Jak popełnić wszystkie możliwe błędy przy zakupie nieruchomości.
“Gdybyśmy wiedzieli, jak to wszystko się skończy, to zapłacilibyśmy Ci i o nic się nie martwili”.
Przyszedł weekend. W końcu dzień wolny od pracy. Zadzwonił telefon, ale tym razem to nie klient, tylko znajomy. Oznajmił, że są w Polsce na kilka dni i chcą wpaść wieczorem. Super pomyślałem i powiedziałem “Zapraszam”. Bardzo ucieszyłem się, że będą, bo dawno nie widzieliśmy się z racji tego, że na co dzień mieszkają w Londynie.
W trakcie naszych rozmów jakimś przypadkiem wyszło, że jednym z powodów, dla których przyjechali to zakup wymarzonego domu nad jeziorem. Nie byłbym sobą, gdybym nie zapytał co to za dom, czy sprawdzili wszystko, zanim zdecydowali się na podpisanie umowy przedwstępnej na dodatek cywilnej. Usłyszałem: “tak, byliśmy, oglądaliśmy, Pani jest sąsiadką znajomych, wszystko jest ok.”
Zapytałem zatem jakie dokumenty widzieli, czy byli z nimi u notariusza i dlaczego nie chcą pisać tak ważnej umowy notarialnie.
Usłyszałem, że Pani jest pełnomocnikiem swojego brata, ma na to dokument. Ma dokumenty własności, cena jest ustalona, oboje współwłaściciele są co do niej zgodni, więc wszystko jest ok.
Temat zostawiliśmy i przeszliśmy do rozmów na temat grilla, przy którym siedzieliśmy 😀.
Jedzenie zdjęcie utworzone przez master1305 – pl.freepik.com
Moi znajomi płacili gotówką, zależało im na szybkiej transakcji. Najprostszy możliwy scenariusz mógł wyglądać w ten sposób: strony ustalają warunki cenowe, termin wydania nieruchomości na dzień podpisania umowy sprzedaży, środki przelewane są na konto sprzedającej w tym samym dniu.
Ale nie zawsze jest tak łatwo i tak było w tym przypadku, pomimo tego, że tak się zapowiadało na początku.
Działka ma założone 3 księgi wieczyste, gdzie powinna mieć jedną.
Warunki transakcji w tym cena były ustalone słownie. Do notariusza trafiły dokumenty niezbędne do aktu notarialnego. Notariusz po analizie zauważył, że coś się nie zgadza z księgą wieczystą jednej z działki składającej się na nieruchomość, o której mowa. Okazało się, że działka ma swoją historię związaną z przenoszeniem jej własności pomiędzy rodzicami sprzedającej, a Państwem Polskim. Na skutek tych działań działka ma założone 3 księgi wieczyste, gdzie powinna mieć jedną.
W warunkach zakupu sprzedająca zastrzegła sobie prawo mieszkania w tym domu przez okres 3 miesięcy od czasu podpisania umowy sprzedaży. I ok, ale warunkiem moich znajomych było to, że na dzień aktu notarialnego przedstawi zaświadczenie o braku osób zameldowanych. Tu pojawił się spór, bo Pani sprzedająca była w trakcie kupowania mieszkania na drugim końcu Polski i chciała dopiero po zakupie nowego tam zameldować się. Więc nie wiadomo kiedy to nastąpi. Po kilku rozmowach udało się wyegzekwować wymeldowanie się.
Kolejna kwestia sporna pojawiła się tuż przed podpisaniem aktu notarialnego, mianowicie cena sprzedaży. Sprzedająca oznajmiła, że w cenie ustalonej jest jedna z działek, na której stoi dom, ale drugą stanowiącą podwórko to już obiecała sprzedać sąsiadowi. To oznaczało, by, że moi znajomi kupiliby działkę z kilku metrowym marginesem wokół domu. A nie na tym przecież im zależało.
Ostatecznie dogadali się i kupowali obie działki, dopłacając ponad ustaloną wcześniej cenę.
Umowa notarialna podpisana, uśmiechy na twarzach. Kupujący zadowoleni, bo kupili wymarzony dom. Sprzedająca zadowolona, bo niebawem będzie mogla rozpocząć początek nowego życia w nowym miejscu.
A miało być tak pięknie…
Mija 3 miesiące. Nastał dzień przekazania nieruchomości. Okazuje się, że sprzedająca demontuje piec centralnego ogrzewania z kotłowni. Brak porozumienia doprowadza do wezwania policji. Piecyk ostatecznie został z info, że sprzedająca uważa, że ma prawo zabrać, ale już nie będzie robić problemów i “niech straci”.
Dom i budynek gospodarczy miał być opróżniony na konkretny dzień i godzinę. Data wydania przypadała na czas kiedy była pandemia i był obowiązek chodzenia w maseczkach.
Okazało się, że właściciele kilka godzin musieli jeszcze czekać w samochodzie, żeby odebrać dom. Ale trudno. Teraz już mogą cieszyć się swoim domem.
Po kilku dniach doszło do konfliktu z sąsiadem, bo stwierdził, że wystająca rynna dachowa narusza przestrzeń jego działki. Dopiero teraz postanowili powołać geodetę do wytyczenia granic działki. Okazało się, że na obdzwonionych kilkunastu nikt nie chce się podjąć, bo w gminie nie ma odpowiednich dokumentów, żeby móc precyzyjnie i w prosty sposób ustalić granice działek. Jak to powiedział jeden geodeta “są one umowne”.
Podsumowując.
Do tych sytuacji można było nie dopuścić, wystarczyło w odpowiednim momencie zweryfikować dokumenty, zadać właściwe pytania, podpisać właściwy dokument porządkujący ustalenia lub zatrudnić do poprowadzenia transakcji Pośrednika nieruchomości, który zająłby się tym wszystkim. Może nie spotkał się w życiu z każdą sytuacją, jaka może się wydarzyć podczas transakcji. Ale potrafi wskazać wrażliwe miejsca, z wyprzedzeniem zweryfikować najważniejsze elementy tej układanki, by w efekcie zaoszczędzić nerwy i pieniądze klientów. I jasne jest, że Pośrednik pobierze za to wynagrodzenie. Moi znajomi powiedzieli jednym zdaniem po tej całej sytuacji: “Gdybyśmy wiedzieli, jak to wszystko się skończy, to zapłacilibyśmy Ci i o nic się nie martwili”.
#nowoczesnyposrednik #marekkloc #agentnieruchomosci #posredniknieruchomosci #transakja #zakupdomu
