Ile warta jest nieruchomość z perspektywy właściciela, a ile agenta nieruchomości.
Jakiś czas temu zadzwonił do mnie agent, który pracował w moim biurze nieruchomości.
Poprosił, bym zajął się jego klientami, bo dla niego za daleko, nie zna terenu, okolicy i nie czuje się na siłach, by zrealizować zlecenie klientów dotyczące sprzedaży działki. Powiedział też, że klienci zgodzili się na ponad średnio rynkowe wynagrodzenie za sprzedaż tej nieruchomości.
Skontaktowałem się z właścicielami, umówiłem na spotkanie i obejrzenie nieruchomości. Panie miały do sprzedania działkę o pow. 2,13 ha. szerokości 40 m i długości ok. 520 m. Położona była pomiędzy dwoma drogami gminnymi. Z jednej strony tej działki znajdował się dom w stanie surowym, po części otwartym o pow. ponad 300 mkw, który od 1978 lat nie był wykończony oraz zabudowania gospodarcze z 1965 r.
Panie chciały, aby wzdłuż działki chciały wytyczyć drogę dojazdową o szerokości 5m i podzielić działkę tak, by powstało 6 działek o rozmiarach 35 x 82m. Korzystając z internetu ustaliły, że cena mkw działki budowlanej w tamtej okolicy wynosi średnio 35 zł. Dokonały więc następującej kalkulacji:
2,13 ha (21 300 m) x 35 zł = 745 500 zł do tego doliczyły wartość domu oraz zabudowań, co dało im 850 tys. zł.
Przyjmując takie założenie jako pośrednik i ustalając wynagrodzenie na średnio 3% netto od ceny transakcyjnej – uznajmy, że będzie to 800 tys. – do zarobienia jest 24 tyś. zł netto. Całkiem przyzwoicie. Ale czy na pewno?
Jak wyglądała sytuacja z mojej strony, jako pośrednika?
W czasie oglądania działki zauważyłem, że:
plusem są:
- dojazd, bo z dwóch stron drogą asfaltową
- szerokość działki całkiem przyzwoita, bo 40 m
- prąd i woda na działce.
natomiast minusy to:
- mniej więcej pośrodku działki rów, którym płynie woda
- zabudowania i dom rozmieszczone są praktycznie na całej szerokości działki, więc nie ma miejsca na 5 metrową drogę, którą Panie przewidziały w swoim planie.
To zasiało we mnie wątpliwości. Musiałem sprawdzić, czy na pewno da się podzielić działkę tak, jak Panie to wymyśliły. Sięgnąłem do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tej miejscowości i skontaktowałem z lokalnym geodetą, by ustalić możliwości podziału działki.
Okazało się, że budowlane mogą być tylko 3 działki, 2 z jednej i 1 z drugiej strony, łącznie 74 ary. Pozostała środkowa część to teren upraw polowych.
Skontaktowałem się również z firmą budowlaną i poprosiłem o analizę stanu budynków. Okazało się, że dom nigdy nie był ogrzewany i cegła nasiąknęła wodą. Osuszenie budynku, co prawda, było możliwe, ale raczej nieopłacalne. Natomiast budynki gospodarcze wymagają znacznych nakładów finansowych.
Zbudowanie drogi dojazdowej wiązałoby się z wyburzeniem obory i garażu. Pojawiło się również pytanie, czy zasadne będzie zburzenie domu i postawienie na jego miejscu nowego. Wyburzenie i wywóz budynków to koszt kilkunastu tysięcy zł, co jeszcze bardziej obniżyłoby wartość działki.
Zatem jaką wartość dla mnie jako pośrednika miała nieruchomość?
Policzmy:
Grunt:
74 ar budowlane x 20 zł (bo taka jest cena transakcyjna) = 148 000 zł
1,39 ha rolnej x 2,5 zł = 34 750 zł
Zabudowania:
wg wyliczenia właścicielek 104, 500 zł
Łącznie daje nam to 287 250 zł. Nie licząc kosztów wyburzenia budynków.
W ten sposób z 850 tys. zrobiło się 287 tyś., czyli ponad pół miliona, bo 562 500 zł mniej.
Nie było też pewności, czy uda się sprzedać działkę z taką, a nie za jeszcze niższą cenę.
Musiałem poinformować o tym właścicielki. Były bardzo niepocieszone, bo liczyły, że każda z nich kupi dzieciom po mieszkaniu za pieniądze ze sprzedaży tych działek.
A co z moim wynagrodzeniem?
Gdybym zdecydował się na pracę za 3% netto od ceny transakcyjnej przed ustaleniem wartości rynkowej działki, to moje wynagrodzenie, które miało wynieść 24 tys. zł, faktycznie wyniosłoby max. 8 625 zł., czyli prawie 3 razy mniej.
Ostatnio widzę oferty mieszkań, domów, działek zawyżone nawet o 100%.
Zastanawiam się, co jest tego powodem. Czy to klienci ustalają takie ceny, czy pośrednik liczy na wysokie wynagrodzenie i dlatego nie koryguje ceny do realnej rynkowej?
Czy jest szansa sprzedać nieruchomość zdecydowanie powyżej jej ceny rynkowej?
3% od 287 tys. to ponad 8 tyś. a 3% z 0, bo nie sprzedałem to nadal 0. Od tego trzeba jeszcze odjąć koszty poniesione przy przyjęciu oferty – weryfikacje opracowanie i promocje oferty. Czyli tracę. Warto zatem zastanowić się, czy taką ofertę chcę w ogóle mieć w swoim koszyku.
Warto przeanalizować koszty, jakie ponoszę przy próbach sprzedaży nieruchomości po nierealnych do osiągnięcia cenach. Czy agent nieruchomości jest cudotwórca, który magicznymi trikami sprzeda nieruchomość ponad 100% powyżej ceny rynkowej?
