Tag: dzialka

Case Study – Windykacja obcokrajowca.

Posted on | by Marek Kloc

Ten wpis nie będzie z serii – sprzedałem w 2 dni z prowizją 10%…

Rozpoczęcie współpracy

W czerwcu 2020 r. skontaktowała się ze mną Pani, która powiedziała, że dzwoni z Walii. Jej przyjaciel ma do sprzedania pod Włodawą działkę budowlaną. Jest obcokrajowcem, nie zna angielskiego, chce sprzedać działkę i szuka Pośrednika. Poprosiłem Panią o nr działki, zrobiłem wstępną analizę działki pod kątem położenia, kształtu, wartości rynkowej, potencjału sprzedaży. Zgodziłem się przyjąć ofertę. Przeszliśmy przez proces podpisania umowy pośrednictwa korespondencyjnie, ze względu na odległość, jaka nas dzieliła.

Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży

Pojechałem na do miejscowości, gdzie położona jest działka, obejrzałem okolicę, zrobiłem zdjęcia, wirtualny spacer działki, zdjęcia z drona działki.

Postanowiłem też nagrać video z drona i video prezentację nieruchomości. Do tego zaangażowałem operatora drona i kamery. Niestety z filmu nic nie wyszło, zaskoczył nas wiatr. (Za to nagrałem o tym vloga. Znajdziesz go poniżej). Zdjęcie z drona udało nam się cudem zrobić, bo 500 m w linii prostej jest już granica polsko-białoruska. Oprogramowanie do sterowania gronem pokazało alarm. Musieliśmy szybko zrobić zdjęcie i lądować.

Na działce wstawiłem swój słupek z tabliczką informacyjną o sprzedaży i kontakcie do mnie.

Na miejscu okazało się, że działki praktycznie nie widać, bo o kilku lat była niekoszona. Znalazłem lokalną firmę świadczącą usługi koszenia.

Po dwóch dniach od mojego telefonu firma Tomi Samochodzik, mimo wielu zleceń działka wyglądała już tak.

W związku z tym, że właściciel był za granicą, zdecydowałem się, że koszt koszenia działki poniosę w ramach swojego wynagrodzenia.

Przygotowałem ofertę na swoją stronę internetową.

Zacząłem jej promocję. Zaczął dzwonić telefon z pytaniami o działkę i możliwość jej kupienia.

Proces sprzedaży

Jakiś czas odbierałem telefony, pojawiły się 2 oferty zakupu. Jedna z nich została zupełnie odrzucona ze względu na cenę zakupu, jaka została zaproponowana. Druga natomiast została przyjęta, bo odpowiadała aktualnej cenie rynkowej.

Przygotowałem zatem protokół uzgodnień pomiędzy stronami. W protokole zostały zawarte dane niezbędne do transakcji, tj. dane nieruchomości, dane sprzedającego, dane kupującego, cena sprzedaży, termin podpisania umowy przyrzeczonej. Protokół podpisaliśmy korespondencyjnie przez obie strony.

Sprzedającym był Pan, który ma ponad 80 lat. W związku z czasem pandemii zdecydował, że nie będzie leciał do Polski specjalnie na akt, tylko wyśle pełnomocnictwo do sprzedaży. Udałem się do kancelarii notarialnej. Notariusz przygotował treść pełnomocnictwa. Zadzwoniłem do tłumacza przysięgłego, poprosiłem o przetłumaczenie na język angielski. Zapłaciłem za te usługi. Wysłałem treść pełnomocnictwa sprzedającemu. Teraz jego zadaniem było udanie się do radcy prawnego z uprawnieniami notariusza i podpisanie pełnomocnictwa oraz nadanie klauzuli apostille. Lista notariuszy dostępna jest np. <TUTAJ> .

Po kilku tygodniach do notariusza, u którego mieliśmy przenosić własność, przyszedł list polecony z pełnomocnictwem do sprzedaży. W pełnomocnictwie określona była cena sprzedaży i podany numer konta, na które kwota zapłaty ma zostać przelana. (ta informacja będzie istotna w późniejszym czasie, dlatego o niej już mówię). Z analizy notariusza wynikało, że pełnomocnictwo nie pozwala na przeniesienie własności, bo zostało podpisane przez radcę prawnego bez uprawnień notarialnych. Poinformowałem o tym sprzedającego, kupującego.

Brak lotów do Polski

Pan sprzedający zdecydował, że jak będzie uruchomiona możliwość lotów do Polski, to przyleci osobiście. Nie będzie już drugi raz organizował pełnomocnictwa. Plan był taki, że będzie to w najbliższe wakacje. Dłuższy czas nie kontaktowaliśmy się. Czekałem na informację, kiedy klient będzie miał możliwość przylotu do Polski.

We wrześniu odebrałem telefon i usłyszałem, że jest już w Polsce, jedzie swoim kamperem i za 2 dni będzie we Włodawie. Możemy podpisywać umowę, ale cena sprzedaży musi być wyższa o 25 tyś, czyli ok. 40%. Byłem w szoku, że tak późno mnie o tym poinformował i nie wiedziałem, jak mam tę wiadomość przekazać kupującemu. Czekał z gotówką na podpisanie tej umowy ponad pół roku. Nie zgodził się na zapłacenie więcej, niż zostało ustalone. Podniósł też argument, że przecież został podpisany protokół uzgodnień. I tu miał rację.

Nie dojdzie do transakcji?

Sprawę postawiłem na ostrzu noża. Powiedziałem, że transakcja jest przygotowana do finalizacji. Klient kupujący czeka na zakup z gotówką. Albo podpisujemy tę umowę na ustalonych wcześniej warunkach, albo wypowiadam umowę pośrednictwa i wystawiam fakturę za moje wykonane czynności zmierzające do sprzedaży nieruchomości. Stało się najgorsze. Klient oznajmił mi, że to on rozwiązuje ze mną umowę i nie nie zamierza mi za nic zapłacić. Wysłałem e-mail do niego z opisem zaistniałej sytuacji, wykazem czynności, jakie wykonałem w trakcie trwania umowy. Powołując się na zapis w mojej umowie, wypowiedziałem umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym i wystawiłem fakturę z 14-dniowym terminem płatności. Po tym czasie wysłałem przedsądowe wezwanie do zapłaty.

W odpowiedzi otrzymałem informację, że nie doszło do sprzedaży, to nie zamierza mi zapłacić. W pierwszej chwili pomyślałem trudno, niech stracę. Z drugiej jednak strony wiedziałem, że napracowałem się i nie mogłem dopuścić do tego, by nie odzyskać, chociaż kosztów poniesionych z mojej strony.

Windykacja

Zdecydowałem się znalezienie firmy windykacyjnej. Przez 12 lat mojej pracy, zrobiłem to po raz pierwszy. Wykonałem telefon, wyjaśniłem, o co chodzi. Wystarczyło, że wypełniłem krótki formularz przez stronę internetową firmy windykacyjnej. Podpisałem elektronicznie umowę. Po kilku dniach otrzymałem informację, że dłużnik jest w stanie zapłacić połowę mojego wynagrodzenia. Odmówiłem i poprosiłem o próbę wyegzekwowania całej należnej mi kwoty z wystawionej faktury. W dniu wczorajszym na moim koncie bankowym pojawiła się kwota z wystawionej przeze mnie faktury wraz z odsetkami.

Jesteś zwycięzcą.

Fakt, że miałem podpisaną umowę pośrednictwa z odpowiednimi zapisami, udokumentowane czynności, odwagę do egzekwowania należnego mi wynagrodzenia spowodowały, że nie straciłem na tej transakcji, a faktycznie zarobiłem.

Jeśli nie widziałeś, to zobacz teraz Vlog #22 o moim wyjeździe na tę właśnie działkę.

Więcej filmów z serii case study na moim kanale YouTube.

Zapraszam.

#wlodawa #sprzedaz #dzialka #nowoczesnyposrednik #windykacja #suszno

 

Jak popełnić wszystkie możliwe błędy przy zakupie nieruchomości.

Posted on | by Marek Kloc

Jak popełnić wszystkie możliwe błędy przy zakupie nieruchomości.

“Gdybyśmy wiedzieli, jak to wszystko się skończy, to zapłacilibyśmy Ci i o nic się nie martwili”.

Przyszedł weekend. W końcu dzień wolny od pracy. Zadzwonił telefon, ale tym razem to nie klient, tylko znajomy. Oznajmił, że są w Polsce na kilka dni i chcą wpaść wieczorem. Super pomyślałem i powiedziałem “Zapraszam”. Bardzo ucieszyłem się, że będą, bo dawno nie widzieliśmy się z racji tego, że na co dzień mieszkają w Londynie.

W trakcie naszych rozmów jakimś przypadkiem wyszło, że jednym z powodów, dla których przyjechali to zakup wymarzonego domu nad jeziorem. Nie byłbym sobą, gdybym nie  zapytał co to za dom, czy sprawdzili wszystko, zanim zdecydowali się na podpisanie umowy przedwstępnej na dodatek cywilnej. Usłyszałem: “tak, byliśmy, oglądaliśmy, Pani jest sąsiadką znajomych, wszystko jest ok.”

Zapytałem zatem jakie dokumenty widzieli, czy byli z nimi u notariusza i dlaczego nie chcą pisać tak ważnej umowy notarialnie.

Usłyszałem, że Pani jest pełnomocnikiem swojego brata, ma na to dokument. Ma dokumenty własności, cena jest ustalona, oboje współwłaściciele są co do niej zgodni, więc wszystko jest ok.

Temat zostawiliśmy i przeszliśmy do rozmów na temat grilla, przy którym siedzieliśmy 😀.

Jedzenie zdjęcie utworzone przez master1305 – pl.freepik.com

Moi znajomi płacili gotówką, zależało im na szybkiej transakcji. Najprostszy możliwy scenariusz mógł wyglądać w ten sposób: strony ustalają warunki cenowe, termin wydania nieruchomości na dzień podpisania umowy sprzedaży, środki przelewane są na konto sprzedającej w tym samym dniu.

Ale nie zawsze jest tak łatwo i tak było w tym przypadku, pomimo tego, że tak się zapowiadało na początku.

Działka ma założone 3 księgi wieczyste, gdzie powinna mieć jedną.

Warunki transakcji w tym cena były ustalone słownie. Do notariusza trafiły dokumenty niezbędne do aktu notarialnego. Notariusz po analizie zauważył, że coś się nie zgadza z księgą wieczystą jednej z działki składającej się na nieruchomość, o której mowa. Okazało się, że działka ma swoją historię związaną z przenoszeniem jej własności pomiędzy rodzicami sprzedającej, a Państwem Polskim. Na skutek tych działań działka ma założone 3 księgi wieczyste, gdzie powinna mieć jedną. 

W warunkach zakupu sprzedająca zastrzegła sobie prawo mieszkania w tym domu przez okres 3 miesięcy od czasu podpisania umowy sprzedaży. I ok, ale warunkiem moich znajomych było to, że na dzień aktu notarialnego przedstawi zaświadczenie o braku osób zameldowanych. Tu pojawił się spór, bo Pani sprzedająca była w trakcie kupowania mieszkania na drugim końcu Polski i chciała dopiero po zakupie nowego tam zameldować się. Więc nie wiadomo kiedy to nastąpi. Po kilku rozmowach udało się wyegzekwować wymeldowanie się. 

Kolejna kwestia sporna pojawiła się tuż przed podpisaniem aktu notarialnego, mianowicie cena sprzedaży. Sprzedająca oznajmiła, że w cenie ustalonej jest jedna z działek, na której stoi dom, ale drugą stanowiącą podwórko to już obiecała sprzedać sąsiadowi. To oznaczało, by, że moi znajomi kupiliby działkę z kilku metrowym marginesem wokół domu. A nie na tym przecież im zależało. 

Ostatecznie dogadali się i kupowali obie działki, dopłacając ponad ustaloną wcześniej cenę.

Umowa notarialna podpisana, uśmiechy na twarzach. Kupujący zadowoleni, bo kupili wymarzony dom. Sprzedająca zadowolona, bo niebawem będzie mogla rozpocząć początek nowego życia w nowym miejscu.

A miało być tak pięknie… 

Mija 3 miesiące. Nastał dzień przekazania nieruchomości. Okazuje się, że sprzedająca demontuje piec centralnego ogrzewania z kotłowni. Brak porozumienia doprowadza do wezwania policji. Piecyk ostatecznie został z info, że sprzedająca uważa, że ma prawo zabrać, ale już nie będzie robić problemów i “niech straci”.

Dom i budynek gospodarczy miał być opróżniony na konkretny dzień i godzinę. Data wydania przypadała na czas kiedy była pandemia i był obowiązek chodzenia w maseczkach.

Okazało się, że właściciele kilka godzin musieli jeszcze czekać w samochodzie, żeby odebrać dom. Ale trudno. Teraz już mogą cieszyć się swoim domem.

Po kilku dniach doszło do konfliktu z sąsiadem, bo stwierdził, że wystająca rynna dachowa narusza przestrzeń jego działki. Dopiero teraz postanowili powołać geodetę do wytyczenia granic działki. Okazało się, że na obdzwonionych kilkunastu nikt nie chce się podjąć, bo w gminie nie ma odpowiednich dokumentów, żeby móc precyzyjnie i w prosty sposób ustalić granice działek. Jak to powiedział jeden geodeta “są one umowne”.

www.stockvault.net

Podsumowując.

Do tych sytuacji można było nie dopuścić, wystarczyło w odpowiednim momencie zweryfikować dokumenty, zadać właściwe pytania, podpisać właściwy dokument porządkujący ustalenia lub zatrudnić do poprowadzenia transakcji Pośrednika nieruchomości, który zająłby się tym wszystkim. Może nie spotkał się w życiu z każdą sytuacją, jaka może się wydarzyć podczas transakcji. Ale potrafi wskazać wrażliwe miejsca, z wyprzedzeniem zweryfikować najważniejsze elementy tej układanki, by w efekcie zaoszczędzić nerwy i pieniądze klientów. I jasne jest, że Pośrednik pobierze za to wynagrodzenie. Moi znajomi powiedzieli jednym zdaniem po tej całej sytuacji: “Gdybyśmy wiedzieli, jak to wszystko się skończy, to zapłacilibyśmy Ci i o nic się nie martwili”.

#nowoczesnyposrednik #marekkloc #agentnieruchomosci #posredniknieruchomosci #transakja #zakupdomu

Rozmowy z Agentem #11 | Karolina Lato – Książek | Marek Kloc

Posted on | by Marek Kloc

 

Rozmowy z Agentem #11 – Karolina Lato – Książek

1️⃣1️⃣  odcinek serii Rozmów z Agentem.
W tym odcinku rozmawiam z Karoliną Lato – Książek, Pośrednikiem nieruchomości, właścicielką biura Capital Finanse i Nieruchomości w Lublinie.
Premiera odbyła się 26.07.2020 r. o godz. ⌚️ 8:00 na kanale 👀   YouTube i 🎧  platformach podcastowych.

#rozmowyZagentem #marekkloc #nowoczesnyposrednik #karolinaLato

Jak zrobić zdjęcia, które sprzedadzą nieruchomość #12

Posted on | by Marek Kloc

Jak zrobić zdjęcia, które sprzedają nieruchomość #12

W tym odcinku poradzę Wam jak zrobić zdjęcia, które pomogą Wam w sprzedaży nieruchomości.

TRANKSRYPCJA:

Cześć, witajcie w kolejnym odcinku.

Dzisiaj chciałbym Wam powiedzieć w jaki sposób stworzyć zdjęcia, które pomagają Wam w sprzedaży nieruchomości.

Spójrzcie na te 2 oferty:

Jedna ma zdjęcia, a druga nie ma, Jak myślicie, która będzie miała więcej kliknięć, więcej obejrzeń? Oczywiste, jest, że ta ze zdjęciem. Dlaczego? Bo kupujemy oczami. Jeżeli uważacie, że same dobre zdjęcia sprzedadzą Waszą nieruchomość, to niestety jesteście w błędzie i muszę Was z niego wyprowadzić.

Zdjęcia nie sprzedają.

Zdjęcia to jest jeden z elementów, które są narzędziem w naszych rękach które mają za zadanie doprowadzać nas do sukcesu, czyli sprzedaży, ale same w sobie nie sprzedają.

Co jest potrzebne do tego żeby stworzyć dobrą sesję zdjęciową?

Można zdjęcie dzisiaj zrobić telefonem komórkowym, bo technologia jest na tyle zaawansowana, że w zupełności to wystarczy.

Ważne jednak żeby zwrócić uwagę że aparat ma funkcję szerokiego kąta, czyli robienia zdjęć przestrzeni. Przyjrzyjcie się tym dwóm zdjęciom. Jedno jest zrobione zwykłym obiektywem, a drugie szerokokątnym. Efekt widać gołym okiem.

Drugim rozwiązaniem jest posiadanie aparatu typu lustrzanka z obiektywem szerokokątnym. To już jest bardziej zaawansowana technologia też droższa bo taki zestaw może kosztować 2,5 – 3 tyś. zł.

Możecie też zlecić taką sesję fotograficzną profesjonalnemu, zawodowemu fotografowi. Taka sesja będzie kosztowała około 300 zł przy 10 zdjęciach.

Jeżeli zdecydujecie się sami realizować taką sesję  zwrócić uwagę na kilka rzeczy.

Pierwszą istotną rzeczą jest statyw – jeżeli chcecie żeby wasze zdjęcia były nieporuszone i żebyście mieli możliwość w odpowiedni sposób ustawiania aparatu, czyli pokazywanie właśnie tej przestrzeni dobrze jest zamontować właśnie aparat na statywie.

Fajnym rozwiązaniem też jest dla zdjęć pokazanie przestrzeni wycofanie aparatu jak najdalej pomieszczenia, czyli na przykład za próg, wtedy pozwala Wam to pokazanie szerszej perspektywy. Statyw taki możecie już nabyć nawet już od 50 zł.

Kolejnym ważnym elementem jest światło. Ważne jest kiedy będziecie robić takie zdjęcia. Chodzi o to żeby pomieszczenie, które fotografujecie nie miało zbyt dużo światła w danym momencie albo nie było w nim to za ciemno. Dlatego ważne jest żeby w odpowiedni odpowiedniej porze dnia takie zdjęcie robić.

Oczywiście podczas wykonywania sesji możecie skorzystać pomieszczenie lamp, które wam doświetlą pomieszczenie. Lampy takie możecie nabyć nawet od 150 zł.

Okej przejdźmy teraz do fizycznego robienia zdjęć.

  • Przede wszystkim pomieszczenie które będzie fotografowane, powinno być posprzątane, rzeczy w nim poukładane, a zdjęcia osobiste usunięte.
  • Dopilnuj, żeby w kadrze nie pojawiły się inne osoby, czy też zwierzęta.
  • Jeżeli chciałbyś podnieść atrakcyjność fotografowanej przestrzeni możesz zainwestować w takie elementy home-stagingu  jak poduszki, flakony, dywany, świeczki. To pozwoli ci uatrakcyjnić jeszcze właśnie tą powierzchnię.
  • Żeby odpowiednio pokazać przestrzeń w danym pomieszczeniu dobrze jest, żeby aparat był na odpowiedniej wysokości. Sugerowana wysokość aparatu to jest około 1,20 m od podłoża. To jest mniej więcej na wysokości biodra.
  • Zawsze warto wykonać kilka zdjęć jednego pomieszczenia po to żeby wybrać jak najlepsze zdjęcia z danej sesji.

Znacie już podstawowe zasady, które pomogą wam w wykonaniu sesji wnętrz.

Mam nadzieję że odcinek był do Ciebie wartościowy, zostaw komentarz pod nim, daj łapkę w górę, zasubskrybuj kanał, żeby być informowany o kolejnym.

Do zobaczenia w następnym odcinku.

Cześć.

#zdjecia #nieruchomosc #marekkloc