byli na początku swojej drogi zawodowej w Urzędzie. Ale w tej sytuacji Panie były w wieku średnim, a Sekretarz pod wiek emerytalny. Dodatkowo nie pierwszy raz pobierałem różne dokumenty z tego Urzędu i nigdy nie miałem żadnych problemów. Każda moja wizyta kończyła się z uśmiechem.

Moje rady dla Ciebie

  1. Zawsze sprawdzaj pełnomocnictwa i inne dokumenty pod kątem wymagań urzędów.
  2. Bądź przygotowany na interpretowanie przepisów i obronę swoich racji.
  3. Daj sobie zapas czasu na ewentualne komplikacje.
  4. Zachowaj cierpliwość – choć nie jest to łatwe, urzędowe procedury mogą wymagać czasu i determinacji.

Ta historia to przykład na to, jak różne trudności mogą pojawiać się w pracy pośrednika. Uświadamia, że elastyczność, wiedza i szybkie reagowanie na zmieniające się okoliczności są kluczowe. To kolejna lekcja, która wzmacnia doświadczenie w codziennych zmaganiach z rzeczywistością nieruchomości.

Mam nadzieję, że artykuł ten dostarczył wartościowych wskazówek i inspiracji do pracy w dynamicznym świecie nieruchomości.

Jeśli masz pytania lub chciałbyś zgłębić poruszony temat, zapraszam do kontaktu.

NOTA PRAWNA

  • W artykule zostały wymienione linki do stron. Chciałbym podkreślić, że nie są one wynikiem współpracy ani sponsorowania. Nie czerpię z tego tytułu żadnych korzyści finansowych. Wspomniane rozwiązania zostały przywołane wyłącznie jako przykłady narzędzi, które mogą być przydatne w pracy pośrednika nieruchomości. Każdy z nich został dobrany pod kątem potencjalnej użyteczności i wsparcia w codziennych obowiązkach.
  • Informacje zawarte w artykule mają charakter informacyjny i nie stanowią porady prawnej. Wszelkie decyzje związane z procedurami urzędowymi oraz interpretacją przepisów należy podejmować po konsultacji z wykwalifikowanym prawnikiem lub specjalistą z zakresu prawa nieruchomości. Autor artykułu nie ponosi odpowiedzialności za skutki działań podejmowanych na podstawie przedstawionych informacji.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Case Study – Zamiast organizować głupie śniadania

Posted on | by Marek Kloc

Zamiast organizować głupie śniadania dla pośredników, powinien skupić się na merytoryce i warsztacie swojej pracy.

Zaczęło się tak…

Pod koniec stycznia tego roku zadzwoniła do mnie klientka, której dokładnie rok wcześniej sprzedawaliśmy działkę graniczącą z jej domem. Sprzedaliśmy ją bardzo szybko za kwotę powyżej oczekiwanej.
Wtedy już coś wspomniała, o tym, że może będzie sprzedawała dom, w którym obecnie mieszka.
Dojrzała do tej decyzji o sprzedaży i zdecydowała się skorzystać z naszych usług.
Pojechaliśmy do niej, obejrzeliśmy dom, zobaczyliśmy dokumenty. Powiedzieliśmy, że należy do czasu sprzedaży nieruchomości wykreślić z księgi wieczystej służebność osobistą ustanowioną na jej rodziców. Tata nie żyje. Mama żyje, ale z racji na wiek i stan zdrowia nie rusza się z mieszkania (położonego kilkaset metrów od tego domu).  Konieczna jest wizyta notariusza w miejscu zamieszkania mamy naszej Sprzedającej, by wziąć oświadczenie pozwalające na wpis do Księgi wieczystej. Pani sprzedająca zadeklarowała, że skontaktuje się ze znajomą notariuszką i to załatwi.
Ostatecznie zacząłem dzwonić po kancelariach notarialnych w poszukiwaniu Notariusza, który zechce pojechać do mieszkania i wziąć podpis na stosownym oświadczeniu. Nie było to proste zadanie, bo Notariusze wolą świadczyć swoje usługi w kancelarii i nie mają zbytnio chęci, ani czasu na jeżdżenie do miejsca zamieszkania klienta. W końcu znalazłem notariusza, który pojechał do mamy naszej klientki i przyjął oświadczenie.

Warunki współpracy.

Umowę pośrednictwa podpisaliśmy 29 stycznia.
Warunki sprzedaży, na jakie umówiliśmy się to kwota ofertowa 850 000 zł.
Naszym zadaniem była sprzedaż nieruchomości za możliwie najwyższą kwotę.
Ostateczny termin sprzedaży nie był określony, bo Właścicielka miała przeprowadzać się i zamieszkać z mamą w jej mieszkaniu, więc nie musieliśmy się spieszyć.
Zakres naszych działań został określony od analizy rynku po wydanie nieruchomości.
Nasze wynagrodzenie ustaliliśmy na kwotę odrobinę poniżej rynkowej i naszej standardowej, jaką mamy przyjętą w firmie od wielu lat o 0,69%. Z racji tego, że współpracujemy z tą klientką drugi raz.
Właścicielka na samej górze domu wynajmowała kawalerkę młodemu pracującemu człowiekowi. Poinformowaliśmy ją o tym, że będzie trzeba odpowiednio wcześniej dać wypowiedzenie umowy najmu najemcy i rozwiązać umowę najmu.
Zrobiliśmy robocze zdjęcia domu. Powiedzieliśmy, jak go przygotować do sesji zdjęciowej i umówiliśmy się na termin realizacji sesji fotograficznej i podpisania umowy pośrednictwa.
Ze zdjęciami musieliśmy trochę poczekać, bo albo był śnieg, albo roztopy.
W międzyczasie w głowie już miałem 2 klientów mogących być zainteresowanymi.

Projekt z canva

Zaczynamy sprzedaż.

Tydzień później podpisaliśmy umowę pośrednictwa, zrobiliśmy zdjęcia nieruchomości. Oferta była jeszcze w trybie off market. Już na tym etapie zadzwoniłem do potencjalnych zainteresowanych. Trafiłem. Byli zainteresowani, obejrzeli, przez 2 tygodnie rozmawiali w rodzinie i jednak nie zdecydowali się. Ale polecili swoich znajomych. Po obejrzeniu jednak nie byli zainteresowani.
Wypuściliśmy ofertę jako publiczna do biur nieruchomości i na jeden z portali ogłoszeniowych.
Zaczął dzwonić telefon. Mieliśmy kilka prezentacji domu.
Zebraliśmy 3 oferty zakupu. Wszystkie gotówkowe. 1 dużo poniżej oczekiwanej kwoty i 2 takie same bliskie oczekiwanej.
Negocjacje ceny trwały kilka dni i ostatecznie osiągnęliśmy cenę sprzedaży 860 000 zł.
Umówiliśmy się na podpisanie protokołu uzgodnień.
Kupujący został jeszcze raz poinformowany o najemcy i poprosił o możliwość spotkania się z nim i rozmowę o ewentualnym dalszym najmie tego mieszkania. Ostatecznie nie dogadali się i najemca zdecydował się wyprowadzić zgodnie z terminem wypowiedzenia do czasu przekazania nieruchomości.
W trakcie podpisywania protokołu uzgodnień wyszło z rozmowy, że kupujący dysponuje całą kwotą w gotówce, ale jeśli byłaby możliwość, to chętnie na część zaciągnąłby kredyt hipoteczny. Właścicielka nie miała nic przeciwko. Ustaliliśmy, że stronom najbardziej będzie odpowiadało wydanie domu do 1.05.2024 roku. Mieliśmy czas, bo nie było w planach kupowanie innego mieszkania, termin przeprowadzki mógł nastąpić w dowolnym czasie.
Przekazaliśmy Panu kontakt do doradcy finansowego.

Nie ma łatwych transakcji.

Po pierwszych rozmowach sprawa miała być prosta, ale… okazało się, że Pan kupujący nigdy nie brał kredytu, więc nie miał historii kredytowej, zatem bank wymagał kilku dodatkowych dokumentów, a to był dla nas dodatkowy czas. Bank np. zażądał nie tylko złożenia wniosku o wykreślenie, a faktycznego wykreślenia służebności osobistej. Więc pojechałem do sądu, złożyłem wniosek o przyspieszenie wykreślenia, bo normalnie to trwa ok. 3 miesięcy. Okazało się, że opłacając wniosek o wpis w Sądzie wieczysto-księgowym zapłaciłem 200 zł, a nie 400 zł, bo były wpisane 2 osoby, więc Sąd wezwał do dopłaty. To był mój błąd, że nie zwróciłem na to uwagi. To znów wszystko chwilę trwało.
Przyszły święta Wielkiej Nocy, potem majówka, a decyzji kredytowej nie ma. Będąc w stałym kontakcie ze sprzedającą, dowiedzieliśmy się, że jednak zdecydowała się na zakup małego mieszkania w okolicy obecnego zamieszkania jej mamy. Coś już oglądała, ale albo cena nieodpowiednia albo brakuje balkonu, czy piętro za wysokie, czy standard za niski. Zaczęła zatem oglądać w innych dzielnicach z innymi bezpośrednio i z Agentami nieruchomości. Chciała wiedzieć, kiedy będziemy mogli pisać umowę sprzedaży, żeby zaplanować datę zakupu. W związku z kredytem, 2 bankach czekaliśmy na ostateczną ofertę i po jej wyborze przez kupującego jeszcze chwilę na przygotowanie umowy i jej podpisanie.
Suma summarum zastał nas 20 maja, kiedy podpisaliśmy umowę przeniesienia własności.

Wydajemy nieruchomość.

Datę wydania nieruchomości określiliśmy na 12.06.2024 r.
Po sporządzeniu protokołów przekazania mediów, domu, działki, zrobieniu dokumentacji zdjęciowej nastąpił moment podsumowania transakcji i rozliczenia.
Zgodnie z umową pośrednictwa gromadzę dokumenty do transakcji, ale za zwrotem kosztów. Wypisałem wszystkie koszty dokumentów do transakcji, łącznie ponad 1000 zł.
Nagle słyszę, że Pani oczekuje, że zwrócę jej 1200 zł czynszu, jaki najemca płacił za maj, oraz pada pytanie ile dam rabatu za „moją opieszałość”. Dodatkowo Pani mówi, że „całe środowisko pośredników ze mnie się śmieje, bo zamiast organizować głupie śniadania dla pośredników, powinienem skupić się na merytoryce, etyce i warsztacie swojej pracy”. Klienta powiedziała, że jeśli nie zwrócę równowartości czynszu najemcy, to jej były mąż zadeklarował, że da jej prawnika i spotkamy się w sądzie.
Nie będę komentował zachowania pośredników, od których Pani musiała usłyszeć słowa krytyki pod moim adresem, ani zachowania mojej klientki.
Wczoraj wystawiłem fakturę z rabatem 5% i czekam 7 dni na uregulowanie płatności.
Wnioski myślę, że każdy może wyciągnąć sam z tej historii.
Szanujmy siebie i swoją pracę.

Case Study – Windykacja obcokrajowca.

Posted on | by Marek Kloc

Ten wpis nie będzie z serii – sprzedałem w 2 dni z prowizją 10%…

Rozpoczęcie współpracy

W czerwcu 2020 r. skontaktowała się ze mną Pani, która powiedziała, że dzwoni z Walii. Jej przyjaciel ma do sprzedania pod Włodawą działkę budowlaną. Jest obcokrajowcem, nie zna angielskiego, chce sprzedać działkę i szuka Pośrednika. Poprosiłem Panią o nr działki, zrobiłem wstępną analizę działki pod kątem położenia, kształtu, wartości rynkowej, potencjału sprzedaży. Zgodziłem się przyjąć ofertę. Przeszliśmy przez proces podpisania umowy pośrednictwa korespondencyjnie, ze względu na odległość, jaka nas dzieliła.

Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży

Pojechałem na do miejscowości, gdzie położona jest działka, obejrzałem okolicę, zrobiłem zdjęcia, wirtualny spacer działki, zdjęcia z drona działki.

Postanowiłem też nagrać video z drona i video prezentację nieruchomości. Do tego zaangażowałem operatora drona i kamery. Niestety z filmu nic nie wyszło, zaskoczył nas wiatr. (Za to nagrałem o tym vloga. Znajdziesz go poniżej). Zdjęcie z drona udało nam się cudem zrobić, bo 500 m w linii prostej jest już granica polsko-białoruska. Oprogramowanie do sterowania gronem pokazało alarm. Musieliśmy szybko zrobić zdjęcie i lądować.

Na działce wstawiłem swój słupek z tabliczką informacyjną o sprzedaży i kontakcie do mnie.

Na miejscu okazało się, że działki praktycznie nie widać, bo o kilku lat była niekoszona. Znalazłem lokalną firmę świadczącą usługi koszenia.

Po dwóch dniach od mojego telefonu firma Tomi Samochodzik, mimo wielu zleceń działka wyglądała już tak.

W związku z tym, że właściciel był za granicą, zdecydowałem się, że koszt koszenia działki poniosę w ramach swojego wynagrodzenia.

Przygotowałem ofertę na swoją stronę internetową.

Zacząłem jej promocję. Zaczął dzwonić telefon z pytaniami o działkę i możliwość jej kupienia.

Proces sprzedaży

Jakiś czas odbierałem telefony, pojawiły się 2 oferty zakupu. Jedna z nich została zupełnie odrzucona ze względu na cenę zakupu, jaka została zaproponowana. Druga natomiast została przyjęta, bo odpowiadała aktualnej cenie rynkowej.

Przygotowałem zatem protokół uzgodnień pomiędzy stronami. W protokole zostały zawarte dane niezbędne do transakcji, tj. dane nieruchomości, dane sprzedającego, dane kupującego, cena sprzedaży, termin podpisania umowy przyrzeczonej. Protokół podpisaliśmy korespondencyjnie przez obie strony.

Sprzedającym był Pan, który ma ponad 80 lat. W związku z czasem pandemii zdecydował, że nie będzie leciał do Polski specjalnie na akt, tylko wyśle pełnomocnictwo do sprzedaży. Udałem się do kancelarii notarialnej. Notariusz przygotował treść pełnomocnictwa. Zadzwoniłem do tłumacza przysięgłego, poprosiłem o przetłumaczenie na język angielski. Zapłaciłem za te usługi. Wysłałem treść pełnomocnictwa sprzedającemu. Teraz jego zadaniem było udanie się do radcy prawnego z uprawnieniami notariusza i podpisanie pełnomocnictwa oraz nadanie klauzuli apostille. Lista notariuszy dostępna jest np. <TUTAJ> .

Po kilku tygodniach do notariusza, u którego mieliśmy przenosić własność, przyszedł list polecony z pełnomocnictwem do sprzedaży. W pełnomocnictwie określona była cena sprzedaży i podany numer konta, na które kwota zapłaty ma zostać przelana. (ta informacja będzie istotna w późniejszym czasie, dlatego o niej już mówię). Z analizy notariusza wynikało, że pełnomocnictwo nie pozwala na przeniesienie własności, bo zostało podpisane przez radcę prawnego bez uprawnień notarialnych. Poinformowałem o tym sprzedającego, kupującego.

Brak lotów do Polski

Pan sprzedający zdecydował, że jak będzie uruchomiona możliwość lotów do Polski, to przyleci osobiście. Nie będzie już drugi raz organizował pełnomocnictwa. Plan był taki, że będzie to w najbliższe wakacje. Dłuższy czas nie kontaktowaliśmy się. Czekałem na informację, kiedy klient będzie miał możliwość przylotu do Polski.

We wrześniu odebrałem telefon i usłyszałem, że jest już w Polsce, jedzie swoim kamperem i za 2 dni będzie we Włodawie. Możemy podpisywać umowę, ale cena sprzedaży musi być wyższa o 25 tyś, czyli ok. 40%. Byłem w szoku, że tak późno mnie o tym poinformował i nie wiedziałem, jak mam tę wiadomość przekazać kupującemu. Czekał z gotówką na podpisanie tej umowy ponad pół roku. Nie zgodził się na zapłacenie więcej, niż zostało ustalone. Podniósł też argument, że przecież został podpisany protokół uzgodnień. I tu miał rację.

Nie dojdzie do transakcji?

Sprawę postawiłem na ostrzu noża. Powiedziałem, że transakcja jest przygotowana do finalizacji. Klient kupujący czeka na zakup z gotówką. Albo podpisujemy tę umowę na ustalonych wcześniej warunkach, albo wypowiadam umowę pośrednictwa i wystawiam fakturę za moje wykonane czynności zmierzające do sprzedaży nieruchomości. Stało się najgorsze. Klient oznajmił mi, że to on rozwiązuje ze mną umowę i nie nie zamierza mi za nic zapłacić. Wysłałem e-mail do niego z opisem zaistniałej sytuacji, wykazem czynności, jakie wykonałem w trakcie trwania umowy. Powołując się na zapis w mojej umowie, wypowiedziałem umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym i wystawiłem fakturę z 14-dniowym terminem płatności. Po tym czasie wysłałem przedsądowe wezwanie do zapłaty.

W odpowiedzi otrzymałem informację, że nie doszło do sprzedaży, to nie zamierza mi zapłacić. W pierwszej chwili pomyślałem trudno, niech stracę. Z drugiej jednak strony wiedziałem, że napracowałem się i nie mogłem dopuścić do tego, by nie odzyskać, chociaż kosztów poniesionych z mojej strony.

Windykacja

Zdecydowałem się znalezienie firmy windykacyjnej. Przez 12 lat mojej pracy, zrobiłem to po raz pierwszy. Wykonałem telefon, wyjaśniłem, o co chodzi. Wystarczyło, że wypełniłem krótki formularz przez stronę internetową firmy windykacyjnej. Podpisałem elektronicznie umowę. Po kilku dniach otrzymałem informację, że dłużnik jest w stanie zapłacić połowę mojego wynagrodzenia. Odmówiłem i poprosiłem o próbę wyegzekwowania całej należnej mi kwoty z wystawionej faktury. W dniu wczorajszym na moim koncie bankowym pojawiła się kwota z wystawionej przeze mnie faktury wraz z odsetkami.

Jesteś zwycięzcą.

Fakt, że miałem podpisaną umowę pośrednictwa z odpowiednimi zapisami, udokumentowane czynności, odwagę do egzekwowania należnego mi wynagrodzenia spowodowały, że nie straciłem na tej transakcji, a faktycznie zarobiłem.

Jeśli nie widziałeś, to zobacz teraz Vlog #22 o moim wyjeździe na tę właśnie działkę.

Więcej filmów z serii case study na moim kanale YouTube.

Zapraszam.

#wlodawa #sprzedaz #dzialka #nowoczesnyposrednik #windykacja #suszno

 

Jak sprzedałem mieszkanie z dzikim lokatorem | Case study #9

Posted on | by Marek Kloc

Jak sprzedałem mieszkanie z lokatorem, czy to możliwe?

Ostatnio mówiłem Wam o tym w jaki sposób w przeciągu 3 dni sprzedałem mieszkanie z wieloma problemami.

Dziś chciałbym opowiedzieć Wam o tym w jaki sposób kupiłem i sprzedałem mieszkanie z dzikim lokatorem.

Połowa mieszkania licytowana przez komornika, a połowa przez syndyka

Skontaktował się ze mną klient – inwestor, który mieszka na drugim końcu Polski, poprosił o to, żeby pomóc mu w zakupie nieruchomości z licytacji.

Nie była to typowa licytacja, dlatego, ze połowa mieszkania była wystawiona przez komornika sądowego, a druga połowa przez syndyka.

Drugim problemem było to, że w mieszkaniu był dziki lokator i nie wiedzieliśmy czy wyprowadzi się dobrowolnie, czy trzeba będzie przeprowadzić proces eksmisji za pośrednictwem komornika.

Na czym polegało ryzyko? Zależało nam na tym, żeby obie połówki kupić i jeszcze w cenach jak najniższych. Najlepiej za ceny wywoławcze.

Nie wiedzieliśmy, czy nam się to uda.

Licytacje…

Otrzymałem od mojego klienta pełnomocnictwo do zakupu i stawiłem się na licytację. Okazało się, że wadium wpłaciło 3 osoby, a przed salą czekało dwie. Ja i jeszcze jeden człowiek.

W chwili kiedy człowiek dowiedział się, że będę przystępował do licytacji, zrezygnował.

Był przekonany, że będzie sam i zakupi tą połówkę porostu za cenę wywoławczą. Szczęście nasze było takie, że zrezygnował, w związku z tym kupiliśmy tą połowę mieszkania za cenę wywoławczą. To był pierwszy krok w dobrym kierunku.

U syndyka sytuacja był trochę trudniejsza, bo składało się oferty z zachowaniem tajemnicy, więc nie wiedzieliśmy, czy nasza oferta będzie najwyższa. Do syndyka wpłynęło 3 oferty. Na otwarciu kopert byłem tylko ja, sam i okazało się, że nasza oferta jest za niska. Pani Syndyk zadzwoniła do osoby, która złożyła najwyższą ofertę, powiedziała o sytuacji i zapytała, czy przystępuje dalej do licytacji Okazała się, że ta osoba wie o tym, że kupiliśmy dzień wcześniej połowę mieszkania, w związku w związku z tym zdecydowała się na rezygnację. Wystarczyło teraz podnieść tylko cenę odrobinę powyżej ceny złożonej, oferty złożonej przez poprzednią osobę i dzięki temu wygraliśmy tą licytację. Zatem mamy 2 sukces.

Mój klient stał się właścicielem już całego mieszkania.

Negocjacje z lokatorem…

Teraz po otrzymaniu prawomocnego postanowienia sądu i podpisaniu i podpisaniu aktu notarialnego z Syndykiem mogliśmy przystąpić do negocjacji z dzikim lokatorem. Czas leciał, a czynsz i opłaty za mieszkanie musiał ponosić mój klient, dlatego mogliśmy zrobić 2 rzeczy: Mogliśmy albo przeprowadzić eksmisję przez komornika, co zajęłoby nam dużo czasu i wymagało zainwestowania środków. Albo drugie rozwiązanie: sprzedać to mieszkanie w takiej sytuacji jakiej jest, czyli z dzikim lokatorem tylko pytanie brzmiało, czy ktoś takie mieszkanie kupi w takiej sytuacji.

Ogłoszenie o sprzedaży…

Postanowiliśmy dać ogłoszenie o sprzedaży. Opisaliśmy sytuację i cenę ustawiliśmy w ten sposób żeby była poniżej ceny rynkowej, ale powyżej jeszcze tej, którą zapłaciliśmy za mieszkanie.

Okazało się, że telefony zaczęły dzwonić, zaczęli klienci interesować się tym mieszkaniem i pojawił się jeden najbardzej zdecydowany klient, który po kilkunastu rozmowach telefonicznych podjął decyzję, że jest w stanie zapłacić nam cenę jakiej żeśmy oczekiwali i kupi to mieszkanie.

Sukces.

W ten sposób sprzedaliśmy mieszkanie z lokatorem, nie musieliśmy przeprowadzać eksmisji, mój klient zarobił na tej transakcji.

 

#casestudy #sprzedaż #mieszkanie

06/26/2020

Sprzedaż mieszkania w 3 dni – Case study #8

Posted on | by Marek Kloc

Sprzedaż mieszkania w 3 dni, czy to możliwe?

To była środa …

od samego rana padał deszcz, chciałem zostać w domu i nie jechać do biura, ale zadzwonił mój klient i poprosił o 5-minutowe spotkanie, bo właśnie przyjechał z Francji i chciał zamienić słowo o jego domu, który mam w swojej ofercie do sprzedania.

W trakcie rozmowy dzwoni telefon, odbieram i głos w słuchawce mówi, że właśnie wjechał do miasta i chciałby spotkać się i porozmawiać. Zaprosiłem Pana do biura.

Nowe zlecenie.

Na spotkaniu Pan mówi, że ma do sprzedania domek nad jeziorem i chce, zlecić mi tę sprzedaż. Pan aktualnie mieszka na drugiej półkuli Świata, za 4 dni wyjeżdża, więc zostawi pełnomocnictwo do sprzedaży swojej siostrze.

Pojechaliśmy obejrzeć dom, zweryfikowałem dokumenty nieruchomości, podpisaliśmy umowę pośrednictwa. Ale przecież miałem mówić o mieszkaniu.

W trakcie rozmowy mój klient wspomniał, że jak z domkiem szybko uporamy się, to za jakiś czas będzie miał do sprzedania mieszkanie w Lublinie.

Aktualnie jest przeprowadzone postępowanie spadkowe, więc za jakiś czas dopiero będziemy mogli się zająć sprzedażą. Zapytałem o szczegóły i odłożyłem temat na inny czas. Następnego dnia przeglądam grupę dla pośredników i zauważyłem wpis, że koleżanka szuka mieszkania o podobnych parametrach do tego, o którym słyszałem. Zadzwoniłem do koleżanki, powiedziałem o tym mieszkaniu, zadzwoniłem do właściciela, zapytałem, czy możemy pokazać, bo są zainteresowani.

Kupuje.

Umówiłem ich na spotkanie. Okazało się, że strzał nawet nie w dziesiątkę, a w setkę. Za 30 minut zainteresowany zakupem był u mnie w biurze i złożył ofertę. Ofertę za chwilę przestawiłem sprzedającemu i podjął decyzję o sprzedaży. Wszystko ładnie pięknie, ale to byłoby zbyt piękne, nie obyło się bez trudności.

Podpisaliśmy szybko umowę pośrednictwa, Pan pojechał do Gdańska do swojej siostry współwłaścicielki tego mieszkania udzielić jej pełnomocnictwa do sprzedaży działki z domkiem rekreacyjnym i mieszkania w Lublinie i wyjechał na Mauritius.

I wszystko niby ładnie, pięknie, ale dopiero wtedy zacząłem wypytywać o dokumenty niezbędne do transakcji. Zacząłem przygotowywać się do pisania protokołu uzgodnień, więc potrzebowałem dokumentów. 

Problemy.

Co się okazało?

  1. Mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej
  2. 2 lata temu zmarł tata, a pół roku temu mama, nie były przeprowadzone postępowania spadkowe, zatem trzeba było udać się do notariusza, następnie do urzędu skarbowego po zaświadczenie o należnym/nienależnym podatku od spadków i darowizn.
  3. Mieszkanie należy do zasobów spółdzielni, która wyodrębniła się jakiś czas
    z większej i nie ma pełnej dokumentacji, a dlaczego o tym wspominam? bo przy mieszkaniu zagospodarowany został kawałek korytarza, potrzebowaliśmy na to jakiś dokument, a takowego spółdzielnia nie miała.

Czas na realizację transakcji mieliśmy ograniczony, bo kupujący też za chwilę wylatywał, nie miał komu zostawić pełnomocnictwa, a nawet nie chciał, bo to była jego pierwsza transakcja w życiu. Pani sprzedająca (siostra mojego klienta) była w Gdańsku, miała wstępnie zarezerwowany nocleg w Lublinie, urlop w pracy i czekała tylko na zaświadczenia z US, żeby wsiąść w pociąg i przyjechać do Lublina. Otrzymała je, ale z błędami więc musieliśmy czekać na kolejne. Udało się je odebrać godzinę przed pociągiem.

W międzyczasie okazało się, że w spółdzielni nie ma kto wydać zaświadczenia o braku zaległości w czynszu i oświadczenia niezbędnego do aktu notarialnego. Pan Prezes pojechał na urlop i wraca dzień po dacie, na jaką mamy umówiony akt notarialny. Uprosiłem, żeby zastępca i członek zarządu podpisali. Odebrałem zaświadczenie wieczorem dzień przed aktem, dostarczyłem do notariusza. Sprzedająca cała noc jechała pociągiem.

Akt notarialny.

O 10:00 akt notarialny, więc jestem u notariusza chwilę wcześniej. Okazuje się, że na zaświadczeniu podpisał się członek zarządu spółdzielni, ale nie miał  pełnomocnictwa do podpisywania takich dokumentów. Musieliśmy prosić spółdzielnię o postawienie pieczątki Prezesa i kolejnego dnia ponownie stawiliśmy się u notariusza. Tym razem wszystko przebiegło właściwie.

Przelew to prosta sprawa.

Ale to nie koniec. Po akcie pojechaliśmy wszyscy do banku zrealizować przelew. To był bank spółdzielczy. Żeby dokonać takiego przelewu, Kupujący z aktu notarialnego musiał przepisać nr konta, dane nadawcy, odbiorcy, wpisać kwotę i podpisać się na specjalny druczek. Zapytałem, czy Pani w okienku nie może tych danych wpisać bezpośrednio do komputera? Odpowiedziała, że nie, bo to na naszą odpowiedzialność. 2 przelewy na 2 konta bankowe robiły 3 pracownice banku i Pani kierownik ponad 30 min. 

Po tej całej sytuacji przypomniałem sobie, że nie ma łatwych transakcji, nawet jeśli pozornie takimi się wydają. Nie można pozwolić sobie iść na skróty, a czasem pod presją czasu i chęcią szybkiego zysku ulegamy takiej pokusie. Pamiętajcie zawsze najpierw weryfikować dokumenty i sytuację.

#casestudy #sprzedaż #mieszkanie

Ile warta jest nieruchomość z perspektywy właściciela, a ile Agenta nieruchomości | Case study #6

Posted on | by Marek Kloc

Ile warta jest nieruchomość z perspektywy  właściciela, a ile agenta nieruchomości.

Jakiś czas temu zadzwonił do mnie agent, który pracował w moim biurze nieruchomości.

Poprosił, bym zajął się jego klientami, bo dla niego za daleko, nie zna terenu, okolicy i nie czuje się na siłach, by zrealizować zlecenie klientów dotyczące sprzedaży działki. Powiedział też, że klienci zgodzili się na ponad średnio rynkowe wynagrodzenie za sprzedaż tej nieruchomości.

Skontaktowałem się z właścicielami, umówiłem na spotkanie i obejrzenie nieruchomości. Panie miały do sprzedania działkę o pow. 2,13 ha. szerokości 40 m i długości ok. 520 m. Położona była pomiędzy dwoma drogami gminnymi. Z jednej strony tej działki znajdował się dom w stanie surowym, po części otwartym o pow. ponad 300 mkw, który od 1978 lat nie był wykończony oraz zabudowania gospodarcze z 1965 r. 

Panie chciały, aby wzdłuż działki chciały wytyczyć drogę dojazdową o szerokości  5m i podzielić działkę tak, by powstało 6 działek o rozmiarach 35 x 82m. Korzystając z internetu ustaliły, że cena mkw działki budowlanej w tamtej okolicy wynosi średnio 35 zł. Dokonały więc następującej kalkulacji:

 2,13 ha (21 300 m) x 35 zł = 745 500 zł do tego doliczyły wartość domu oraz zabudowań, co dało im 850 tys. zł.

Przyjmując takie założenie jako pośrednik i ustalając wynagrodzenie na średnio 3% netto od ceny transakcyjnej –  uznajmy, że będzie to 800 tys. – do zarobienia jest 24 tyś. zł netto. Całkiem przyzwoicie. Ale czy na pewno? 

Jak wyglądała sytuacja z mojej strony, jako pośrednika?

W czasie oglądania działki zauważyłem, że:

plusem są:

  • dojazd, bo z  dwóch stron drogą asfaltową
  • szerokość działki całkiem przyzwoita, bo 40 m
  • prąd i woda na działce.

natomiast minusy to:

  • mniej więcej pośrodku działki rów, którym płynie woda
  • zabudowania i dom rozmieszczone są praktycznie na całej szerokości działki, więc nie ma miejsca na 5 metrową drogę, którą Panie przewidziały w swoim planie.

To zasiało we mnie wątpliwości. Musiałem sprawdzić, czy na pewno da się podzielić działkę tak, jak Panie to wymyśliły. Sięgnąłem do  miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tej miejscowości i skontaktowałem z lokalnym geodetą, by ustalić możliwości podziału działki.

Okazało się, że budowlane mogą być tylko 3 działki, 2 z jednej i 1 z drugiej strony, łącznie 74 ary. Pozostała środkowa część to teren upraw polowych. 

Skontaktowałem się również z firmą budowlaną i poprosiłem o analizę stanu budynków. Okazało się, że dom nigdy nie był ogrzewany i cegła nasiąknęła wodą. Osuszenie budynku, co prawda, było możliwe, ale raczej nieopłacalne. Natomiast budynki gospodarcze wymagają znacznych nakładów finansowych.

Zbudowanie drogi dojazdowej wiązałoby się z wyburzeniem obory i garażu. Pojawiło się również pytanie, czy zasadne będzie zburzenie domu i postawienie na jego miejscu nowego. Wyburzenie i wywóz budynków to koszt kilkunastu tysięcy zł, co jeszcze bardziej obniżyłoby wartość działki.

Zatem jaką wartość dla mnie jako pośrednika miała nieruchomość?

Policzmy:

Grunt: 

74 ar budowlane x 20 zł (bo taka jest cena transakcyjna) = 148 000 zł

1,39 ha rolnej x 2,5 zł = 34 750 zł

Zabudowania: 

wg wyliczenia właścicielek 104, 500  zł

Łącznie daje nam to 287 250 zł. Nie licząc kosztów wyburzenia budynków.

W ten sposób z 850 tys. zrobiło się 287 tyś., czyli ponad pół miliona, bo 562 500 zł mniej.

Nie było też pewności, czy uda się sprzedać działkę z taką, a nie za jeszcze niższą  cenę. 

Musiałem poinformować o tym właścicielki. Były bardzo niepocieszone, bo liczyły, że każda z nich kupi dzieciom po mieszkaniu za pieniądze ze sprzedaży tych działek.

A co z moim wynagrodzeniem?

Gdybym zdecydował się na pracę za 3% netto od ceny transakcyjnej przed ustaleniem wartości rynkowej działki, to moje wynagrodzenie, które miało wynieść 24 tys. zł, faktycznie wyniosłoby max. 8 625 zł., czyli prawie 3 razy mniej.

Ostatnio widzę oferty mieszkań, domów, działek zawyżone nawet  o 100%. 

Zastanawiam się, co jest tego powodem. Czy to klienci ustalają takie ceny, czy pośrednik liczy na wysokie wynagrodzenie i dlatego nie koryguje ceny do realnej rynkowej?

Czy jest szansa sprzedać nieruchomość zdecydowanie powyżej jej ceny rynkowej?

3% od 287 tys. to ponad 8 tyś. a 3% z 0, bo nie sprzedałem to nadal 0. Od tego trzeba jeszcze  odjąć koszty poniesione przy przyjęciu oferty – weryfikacje opracowanie i promocje oferty. Czyli tracę. Warto zatem zastanowić się, czy taką ofertę chcę w ogóle mieć w swoim koszyku. 

Warto przeanalizować koszty, jakie ponoszę przy próbach sprzedaży nieruchomości po nierealnych do osiągnięcia cenach. Czy agent nieruchomości jest cudotwórca, który magicznymi trikami sprzeda nieruchomość ponad 100% powyżej ceny rynkowej?

Jak w 2 godziny sprzedałem mieszkanie w warte 275 000 za wyższą cenę | Case study # 4

Posted on | by Marek Kloc

Jak w 2 godziny sprzedałem mieszkanie w warte 275 000 za wyższą cenę.

  

Pewnego dnia zadzwonił do mnie kolega, że chce sprzedać swoje mieszkanie.

To było mieszkanie w Lublinie, na oś. Czuby, 62 mkw, 3 pok. na 3 piętrze w czteropiętrowym bloku, standard do remontu. Umówiliśmy się na spotkanie, oglądanie mieszkania i wywiad jaki zawsze robię przed podjęciem się zlecenia.

Na spotkaniu okazało się, że musimy je sprzedać bardzo szybko, zatem umówiłem się na wycenę i na sesję zdjęciową.

Sesję zorganizowałem w takich godzinach, żeby słońce zbyt mocno nie świeciło w okna, to ułatwia robienie zdjęć.

Mieszkanie wymagało przygotowania do zdjęć, więc razem z klientem usunęliśmy niepotrzebne na zdjęciach meble, rzeczy, zdjęcia.

Teraz powinien pokazać Wam jak mieszkanie wyglądało przed home stagingiem, ale niestety home staging zaabsorbował mnie tak, że nie zrobiłem zdjęć przed nim. Ale obiecuję, że w następnym odcinku już pokaże. 

Po realizacji sesji zawsze wysyłam zdjęcia do właścicieli mieszkania. Tak też zrobiłem tym razem. Właścicielka była bardzo zadowolona i jak to ujęła nie spodziewała się, że jej mieszkanie jest takie ładne.

Zacząłem o 16:00 promocję ogłoszenia w internecie.

Za chwilę miałem kilka telefonów i kilka wiadomości od zainteresowanych ofertą. Około 17:30 zadzwoniła do mnie koleżanka z innego biura i powiedziała, że właśnie jest z klientką, szukają dokładnie takiego mieszkania i już mogą oglądać. Niestety wtedy byłem poza miastem, a im bardzo zależało na oglądaniu, więc umówiłem je z właścicielami. Oczywiście nie obawiałem się takiego rozwiązania, ponieważ miałem z klientami podpisaną umowę na wyłączność.

Po obejrzeniu mieszkania od razu zadzwoniła do mnie i złożyły ofertę kupna za cenę wywoławczą, płatną gotówką praktycznie następnego dnia. 

W tym samym czasie zadzwonił  do mnie kolejny pracownik innego biura, że również chce obejrzeć mieszkanie. Za kilka minut znów zadzwonił telefon i klient i chciał umówić się już za pół godziny. Klient ten posiadał również gotówkę, mógł podpisać  akt w każdej chwili. Obejrzał nieruchomość  i złożył wyższą ofertę. Także w 2 godziny miałem 2 złożone podobne oferty.

Właściciele oczywiście zdecydowali się na tą wyższą. 

Zgodnie z obietnicą z początku odcinka powiem Wam, co się stało tuż po podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży mieszkania.

Podpisanie aktu rozpoczęło  się o godz. 10:00, o 11:01 notariusz po odczytaniu aktu pobrał elektroniczny odpis z Księgi wieczystej. Od notariusza wyszliśmy koło 12:00. A o 13:21 w dziale III pojawiła się wzmianka komornika. Notariusz ma czas na wpisanie wzmianki o przeniesieniu własności do końca dnia. I co teraz? Zaczęły się telefony. Ja do poprzednich właścicieli, do notariusza, notariusz do komornika, nowi właściciele do mnie. Oberwało mi się, że wiedziałem o długach, że specjalnie ich wpuściłem na minę i tak dalej. Rozumiem kupujących. W końcu to duże pieniądze i zawsze wiąże się z tym stres. Szczególnie, że kupującymi byli młodzi inwestorzy.  Natychmiast zacząłem wyjaśniać sprawę. Na szczęście ostatecznie okazało się, że to pomyłka. Ale żeby to cofnąć  to trzeba się było trochę natrudzić. W skrócie po kilku dniach po wzmiance nie było śladu. Szczęście w tym wszystkim jest takie, że kupujący nie korzystali z kredytu bankowego, bo bank nie wypłaciłby środków do czasu wykreślenia wzmianki.   

Dziś inwestorzy remontują mieszkanie, które w niedługim czasie będzie szukało najemców lub nowych właścicieli, a ja będę znów pośredniczył w tych transakcjach. 

Podsumowując:

Dziś podejmuję się tylko takich zleceń w których sukces wierzę. To do takich należało. 

Dobrze przygotowana oferta, rozsądna, rynkowa  cena. Szeroki, targetowany marketing powoduje, że informacja o ofercie szybko się rozprzestrzenia, dociera do faktycznie zainteresowanych osób.

Jak zarobiłem na transakcji sprzedaży domu za ponad pół miliona | Case study #5

Posted on | by Marek Kloc

Jak zarobiłem na transakcji sprzedaży domu za ponad pół miliona, a mogłem nie zarobić i jeszcze sporo stracić.

Dlaczego chcę się z Wami podzielić tą historią? Bo to kolejny przykład na to, że wybudowanie dobrej relacji z Klientem potwierdzonej umową na wyłączność.  To daje 99% gwarancji, że za swoją pracę Agent nieruchomości otrzyma wynagrodzenie.

Zgłosił się do mnie klient, który chciał sprzedać dom pod miastem warty ponad lub pół miliona.

Dom był nowo-wybudowany, wykończony na zewnątrz, wewnątrz w wysokim standardzie, wyposażony.

Po przeprowadzonej analizie sytuacji zdecydowałem się na przyjęcie tego zlecenia. Chociaż mój cel zakłada przeprowadzenie transakcji do 3 miesięcy od jej przyjęcia. Podpisaliśmy umowę na wyłączność na 6 miesięcy, bo był to okres zimowy. A wtedy sprzedaż może trwać trochę dłużej.

Przy podpisywaniu umowy wspomniałem, że zaraz po wystawieniu przeze mnie domu  na sprzedaż, z właścicielem zaczną kontaktować się znajomi i osoby, które trafią bezpośrednio i będą starały się kupić dom bez pośredników.

Oczywiście umowa na wyłączność ubezpieczała mnie na taką ewentualność.

Zweryfikowałem stan prawny, dokumenty działki, domu. Zrobiłem sesję fotograficzną, zdjęcia 360 st. czyli wirtualny spacer w domu i wokół niego. Przygotowałem ofertę, właściciel zaakceptował ją, więc zacząłem realizować silne działania marketingowe. W tym wypadku postawiłem na marketing internetowy, targetowany (skierowany do konkretnie wybranej grupy). Działania takie, jak powieszenie baneru na ogrodzeniu, nie miało w tym wypadku sensu. Dom był nieco oddalony od ulicy, przedostatni w alejce. Taka reklama nie byłaby widoczna. W ogłoszeniu był pokazany dom z zewnątrz oraz jego otoczenie. W ogłoszeniu podałem adres,  więc każdy mógł łatwo go odnaleźć. Ogłoszenie wystawiłem w piątek. W sobotę zadzwonił do mnie klient i mówi, że już sąsiedzi oglądali, kolega z pracy oglądał i chcą już kupować. Odpowiedziałem, że super, ale od powiedzenia, że kupuję do kupienia to daleka droga i zapewne byli tylko z ciekawości. Miałem rację, na obejrzeniu skończyło się, już potem się nie odezwali.

Na spotkaniu w celu podpisania notarialnej umowy przedwstępnej w luźnej rozmowie klient przyznał mi się ile było osób oglądających dom i ile z nich pytało, “czy możemy kupić dom bez biura nieruchomości?”. Bardzo miłe było to, że mój klient odpowiadał, że skoro zatrudnił mnie do sprzedaży jego domu to miał w tym swój cel, chce zapłacić za usługę. Skoro trafili na ofertę, to znaczy, że realizuję swoją pracę dobrze i za to należy mi się wynagrodzenie. 

Moja pierwsza prezentacja wyglądała już w ten sposób, że Na pierwszą prezentację przyjechała 5 osobowa rodzina. Okazało się, że Panowie znają się z pracy, więc padło również pytanie od zainteresowanego zakupem, czy ja jestem konieczny w transakcji.

Wtedy pomyślałem sobie: jak czułby się ten facet – człowiek, gdybyś pracował np. miesiąc, a ja poszedłbym do Twojego szefa i powiedział, żeby nie wypłacał Ci wynagrodzenia tylko dał mi rabat w takiej wysokości?

Mam wrażenie, że kupującym często wydaje się, że zakup domu to jak zakup bułek w piekarni. Podchodzę do lady, wykładam pieniądze i bułki już są moje. Niestety w przypadku domów tak nie jest. To tak jak ktoś, kto nigdy nie jeździł na rowerze, patrzy z boku i może myśleć, że to absolutnie banalna sprawa.. Oczywiście, że proste jak się już jak już to umiesz, ale po drodze czeka Cię kilka wywrotek. Przy nieruchomościach nie ma miejsca na wywrotki. Po to są Pośrednicy, żeby zabezpieczyć strony przed „wywrotką” i jej konsekwencjami.

Dzięki moim działaniom dom oglądało ok. 30 osób, z czego 16 osobom osobiście prezentowałem dom, prawie drugie tyle ominęło mnie i dotarło bezpośrednio do właściciela z nadzieją na rabat w wysokości mojego wynagrodzenia, a przecież to dzięki mnie wiedzieli o domu do sprzedaży. 

Ostatecznie ludzie którzy kupili dom nie negocjowali ceny, sam właściciel zdecydował się na zejście z ceny na część kosztów notarialnych.

Podsumowując:

Czyli zgodnie z moim założeniem sprzedałem dom w 90 dni.

Kupujący przeprowadzają się za kilka dni do swojego domu, a mnie dają do sprzedania mieszkanie w którym mieszkają obecnie. Sprzedający dom kupuje mieszkanie i też niebawem przeprowadza się.

Wydaje się, że wszystko w transakcji poszło gładko.

Ale gdzie była trudność i niebezpieczeństwo?

Musieliśmy spłacić 3 kredyty hipoteczne na prawie 500 tys., które były zabezpieczone na nieruchomości. Następnie pozamykać te kredyty, dostać zgodę banku na wykreślenie z księgi wieczystej. Bank kredytujący zakup chciał się zabezpieczyć, na tej nieruchomości. Sprzedający też kupował mieszkanie na kredyt. Więc musiał mieć pozamykane poprzednie kredyty, żeby mieć zdolność kredytową. Zatem musieliśmy umiejętnie wszystkie te czynniki pogodzić ze sobą, ustalić właściwe terminy, zapisać właściwie w aktach notarialnych i pilnować, żeby nic się nie wydarzyło po drodze.

Bardzo ważne jest w takich sytuacjach zaufanie naszych klientów do nas. Oni w procesie zakupu/sprzedaży są pod wielkim stresem. Bardzo często jest to jest to dla nich nowa sytuacja. Zatem to na agencie spoczywa odpowiedzialność za właściwe pokierowanie sprawą, tak żeby nikt nie został pokrzywdzony, czy wprowadzony w błąd.     

Jeśli jesteś agentem, pamiętaj, że nie ilość podpisanych umów i ilość ofert w Twoim koszyku świadczy o tym, czy jesteś dobry w tym co robisz. Liczą się zrealizowane transakcje, zadowoleni klienci, polecenia i Twój gwarantowany zysk z transakcji.

Szanowni klienci, pamiętajcie, że agent biura nieruchomości każdą czynność jaką wykonuje robi to z nadzieją, że zarobi pieniądze. Decydując się na zakup oferty, którą ma w sprzedaży biuro uszanujcie wolę sprzedającego. Nikt zapewne nie lubi być wykorzystywany, oszukiwany.

Jak sprzedałem w 1 miesiąc mieszkanie, które było w ofercie kilkunastu biur przez 6 lat | Case study#3

Posted on | by Marek Kloc

 

Jak sprzedałem w 1 miesiąc mieszkanie, które było w ofercie kilkunastu biur przez 6 lat.

Kiedy otworzyłem biuro w Łęcznej, pomyślałem,  że nie będę wykonywał “zimnych telefonów”. Postanowiłem wysyłać wszystkim, którzy ogłaszają się, że mają do sprzedania  jakieś mieszkanie, dom, działkę do sprzedania SMS-a z informacją o tym, że otworzyłem biuro i zapraszam do współpracy. Ku mojemu zdziwieniu odzew był duży. Między innymi odezwała się Pani, która miała do sprzedanie mieszkanie o powierzchni 50 mkw, 2 pokoje z dużym balkonem na parterze w bloku 4 piętrowym w stanie do remontu.

Poszedłem  na spotkanie, obejrzałem mieszkanie. Uznałem, że rozkład i położenie są  świetne, ale patrząc przez pryzmat koniecznego remontu, cena była za wysoka, a właścicielka nie chciała zejść z ceny ani złotówki. nie chciała zejść z ceny. 

Czego dowiedziałem się od właścicielki sprzedawanego mieszkania?

Przez te 6 lat wystawiała mieszkanie z tą samą ceną, jak dla mnie wygórowaną. Podpisywała umowy z kilkunastoma biurami, które jej proponowały współpracę, ale nie pamiętała nazwy ani jednego biura. Nie pamiętała nazwiska ani jednego agenta, z którym podpisywała umowę.

Nawet zdarzyło się tak, że w czasie trwania naszej umowy na wyłączność, podpisała jeszcze z jednym z biur umowę zwykłą, czy inaczej mówiąc otwartą. Przez cały ten okres czasu miała zaledwie kilka prezentacji. 

Co spowodowało, że to właśnie ja sprzedałem to mieszkanie, w tak krótkim czasie?

Po pierwsze wybudowałem zaufanie, które pozwoliło mi na podpisanie z klientką umowy na wyłączność.

Wyłączność pozwoliła mi na: przygotowanie mieszkania do sesji zdjęciowej, zrobienie dużo lepszych zdjęć niż inne biura, a to przełożyło się na dużą oglądalność ogłoszenia i bezpośrednio wpłynęło na ilość prezentacji. Szeroki, urozmaicony lokalny marketing spowodował, że dotarłem do osób, które nie miały możliwość zobaczenia ogłoszenia w internecie. 

Proponowałem to mieszkanie wszystkim klientom, którzy odzywali się do mnie w sprawie mieszkania mieszkań o podobnych parametrach. Akurat złożyło się tak, że sprzedawałem dom poza miastem i właściciel szukał mieszkania w Łęcznej, ze względu na swój wiek i stan zdrowia. Potrzebował mieszkania na parterze. Uznałem, że dla niego będzie idealne, więc mu je zaproponowałem. Budżet jaki chciał przeznaczyć na mieszkanie był mniejszy niż cena jakiej żądała klientka, ale  mimo wszystko przekonałem go do obejrzenia mieszkania. Po prezentacji powiedział mi, że gdybym nie namówił go na obejrzenie na żywo, to nigdy nie zainteresowałby się tym mieszkaniem, bo cena była za wysoka. Klient zdecydował się kupić mieszkanie.

Uważam że drogą do sukcesu jest intensywna praca z ofertą. Jej szeroki i różnorodny marketing, pamiętanie o niej oraz zainteresowanie i uwaga, o co trudno przy umowach zwykłych, czy otwartych.

Myślę, że często jest tak, że biura wrzucają ofertę na portale i czekają, co się będzie działo.

Jak dzwoni telefon i jest zainteresowanie to działają przy ofercie. A jak się nic nie dzieje, to pracują nad pozyskiwaniem nowych ofert i prowadzeniem transakcji, które mają aktualnie w toku. Przy dużej ilości ofert w koszyku łatwo zapomnieć o jakiejś i nie przywiązywać do niej uwagi, aż  do czasu gdy telefon nie wymusi pracy z/nad nią. 

Starajmy się mieć cykliczny kontakt z klientem, nawet jak oferta nie ma/ nie wzbudza dużego zainteresowania. Starajmy się, by klient zapamiętał nas, przynajmniej wiedział  jak się nazywamy. To bardzo ważne, by budować swój wizerunek i otrzymywać polecenia.

Marcin Osman kiedyś powiedział, że nie ma swoich wizytówek, bo ich nie potrzebuje. Stara się już w pierwszym kontakcie z kimś nowo poznanym być zapamiętany tak, żeby wizytówka nie była mu potrzebna. To doskonała rada również  dla osób działających na rynku nieruchomości. Tego życzę też Wam.

Czy niezbędne jest dzwonienie do klientów i namawianie na – zimne telefony  #7

Posted on | by Marek Kloc

Czy niezbędne jest dzwonienie do klientów i namawianie na – zimne telefony 

Cold calling – telefon w sprawie oferty, czyli jak umówić spotkanie z Klientem

Jeden z moich klientów opowiadał mi,  że po wystawieniu swojego ogłoszenia, tylko jednego dnia odebrał  ponad 90 telefonów. Wszystkie były z biur nieruchomości. Wyobraźcie sobie, że jesteście na miejscu takiego klienta.

Czy sprzedawaliście kiedyś własne mieszkanie albo robiliście taki eksperyment? Jeśli nie, to koniecznie spróbujcie. Gwarantuję, że wyciągniecie  wiele wniosków, które pozwolą wam poprawić wasz warsztat pracy.

Jak się przygotować do rozmów?

Zadbajcie o to, aby klient, do którego dzwonicie nie słyszał w tle innych rozmów i dźwięków. Innymi słowy dzwońcie ze spokojnego i cichego miejsca, a nie na przykład z ulicy, albo autobusu. Klient będzie was dobrze słyszał, a wy będziecie mogli skupić się na na prowadzonej rozmowie.

Aby zaoszczędzić czas i zwiększyć efektywność Twoich działań, przygotuj  listę ogłoszeń, na które chcesz zadzwonić. Ustal ile czasu chcesz poświęcić na wykonywanie telefonów w trakcie dnia. Sugeruję, żeby wykonywać połączenia po 9 rano, wtedy jest duże prawdopodobieństwo, że ludzie już wstali, są w pracy, wypili kawę i mogą  poświęcić chwilę na rozmowę. Do każdej rozmowy zrób notatkę. Jeśli umówiłeś się na kontakt z Klientem w późniejszym terminie zanotuj to kalendarzu, który Ci o tym przypomni, jak np. google. Możesz to zrobić z poziomu telefonu lub komputera.  

Pamiętaj, że celem Twojego telefonu jest doprowadzenie do umówienia spotkania z potencjalnym klientem.

Aby telefony, które wykonasz były jak najbardziej skuteczne, zapamiętaj ZŁOTĄ PIĄTK Ę, czyli zasady, których warto się trzymać przy rozmowie z klientem.

    1. Zagajenie
    2. Przedstawienie się
    3. Poinformowanie w jakim celu dzwonimy
    4. Przedstawienie naszej oferty współpracy
    5. Umówienie się na termin spotkania (potwierdzenie przed wyjazdem)

Jak to zrobić w praktyce:

  1. ZAGAJENIE

Dzień dobry

Dzwonię w sprawie ogłoszenia dotyczącego …,  czy jest jeszcze aktualne?

Cieszę się, bo zainteresowało mnie ze względu na lokalizację/piętro/standard. 

Czy wciąż poszukuje Pan/i klienta na swoją nieruchomość?

Chcę zaoferować Pana/i mieszkanie/dom/działkę moim klientom.

  1. PRZEDSTAWIENIE SIĘ

Nazywam się …

Dzwonię z …… nazwa firmy.

I tutaj uwaga: starajcie się nie używać słów takich jak biuro, czy agencja nieruchomości, to potrafi odstraszyć klientów. 

Dlaczego nie przedstawiam się  na początku? Bo chcę dać sobie szansę na rozmowę z klientem. Jeśli Klient jest zrażony do biur nieruchomości może rozłączyć połączenie i nie dać mi możliwości powiedzenia, jak mogę mu pomóc w sprzedaży jego nieruchomości.

  1. W JAKIM CELU DZWONIMY

W celu przygotowania propozycji potrzebowałbym więcej szczegółów dotyczących nieruchomości.

Tu pytania, to czego brakuje w ogłoszeniu……………. –  Powinny być to 2 – 3 pytania o istotne szczegóły oferty. 

Dziękuję za informację.

To upewniło mnie, że ogłoszenie mnie interesuje.

  1. PRZEDSTAWIENIE OFERTY

W ramach naszej pracy wykonujemy między innymi: …… 

  • tu możecie pochwalić się zrealizowanym ostatnio zleceniem lub takim, które jest podobne do tego w sprawie, którego dzwonicie.

Opowiedzcie też o tym, co wyróżnia Twoją firmę  na rynku.

  1. USTALENIE TERMINU SPOTKANIA

Ustal z klientem konkretny, wygodny dla niego termin. Ale postaraj się, aby spotkanie odbyło się niedługo  po telefonie, np. tego samego lub kolejnego dnia.

Spotkajmy się ……… dziś / jutro

Przed południem czy po południu?

9:00 czy 10:00 / 17:00 czy 18:00

Świetnie. ☺

Zapytaj o nazwisko klienta oraz adres

Proszę jeszcze Pana/ią o  godność ……………………

Dziękuję, teraz poproszę adres.

Świetnie w takim razie widzimy się w…………………o godz. ………………

Powiedz klientowi, co należy zabrać ze sobą na spotkanie.

Na spotkanie proszę przygotować:

– dokument poświadczający własność, tj. akt notarialny, nr KW, inne dokumenty nieruchomości jeśli Pan/i posiada

– swój dokument tożsamości 

Przypomnij klientowi o spotkaniu. 

Przed spotkaniem pozwolę sobie jeszcze przedzwonić żeby potwierdzić spotkanie. 

Do zobaczenia/usłyszenia.

Uwaga !

Często przez telefon pada pytanie o nasze wynagrodzenie:

Ile będę musiał  zapłacić za obsługę? 

Nigdy nie mów przez telefon o wynagrodzeniu.

Nie wiesz ile będziesz chciał za pieniędzy za pracę skoro jeszcze nie rozmawiałeś z Klientem, nie widziałeś nieruchomości, nie wiesz jaki czas i jakie nakłady marketingowe będą potrzebne, aby zrealizować zlecenie. 

Warto ustalić z klientem,  że o wynagrodzeniu porozmawiacie na spotkaniu, bo zależne jest ono od wielu czynników.

Na koniec mam dla was bonus w postaci kilku cennych informacji.

bonus – Niezbędnik:

App Truecaller – aplikacja na Android, iOS and Windows Phone, służy do zidentyfikowania nieznanych numerów, jak i blokowania SMS-ów zawierających spam. Aplikacja filtruje niechciane połączenia.