Zmiany dla pośredników nieruchomości 2026. Co naprawdę zakłada projekt UD424?

Rynek pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może czekać jedna z największych zmian regulacyjnych od czasu deregulacji zawodu. Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, oznaczony numerem UD424, wprowadza nowe obowiązki pośredników, zmienia zasady wynagradzania, porządkuje publikację ofert i rozszerza uprawnienia kontrolne Inspekcji Handlowej.

Dlaczego przygotowano projekt zmian?

Punktem wyjścia projektodawcy jest ocena obecnego modelu pośrednictwa. W uzasadnieniu wskazano, że obowiązujące regulacje nie tworzą wystarczająco precyzyjnego, minimalnego standardu świadczenia usług. Zakres czynności pośrednika w dużej mierze wynika dziś z umowy zawartej z klientem.

Projektodawca wskazuje kilka praktyk, które mają uzasadniać zmianę przepisów. Chodzi między innymi o nieprecyzyjne określanie zakresu czynności, pobieranie wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji, uzależnianie prezentacji od zawarcia kolejnej umowy, publikowanie ofert bez zgody właściciela oraz kopiowanie ogłoszeń innych podmiotów.

W uzasadnieniu pojawia się również argument asymetrii informacyjnej. Pośrednik dysponuje specjalistyczną wiedzą dotyczącą rynku, dokumentów, procedur i ryzyk, podczas gdy klient zazwyczaj uczestniczy w transakcji nieruchomościowej sporadycznie. Projekt ma więc zwiększyć przejrzystość relacji między profesjonalistą a klientem.

Umowa pośrednictwa – co ma się zmienić?

Umowa pośrednictwa nadal ma być podstawą działania pośrednika. Projektowane brzmienie art. 180 ust. 3 przewiduje formę pisemną albo elektroniczną pod rygorem nieważności.

W umowie trzeba będzie wskazać w szczególności:

• zakres czynności pośrednictwa,
• sposób ustalenia wynagrodzenia albo jego wysokość.

Praktyczne znaczenie tej zmiany jest czytelne: klient powinien móc ustalić z samej umowy, jakie czynności pośrednik zobowiązuje się wykonać i w jaki sposób zostanie rozliczona usługa.

Wynagrodzenie tylko od jednej strony tej samej transakcji

Najbardziej komentowaną częścią projektu jest zasada, zgodnie z którą wynagrodzenie za wykonane czynności ma przysługiwać pośrednikowi wyłącznie od jednej strony tej samej transakcji.

Obecnie ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera takiego jednoznacznego zakazu. Projekt UD424 ma wprowadzić go wprost do ustawy.

Czy oznacza to koniec prowizji od kupującego?

Nie. Projekt nie wskazuje, że wynagrodzenie zawsze musi płacić właściciel albo sprzedający.

W zależności od modelu współpracy klientem pośrednika nadal może być:

• sprzedający,
• kupujący,
• wynajmujący,
• najemca.

Projektowana zasada dotyczy pobierania wynagrodzenia przez tego samego pośrednika od obu stron tej samej transakcji.

Dlaczego projektodawca proponuje takie rozwiązanie?

W uzasadnieniu wskazano na ryzyko konfliktu interesów. Interesy ekonomiczne stron mogą być różne. Sprzedający zwykle dąży do uzyskania możliwie korzystnej ceny i warunków, podczas gdy kupujący może dążyć do ich negocjowania w przeciwnym kierunku.

Projektodawca zakłada, że powiązanie wynagrodzenia z jedną stroną ma zwiększyć przejrzystość relacji i czytelniej określić, na rzecz którego klienta świadczona jest usługa.

Minimalny ustawowy standard usług pośrednika

To jeden z najbardziej praktycznych elementów projektu. Do art. 180 ma zostać dodany ust. 3b, określający czynności, które pośrednik będzie musiał wykonać niezależnie od treści umowy.

Projekt wymienia cztery podstawowe obowiązki:

1. weryfikację stanu prawnego i faktycznego nieruchomości,
2. należyte prezentowanie na rynku oferty dotyczącej nieruchomości,
3. rzetelne udzielanie informacji o nieruchomości,
4. dokumentowanie czynności związanych z prezentacją oferowanej nieruchomości.

Kluczowe są słowa: „niezależnie od postanowień umowy pośrednictwa”. Jeżeli przepis zostanie uchwalony w tym brzmieniu, ustawowego minimum nie będzie można ograniczyć w umowie.

Weryfikacja stanu prawnego i faktycznego nieruchomości

Stan prawny

Projektowany art. 180 ust. 3c wskazuje, że weryfikacja ma obejmować w szczególności analizę danych zawartych w rejestrach i dokumentach, do których pośrednik ma ustawowo zagwarantowany dostęp.

Z uzasadnienia projektu wynika, że istotne będą przede wszystkim:

• tytuł prawny do nieruchomości,
• treść księgi wieczystej,
• ujawnione ograniczenia,
• roszczenia,
• ostrzeżenia.

Projekt zmierza więc w kierunku odejścia od modelu, w którym pośrednik jedynie przekazuje informacje otrzymane od właściciela. Ma on aktywnie zweryfikować dostępne dane.

Stan faktyczny

W przypadku stanu faktycznego uzasadnienie wskazuje między innymi na oględziny nieruchomości i ustalenie jej podstawowych cech istotnych dla planowanej transakcji.

Projekt nie tworzy natomiast katalogu wszystkich elementów, które zawsze trzeba sprawdzić. Zakres powinien zależeć od rodzaju nieruchomości, charakteru transakcji i informacji dostępnych pośrednikowi.

Należyta prezentacja i dokumentowanie czynności

Projekt przewiduje dwa odrębne obowiązki, które w praktyce będą się ze sobą łączyć.

Należyte prezentowanie oferty

Pośrednik ma prezentować ofertę z uwzględnieniem obowiązków wynikających również z innych przepisów. Uzasadnienie wskazuje przykładowo obowiązki związane ze świadectwem charakterystyki energetycznej.

Oznacza to, że prawidłowa publikacja nie będzie oceniana wyłącznie pod kątem ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pośrednik nadal musi uwzględniać również przepisy szczególne odnoszące się do konkretnego rodzaju informacji lub transakcji.

Dokumentowanie prezentacji

Projekt nakłada obowiązek dokumentowania czynności związanych z prezentacją oferowanej nieruchomości.

Na obecnym etapie nie ma jednak szczegółowego ustawowego standardu takiej dokumentacji. Dlatego pozostają otwarte pytania:

• czy wystarczający będzie zapis w CRM,
• czy potrzebny będzie protokół prezentacji,
• czy wystarczy korespondencja elektroniczna,
• jak długo trzeba będzie przechowywać dokumentację,
• jaki zakres informacji powinien być utrwalany.

To jeden z obszarów, który będzie wymagał szczególnej uwagi po uchwaleniu finalnej treści ustawy.

Publikacja ofert – tylko po zawarciu umowy

Projektowany art. 180 ust. 3d przewiduje, że opublikowanie ogłoszenia dotyczącego nieruchomości może nastąpić wyłącznie po uprzednim zawarciu umowy pośrednictwa.

Z uzasadnienia wynika, że rozwiązanie ma ograniczyć między innymi:

• kopiowanie ofert właścicieli bez ich zgody,
• powielanie ofert innych biur bez umocowania,
• publikowanie nieruchomości bez pełnej wiedzy o jej stanie prawnym i faktycznym,
• modyfikowanie ceny lub treści oferty bez odpowiedniego umocowania.

W praktyce projekt ma powiązać prawo do publikacji oferty z istnieniem formalnej relacji z właścicielem.

Dane identyfikujące pośrednika w ogłoszeniu

Projektowany art. 180 ust. 3e przewiduje ponadto obowiązek zamieszczania w ogłoszeniu danych identyfikujących pośrednika, który publikuje ofertę.

Celem jest jednoznaczne pokazanie odbiorcy, czy ogłoszenie pochodzi od właściciela, czy od przedsiębiorcy świadczącego usługę pośrednictwa.

Co z umową podpisywaną przed prezentacją?

W materiałach Ministerstwa jako problem opisano praktykę uzależniania prezentacji nieruchomości znalezionej przez potencjalnego kupującego lub najemcę od podpisania z nim umowy pośrednictwa.

Warto jednak rozdzielić dwie kwestie. Najbardziej jednoznaczne przepisy projektu dotyczą wynagrodzenia od jednej strony oraz publikowania ogłoszenia po zawarciu umowy z właścicielem. Kwestia uzależniania prezentacji od podpisania umowy jest dodatkowo opisana w uzasadnieniu i materiałach dotyczących planowanego zakresu kontroli.

Inspekcja Handlowa – szersza kontrola rynku

Projekt zakłada rozszerzenie kompetencji Inspekcji Handlowej wobec przedsiębiorców prowadzących działalność z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Kontrola ma obejmować między innymi ocenę, czy pośrednik:

• rzetelnie informuje klienta o zakresie usług i warunkach umowy,
• zapewnia przejrzystość i kompletność umowy pośrednictwa,
• wykonuje minimalny zakres czynności określony w ustawie,
• nie pobiera wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji,
• prawidłowo oznacza ogłoszenia,
• nie publikuje ofert bez uprzedniego zawarcia umowy.

Kary pieniężne

Projektowane brzmienie art. 198d przewiduje możliwość nałożenia kary pieniężnej w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej z roku poprzedzającego rok stwierdzenia naruszenia.

Przy ustalaniu wysokości kary Inspekcja Handlowa ma uwzględniać między innymi dotychczasową działalność przedsiębiorcy, skalę działalności i czas trwania naruszenia.

Nakaz zaprzestania praktyki i możliwość zakazu działalności

Zamiast kary pieniężnej projekt przewiduje możliwość wydania nakazu zaprzestania praktyk naruszających przepisy.

Jeżeli przedsiębiorca nie zastosuje się do takiego nakazu, kolejnym etapem może być decyzja o zakazie wykonywania działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Mechanizm ma więc mieć charakter stopniowany: naruszenie, reakcja Inspekcji, kara albo nakaz, a przy niewykonaniu nakazu możliwość dalej idącej decyzji.

Polisa OC – doprecyzowanie terminu przekazania dokumentu

Projekt obejmuje również przepisy dotyczące obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.

Dziś strona umowy może wezwać pośrednika do przedstawienia aktualnego dokumentu ubezpieczenia w terminie siedmiu dni. Problem praktyczny pojawia się wtedy, gdy dokument wysyłany jest pocztą i czas doręczenia jest dłuższy.

Projekt ma doprecyzować, że przy wysyłce za pośrednictwem operatora pocztowego lub uprawnionego podmiotu doręczającego korespondencję termin uznaje się za zachowany, jeżeli dokument został nadany przed jego upływem.

Co nie wynika z projektu?

W dyskusji wokół nowych przepisów łatwo pomieszać projektowane obowiązki z rozwiązaniami, których w projekcie nie ma.

W obecnej wersji UD424:

• nie przywraca państwowej licencji pośrednika,
• nie wprowadza państwowego egzaminu zawodowego,
• nie wprowadza obowiązku ukończenia określonych studiów przed rozpoczęciem działalności,
• nie przesądza, że wynagrodzenie zawsze ma płacić właściciel nieruchomości.

Projekt koncentruje się przede wszystkim na standardzie wykonywania usługi, transparentności wynagrodzenia, zasadach publikowania ofert, odpowiedzialności i kontroli.

Jak projekt komentuje branża?

Warto oddzielić treść projektu od ocen przedstawianych przez poszczególne organizacje i ekspertów. W branży nie ma jednego stanowiska.

Polska Federacja Rynku Nieruchomości

PFRN pozytywnie odnosi się do kierunku zwiększania transparentności ofert i porządkowania standardów usług, ale jednocześnie wskazuje, że regulacja samego modelu wynagradzania nie rozwiązuje wszystkich problemów rynku. Federacja zwraca uwagę na kompetencje, przygotowanie do zawodu, odpowiedzialność i możliwość weryfikacji kwalifikacji przez klienta.

Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości

PPRN prezentuje bardziej krytyczne stanowisko wobec zakresu projektowanej ingerencji. W swoich komentarzach podnosi między innymi kwestie swobody działalności gospodarczej i możliwych konsekwencji ekonomicznych nowych regulacji.

Głos praktyków

W komentarzach ekspertów rynku pojawia się również argument, że debata nie powinna ograniczać się do pytania, kto płaci wynagrodzenie. Dyskusja dotyczy szerzej kompetencji, odpowiedzialności i standardów wykonywania zawodu po deregulacji.

Obecne przepisy a projekt UD424 – najważniejsze różnice

Co projekt może oznaczać dla biur nieruchomości?

Jeżeli ustawa zostanie uchwalona w zbliżonym kształcie, wiele firm będzie musiało przejrzeć nie tylko wzory umów, lecz cały proces obsługi transakcji.

Potencjalne obszary do uporządkowania to:

• wzory umów pośrednictwa,
• zasady ustalania i pobierania wynagrodzenia,
• model współpracy z kupującymi i najemcami,
• procedura przyjmowania nieruchomości do oferty,
• checklisty weryfikacji dokumentów,
• standard oględzin,
• proces publikacji ofert,
• identyfikacja pośrednika w ogłoszeniu,
• dokumentowanie prezentacji,
• archiwizacja czynności w CRM,
• procedury wewnętrznej kontroli jakości.

Nie oznacza to, że już dziś trzeba zmieniać umowy zgodnie z projektem. Na tym etapie rozsądne jest przede wszystkim przeanalizowanie, które procesy mogą wymagać zmiany, jeżeli projekt przejdzie proces legislacyjny.

Co projekt może oznaczać dla klientów?

Z perspektywy klienta celem projektu jest zwiększenie przejrzystości relacji z pośrednikiem.

Klient powinien móc łatwiej ustalić:

• kto jest stroną umowy z pośrednikiem,
• kto płaci za usługę,
• jakie czynności są wykonywane,
• kto odpowiada za publikację ogłoszenia,
• czy informacje o nieruchomości zostały zweryfikowane,
• czy działania pośrednika są dokumentowane.

To są założenia projektu. Dopiero praktyka stosowania przepisów pokaże, w jaki sposób będą realizowane w konkretnych transakcjach.

Kiedy nowe przepisy mogą wejść w życie?

Projekt przewiduje wejście ustawy w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia.

Jednocześnie projekt zawiera przepis przejściowy. Do umów pośrednictwa zawartych przed wejściem w życie nowych regulacji mają być stosowane przepisy dotychczasowe.

Najważniejsze pytania, które pozostają otwarte

Projekt odpowiada na część problemów, ale zostawia również wiele pytań praktycznych. Do najważniejszych należą:

• jak dokładnie dokumentować prezentacje,
• jak szeroko rozumieć weryfikację stanu faktycznego,
• jak daleko sięga odpowiedzialność pośrednika za dane z rejestrów i dokumentów,
• jak projekt wpłynie na współpracę pomiędzy dwoma biurami reprezentującymi różne strony,
• jak zmienią się modele wynagrodzenia na rynku,
• jak Inspekcja Handlowa będzie interpretowała ustawowe minimum usług,
• czy obecna treść projektu zostanie zmodyfikowana po konsultacjach.

Na te pytania nie warto odpowiadać dzisiaj poprzez domysły. Kluczowe będzie śledzenie kolejnych wersji projektu, stanowisk zgłaszanych w konsultacjach oraz ostatecznego tekstu ustawy.

FAQ – najczęstsze pytania o projekt UD424

Podsumowanie

Projekt UD424 nie sprowadza się do jednego przepisu o wynagrodzeniu. Obejmuje znacznie szerszą zmianę sposobu świadczenia usług pośrednictwa.

Dotyczy jednocześnie:

• umowy z klientem,
• zakresu obowiązkowych czynności,
• weryfikacji nieruchomości,
• publikacji i oznaczania ofert,
• prezentacji,
• dokumentowania działań,
• wynagrodzenia,
• kontroli i odpowiedzialności przedsiębiorcy.

Na obecnym etapie najważniejsze jest oddzielenie trzech rzeczy: tego, co obowiązuje dzisiaj, tego, co zapisano w projekcie, oraz tego, jakie skutki przewidują jego zwolennicy i krytycy.

Do tematu warto wracać wraz z kolejnymi etapami procesu legislacyjnego. Jeżeli projekt zmieni się po konsultacjach lub pojawi się nowa wersja ustawy, ten artykuł powinien zostać odpowiednio zaktualizowany.

Źródła i materiały do dalszej lektury

• Ministerstwo Rozwoju i Technologii – materiały dotyczące projektu zmian w pośrednictwie nieruchomości.
• Rządowy Proces Legislacyjny – projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, UD424.
• Polska Federacja Rynku Nieruchomości – stanowisko dotyczące projektu.
• Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości – stanowisko wobec projektu.

Aktualizacja: tekst przygotowany na podstawie projektu i materiałów dostępnych na dzień 25 września 2026 r. Przed zastosowaniem nowych zasad w praktyce należy sprawdzić aktualny etap procesu legislacyjnego i ostateczne brzmienie przepisów.