Często słyszę stwierdzenie, że Pośrednik nieruchomości zarabia łatwe pieniądze, proste i szybkie pieniądze.

Czy faktycznie tak jest? Czy przypadkiem nie jest jest tak, że większość czynności wykonywanych przez Pośrednika jest niewidocznych?

Zapraszam Cię dziś do przeczytania tej historii transakcji, jaką prowadziłem w ostatnim czasie.

Jest sobota, kręcę się po biurze jak to w sobotę. Zadzwonił telefon, Pan w słuchawce zapytał, czy możemy umówić się na spotkanie w sprawie sprzedaży jego mieszkania. Oczywiście powiedziałem tak  i zaprosiłem do biura.

Po kilkunastu minutach do biura weszła para. Oboje na moje oko po 60-tce, co zresztą później potwierdziło się.
Informują mnie, że niedawno dzwonili i chcą sprzedać mieszkanie. To był p. Jan i p. Halina.
Z mojego wywiadu z nimi wynikło, że pan Jan jest współwłaścicielem mieszkania wraz ze swoją siostra Krystyną na podstawie spadkobrania po ich mamie. Przejrzałem dokumenty nieruchomości. Wiedziałem już na czym stoimy od strony prawnej, więc udaliśmy się na obejrzenie przedmiotu sprzedaży.
Mieszkanie znajdowało się w centrum miasta. Położone na 1 pietrze niskiego bloku. Jego powierzchnia to ok. 55 mkw. Składało się z 2 pokoi, kuchni, łazienki, WC. Posiadało przynależny balkon i piwnice. Stan mieszkania oceniliśmy na konieczny do remontu.
Cenę rynkowa oszacowaliśmy na 250 tys.

„1 % z transakcji Panu wystarczy… tak powiedział nam nasz prawnik”

Po powrocie do biura zaczęliśmy rozmowy o warunkach współpracy, między innymi moim wynagrodzeniu. Powiedziałem o swoich oczekiwaniach i usłyszałem, że 1 % z transakcji Panu wystarczy”. Zapytałem skąd taki pomysł. P. Jan odpowiedział, że rozmawiał ze swoim prawnikiem i tak mu prawnik powiedział. Zagotowałem się w środku, ale przecież nie pierwszy raz słyszałem podobną argumentację klienta, by zapłacić mi jak najmniej za moją pracę. Nie wytrzymałem i powiedziałem, że skoro prawnik tak Państwu doradził, to proszę ode mnie przekazać mu 1 zł za jego poradę.
Ostatecznie podpisałem umowę pośrednictwa z Panem Janem. Cenę ofertową wpisaliśmy w umowie 250 tys. a moje wynagrodzenie ustaliliśmy zadowalające mnie.
Skontaktowałem się z drugim współwłaścicielem – p. Krystyna. Poinformowałem o podpisaniu umowy. Uzyskałem informacje, że zgadza się na współpracę i sprzedaż mieszkania za pośrednictwem mojego biura.
W między czasie okazało się, że właściciele – rodzeństwo nie rozmawiają ze sobą bezpośrednio, bo są na siebie pogniewani, min. spór dotyczy tego mieszkania.
Oboje piszą do siebie pisma za pośrednictwem swoich adwokatów. Jakiekolwiek najprostsze i najdrobniejsze ustalenia odbywają się listownie. To wszystko trwa i trwa. Ciężko załatwić cokolwiek na telefon, bo obie strony konsultują każdą sprawę z prawnikami i przez nich korespondują na dodatek w formie papierowej listami poleconymi.
P. Krystyna za pośrednictwem swojego adwokata napisała. Ze chce otrzymać z mieszkania 150 tys. Czyli cena sprzedaży powinna być na poziomie 300 tys. i na taką kwotę ofertową wyraża zgodę.
Uważałem, że cena jest nierealna do osiągnięcia na lokalnym rynku. Ostatecznie zdecydowałem się na wystawienie mieszkania w takiem cenie i poczekanie przez chwilę na reakcję rynku.
Przygotowałem ofertę sprzedaży. Wysłałem ogłoszenie do akceptacji właścicielom na e-mail.

Pierwsze prezentacje mieszkania

Następnego o dnia od wystawienia ogłoszenia odebrałem telefon od pierwszych zainteresowanych. Wieczorem odbyła się prezentacja. Położenie mieszkania, rozkład, powierzchnia były idealne dla oglądający, niestety cena za wysoka. Nie złożyli nawet swojej oferty.
Następnego dnia zadzwonił telefon i padło pytanie. Czy ma Pan do sprzedania jakieś mieszkanie w mieście … Poinformowałem o dostępności „mojej perełki”. Umówiłem się z zainteresowanym za kilkadziesiąt minut pod blokiem, w którym znajdowało się mieszkanie.
Przywitało mnie dwóch Panów. Ojciec z synem.
Weszliśmy do mieszkania. Okazało się, Pan Michał, który do mnie dzwonił szuka mieszkania dla swojego taty, z którym przyszedł.
Po oglądaniu mieszkania i dłuższej rozmowie na jego temat umówiliśmy się za 30 min na telefon i decyzje czy są zainteresowani zakupem, czy złożą ofertę, czy nie.
Zgodnie z obietnicą po 30 minutach p. Michał zadzwonił i powiedział, że chce się spotkać, porozmawiać i złożyć ofertę zakupu.
Na spotkaniu p. Michał zaproponował za mieszkanie 250 tys. Chciał finalizować szybko transakcje, wpłacić tego samego dnia zadatek i przyjechać na podpisanie umowy. Dysponował gotówka, nie potrzebował wspomagać się kredytem. Mieszkał ponad 200 km stąd. Z tylu głowy wiedziałem, że to dobra oferta. Bo to cena o której ja myślałem. Niestety wiedziałem, że może być problem z akceptacją takiej oferty przez p. Krystynę. Ale cóż, musiałem spróbować. Zdecydowałem, że zadzwonię do właścicieli i powiem o ofercie telefonicznie. Nie miałem możliwości zestawienia wideokonferencji, bo rodzeństwo nie rozmawia się ze sobą bezpośrednio.

Negocjacje ceny

Porozmawiałem z jednym, drugim właścicielem po kilkadziesiąt minut. Okazało się, że Pani Krystyna bez względu na cenę sprzedaży oczekuje 150 tys. z tej transakcji. P. Jan powiedział, że jak będzie oferta 280 tys. to przyjmie ofertę i zgodzi się na sprzedaż. P. Michał włączył kalkulator, chwile policzył, kiwając głową z ciężkim sercem Powiedział, że zgadza się na 280 tys. Warunkiem jego jednak była szybka decyzja właścicieli. Wiec mieliśmy sytuacje, gdzie z 280 tys. Pani Krystyna miałaby otrzymać 150 tys, a Pan Jan 130, gdzie są właścicielami po 1/2.
Dodatkowo p. Krystyna będzie w w/w mieszkaniu następnego dnia. Zatem postanowiłem, że spotkam się z nią bezpośrednio, to może uda mi się przekonać ja do przyjęcia oferty 140 tys. P. Michał chciał zostać na noc, poczekać na Panią Krystynę, wręczyć osobiście zadatek.
Niestety pojechał, bo nie wierzył w sukces tej rozmowy. Zostałem sam na polu walki. Spotkanie przebiegło w atmosferze raczej mało przyjemnej, bo skupiało się na opowieściach skąd pomiędzy rodzeństwem doszło do konfliktu i nie zapowiada się na szybkie zażegnanie. Ostatecznie wyszedłem ze spotkania z informacja, że za 2 dni adwokat p. Krystyny otrzyma od niej pełnomocnictwo do wszelkich rozmów o negocjacji dotyczące owego mieszkania. We worek nie udało mi się zastać p. Mecenasa w kancelarii. Dopiero w środę porozmawiałem z nim. Prosił mnie o 2 dni na to, żeby miał czas na rozmowę ze swoją klientka.

Skoro sprzedający nie chcą sprzedać to dlaczego ja mam kupić?

W czwartek dostałem odpowiedź, że Pani Krystyna wyraża zgodę na sprzedaż pod warunkiem, że z transakcji otrzyma 150 tys. i przed podpisaniem aktu ona i jej adwokat będą mieli czas zapoznać się z nim.
Pozostało mi tylko ustalić, czy, może jednak p. Jan zgodzi się na otrzymanie mniejszej kwoty. żeby mieć już za sobą tą sytuację. Zadzwoniłem, zacząłem rozmawiać o tym, że aktualna oferta jest wyższa niż oczekiwana, wiec nawet przy nierównym podziale otrzymuje więcej niż od kwoty oczekiwanej. A drugim argumentem jest to, że jeśli dojdzie teraz do sprzedaży to najprawdopodobniej kość niezgody zostanie zakopana.
Niestety p. Jan powiedział, że ze względu na emocjonalne podejście do sprawy swoim pełnomocnikiem w sprawie sprzedaży mieszkania ustanawia swoją żonę i to z nią mam rozmawiać. Zatem zadzwoniłem, porozmawiałem. Poprosiła mnie znów o czas, żeby mogła napisać do p. Krystyny. Czas leci, szanse na sprzedaż temu klientowi są coraz mniejsze. Zainteresowany zakupem w rozmowie ze mną powiedział mi, że „skoro sprzedający nie chcą sprzedać to dlaczego ja mam kupić”. Zależało mu na tym mieszkaniu. Ale nie za wszelka cenę.
Na weekend wyjechałem do miasta oddalonego o 100 km zrealizować sprzedaż innego mieszkania.
Dzwoni p. Michał. Odbieram. Pyta mnie, czy jestem w biurze, bo właśnie jest w mieście i chce jeszcze raz zobaczyć mieszkanie.
Klucze do mieszkania zostały w biurze, drugi komplet ma administrator wspólnoty mieszkaniowej pod która podlega mieszkanie.
Umówiłem panów.

W takim razie daję 300 tys.

Następnego dnia znów otrzymuje telefon od kupującego z pytaniem, czy coś udało mi się ustalić ze sprzedającymi?
Niestety moja odpowiedz była negatywna.
Wtedy Usłyszałem w słuchawce „W takim razie daję 300 tys. I niech Pan ustala akt notarialny jak najszybciej.”
Zaniemówiłem. Mieszkanie moim zdaniem warte jest 250 tys. Ostatecznie uzyskało 20% wyższa cenę od oczekiwanej. A najlepsze jest to, że licytował sam siebie jeden i ten sam kupujący. Sprawdziła się jedna z zasad rynku, że nieruchomość warta jest tyle ile ktoś za nią zapłaci.
Zacząłem zatem umawianie najszybciej jak się da aktu notarialnego. Jest sobota, godz. po 14:00. Nie dodzwonię się już do żadnego notariusza. Jedyne co na chwilę obecną mogę uczynić to przygotować protokół uzgodnień stron. Zadzwoniłem raz jeszcze do sprzedających i poinformowałem, że najwcześniej koło środy możemy napisać akt przeniesienia własności i poprosiłem, żeby zaplanowali sobie przyjazd. Z mojej strony do tego czasu jest zebranie podpisów na protokole uzgodnień, oraz niezbędnych do przeniesienia własności dokumentów. Wystąpić o nie mogę najwcześniej w poniedziałek, więc zostaje mało czasu. Ale zgodnie z moim mottem „nie ma rzeczy niemożliwych” liczę na to, że się uda. W niedzielę strony transakcji otrzymały na e-mail protokół uzgodnień, został on zaakceptowany. Notariusz otrzymał na e-mail protokół wraz z pozostałymi dokumentami niezbędnymi do transakcji. Pozostało mi pobrać tylko 2 dokumenty: jeden z urzędu i jeden ze wspólnoty mieszkaniowej. Był poniedziałek, już koło 14:00. Notariusz zaczął pisać projekt Aktu notarialnego. Dzwoni do mnie p. Michał z informacją, że może zrobić przelew po podpisaniu aktu notarialnego, ale w rozbiciu na dwie raty. Pierwsza w wysokości 20% tuż po podpisaniu aktu notarialnego i pozostałe 80% do tygodnia po akcie. Wydanie lokalu odbędzie się po zaksięgowaniu całych środków na koncie sprzedających. Musiałem zadzwonić do właścicieli i poinformować ich o tym. Z duszą na ramieniu zadzwoniłem. W miarę bez większych problemów obie strony zgodziły się na warunki. Pozostało nam jeszcze ustalić kto, co z mieszkania zabiera, i co ma się stać z pozostałymi rzeczami.

P. Jan mieszka w Katowicach, siostra, p. Krystyna w Rzeszowie, Kupujący w Warszawie. Mieszkanie oddalone od Rzeszowa ponad 100 km, a od Katowic ponad 350 km, a od Warszawy 270 km.
Wszyscy uczestnicy transakcji mieli dość daleko. Nie było tu miejsca na pomyłki. Musiałem być pewny, że wszystko jest dopięte na ostatni guzik.

Dokumenty do transakcji

Standardową czynnością w mojej praktyce pracy z klientem jest gromadzenie niezbędnych dokumentów do transakcji. Przy tej oprócz dokumentów potwierdzających własność potrzebowałem zaświadczenie o braku osób zameldowanych oraz zaświadczenia od wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości. O ile ze wspólnotą mieszkaniową nie było większego problemu, to już z Urzędem Miasta już był. Wszedłem do odpowiedniego pokoju, grzecznie się przywitałem i powiedziałem, że chcę otrzymać zaświadczenie o braku osób zameldowanych w danym lokalu. Pani zapytała  adres mieszkania. Powiedziałem. Następnie zapytała, czy jestem właścicielem. Odpowiedziałem grzecznie, że nie, jestem Pośrednikiem nieruchomości. Pani powiedziała, że poprosi w takim razie o pełnomocnictwo. Powiedziałem, że dysponuję umową pośrednictwa, wyciągnąłem z koszulki i położyłem na biurku. Poinformowałem, że zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomości art. 181a, umowa pośrednictwa daje mi prawo do pobierania dokumentu o który proszę. Pani odpowiedziała, że nie zna ustawy. powiedziała do mnie „proszę o tą ustawę:. W pierwszej kolejności pomyślałem, że żartuje sobie ze mnie. Mam przyjść do urzędu z ustawą, która ma 162 strony A4?. Poprosiłem Panią, żeby w internecie sprawdziła art. 181 UoGN. Chwilę poszukała i powiedziała, że musi skonsultować tą sprawę z radcą prawnym. Poprosiła mnie o cierpliwość. Przed wyjściem z pokoju skopiowała pierwszą stronę mojej umowy pośrednictwa i wyszła z pokoju. Po chwili wróciła i mówi, że koszt zaświadczenia to 17 zł i poprosiła koleżankę, żeby wypełnił mi druczek wpłaty. Zapytałem, gdzie mogę dokonać wpłaty. Otrzymałem informację, że w banku obok urzędu. W urzędzie nie ma kasy, nie ma terminala. Coż. Zapytałem, czy mogę dokonać przelewu i wysłać na e-mail potwierdzenie wpłaty. Ku mojemu zdziwieniu okazało się, że mogę. Więc w aplikacji bankowej wszedłem w historię przelewów wykonałem przelew na 17 zł i wysłałem e-mailem potwierdzenie. Po chwili otrzymałem zaświadczenie. Mina Pani z bardzo pewnej siebie jak wchodziłem do pokoju przerodziła się w pokorną jak baranek. I nie chodzi o to, że mam w takich sytuacjach satysfakcję, wręcz odwrotnie. Czuję zażenowanie i frustrację, że ciągle dochodzi w urzędach do takich sytuacji.

Miałem w ręku komplet niezbędnych dokumentów do transakcji. Tak mi się przynajmniej wydawało. Zrobiłem zdjęcia dokumentów i wrzuciłem je do „folderu w chmurze” notariuszowi. Ale z racji tego, że o 12:00 miałem w tej samej kancelarii notarialnej akt sprzedaży działki przy okazji zawiozłem oryginały do kancelarii. Daję notariuszowi, a on mi mówi, że pomyślał, że w sumie to warto, żebyśmy mieli na jutrzejszy akt Zaświadczenia o objęciu nieruchomości obszarem rewitalizacji oraz Specjalną Strefą Rewitalizacji. W mieście, w którym położone było to mieszkanie nie ma takiego obszaru, ale Zaświadczenie powinno być. Zatem powiedziałem, że pojadę do Urzędu Miasta i postaram się jakoś to zaświadczenie zdobyć. Wchodzę do właściwego pokoju, widzę dwie osoby, które siedzą za biurkami, głowy spuszczone w dół i nie reagują, że wszedłem. Więc mówię ponownie dzień dobry. Po chwili odzywa się z pod nosa spuszczonego nad biurkiem, jak „mogę pomóc”. Dostaję informację, że dziś w urzędzie nie było Pana odpowiedzialnego. Ale uzyskałem informację, że muszę złożyć wniosek, który za po 24 godzinach, następnie trafi na biurko na sam dół sterty oczekujących na rozpatrzenie wniosków. I nie byłoby w tym nic dziwnego, gdybym nie wiedział, że w mieście. w którym działa się sytuacja takich zaświadczeń i innych z tego działu wydaje się kilka miesięcznie. „Ale cóż. Okazało się, że notariusz jest w stanie napisać Akt bez tego dokumentu.

Nieoczekiwany zwrot akcji

Notariusz zgodnie z ustaleniami wysłał mi projekt aktu notarialnego. Zgodnie z obietnicą wysłałem go na e-mail wszystkim uczestnikom transakcji, by mogli się z nim zapoznać i skonsultować ze swoimi prawnikami. Byłem akurat w kancelarii notarialnej, jak rozdzwoniły się telefony od właścicieli mieszkania. Jedna strona poinformowała, że w związku z tym, że przy podpisaniu akty notarialnego nie otrzymują całej swojej części pieniędzy to proponują podpisanie umowy przedwstępnej, albo chcą wpisać hipotekę umowną do czasu zapłaty całej ceny. Oba rozwiązania oczywiście są możliwe i zgodne z prawem, tylko wiedziałem, że spowodują tylko komplikacje i wygenerują dodatkowe, niepotrzebne koszty wszystkim uczestnikom tej transakcji. Środki miały być w całości wpłacone do tygodnia od podpisania umowy. Wszyscy musieliby spotkać się jeszcze raz. Drugie rozwiązanie, czyli wpisanie hipoteki nie zdążyłoby w tydzień być wpisane do księgi wieczystej, więc Zadzwoniłem do p. Michała. Powiedziałem o warunkach. Okazało się, że zgromadzi całą cenę, ale oczekuje opróżnienia mieszkania i wydania w dniu podpisania aktu. W związku z tym, że każda ze stron była oddalona od mieszkania kilkaset kilometrów, powiedziałem, że spróbuję znaleźć kogoś, kto będzie chciał zabrać te rzeczy. Skontaktowałem się z ośrodkiem MOPS. Pokazałem pracownikom, co jest w mieszkaniu do zabrania. Umówiłem się na wydanie mebli na dzień, w którym miała odbyć się sprzedaż. W dniu w którym miał odbyć się akt notarialny umówiłem się ze sprzedającymi w mieszkaniu, które sprzedawaliśmy. Mieli zabrać ostatnie drobne rzeczy jakie chcieli zachować po swoim rodzicu. Oczywiście musieliśmy tak zrobić, żeby brat z siostrą nie spotkali się w jednym miejscu. Udało się. Została godzina do podpisania aktu, zatem jedziemy do notariusza.

Podsumowując

Uważam, że nie ma łatwych transakcji. W każdej mamy do czynienia z ludźmi. Ci ludzie mają swoje historie, swoje obiekcje i oczekiwania. Za każdym razem jako Pośrednik jestem w nie „wciągany”. Automatycznie zaczynam żyć ich historią. Trudno jest mi się odciąć do samego końca transakcji.

Po transakcji otrzymałem takie oto referencje:

Imiona bohaterów historii zostały zmienione.

#sprzedazMieszkania #nowoczesnyPosrednik #nieMaRzeczyNiemozliwych